10月份，楼市“新陈代谢”变慢了！
每一个时期的楼市，都有鲜明的印记，至今令人印象深刻。
记得在2008年左右，受大环境影响，谈起房子，大家都是一片悲观的态度，那个时候按揭、分期、首付、月供这些词刚被人们熟知，打工也没多少地方可去，工厂的订单一降再降，商场里的人流也不似往日那么繁华，谁还顾得上买房子呢？
但是，当时还没多少人意识到，房产升值能来的这么迅猛，囤房也能变成一个职业，房地产的吸金能力，远超其他行业。
后来的事，就像剧本一样，一波三折，却挡不住楼市膨胀成如今的庞然大物。
数据显示，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。在去年，房地产销售面积达到了17亿平米，成交额达到了15万亿以上。
这改变了每一个人对财富的看法。
以前大家都爱存钱，从2000年开始，储蓄率进入快速持续上涨阶段，到2008年，储蓄率达到峰值51.8%。
也正是从2008年开始，储蓄率逐渐回落，目前降至47.9%，下降了4个百分点。据IMF预测，我国储蓄率将在2022年降至42%。
很少有人倾向于持有现金了，房子动辄就翻倍，手里攥着几套房，既能吃租又能变现，似乎再没有比房子更好的资产了。
但是，现在楼市的“新陈代谢”变慢了。
好比是一个人的成长过程，年少时可以精力焕发，熬夜打拼一点也不累，过了不惑之年，身体各项机能开始下降，再不像年轻人那样生气勃勃。
举个例子，流入房地产的资金渠道，越来越窄。
过去这些年，M2年均增速达到15%以上，从2008年至今，货币总量从40万亿增至167万亿，算上银行理财、信托，真实的流通中货币应该增加了5倍左右。
资金是逐利的，这么多的钱，自然会流到“钱生钱”速度最快的领域：房地产。
限购和限贷，只是阻断了一部分购房需求，但对于那些高杠杆的投机者而言，对于高周转的房企来说，千方百计也能把资金引到楼市中。
所以，我们看到了今年调控的一个重点：收紧房地产金融体系。
最近几个月，拿地过于激进的房企被点名，债券、ABS融资或遭收紧或暂停；就非标融资方面来看，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，融资或进一步收紧。
苏州限售之后还不够，还有限购和禁涨，西安抢人之后房价蹿升太快，落户炒房的路子直接被堵住，合肥以地块周边房价确定出让地价，不再摇号。开封本来放开了限售，转眼就取消，其中意味不言自明。
在最近，信用资金购房也被卡住了。
自8月平安银行发布《关于加强对房产类商户交易管控的公告》后，两个月来，农业银行、兴业银行、建设银行、招商银行、光大银行等多家银行纷纷发布相关公告，形成了一波对信用资金流入房市的管控小高潮。
一位华东地区银行中心人士表示，“这也是今年一个主要监控的方向，今年房地产调控政策不断加码，银行配合政策的实施，以往多数是限制交易金额和次数，如今则关停了相关权限，可以说管控升级了。”他还称，未来可能有更多银行对房地产交易进行限制。
假如货币不再流入楼市，或者流进房地产中的数量越来越少，房地产市场，从上游的土地招拍挂，到中游的施工建设，以及下游的销售回款，这个“新陈代谢”的系统，就会变得越来越慢。
这种现象，可以说是自2008年以后，11年来首次出现的。
金融收紧，只是表象而已，深层次的原因，是货币与楼市的关系，得到了彻底的改变。
比如，10月份开始实行的房贷利率换锚LPR，以后买房子，要参考5年期LPR的水平，央行规定首套房不低于这个水平，二套房至少要加60个基点。
这就给各地的银行提供了非常大的自主空间，从目前已经平稳换锚的城市来看，整体利率没有什么变化，但未来必然会逐步向刚需倾斜。
更重要的是，LPR的报价创造性的把1年期和5年期的LPR分离开来。
以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例，据央行官网显示，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。
1年期是实实在在的降低，5年期一直按兵不动，这就引导资金去融资利率更低的实体经济领域，去工厂，去新经济制造业，去港口，去小微企业，唯独房贷利率，依然高高在上。
这是过去11年从来没有过的机制，堪称“创造性”。
在这样的趋势下，对购房者来说，现金比房产更有用。
第一，房产流动性会持续降低。
“新陈代谢”变慢，意味着买卖房产的周期会拉长，房企资金融的少了，不敢再实行以前那样快速施工、快速交房的高周转模式，交房的时间变长了，加上限价等原因，装修出现缩水，捆绑茶水费、车位费等也会降低房屋价值。
还有限售的因素存在，很多城市限售5年以上，算上房产证的时间，交房的时间，挂出去卖房的时间，没个十年八年根本卖不出去，在这期间，没多少购房者能接受只改名，不过户的方式。
房产变现的难度越来越高，就意味着手持现金的宝贵。
第二，买房负债过高，现金能解决更实用的养老、消费问题。
最近看了份报告，是西南财大发布的《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》，在2013年到2018年，住房贷款占家庭债务比重高达55.6%，多套房负债的占比逐年递增，以2017年-2018年为例，多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过了首套房贷款，贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。
另外，有47.1%的存量房贷在空置房中，造成大量的信贷资源浪费。
也就是说，近6成的家庭债务都是房贷，这些房贷中，又有60%是多套房的贷款，还有一半的房贷集中在空置房屋。
这些负债，就是压在多套房家庭身上一座山，当绝大部分家庭进入“两头大，中间小”的格局，二胎放开后，教育成本直线上升，老龄化加速后，养老的压力又如影随形，家中一旦碰到风吹草动，这个时候房子解决不了任何问题，只有现金才能勉强救急。
经济学家梁中华此前指出，在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。
专家的意思很明确：比起持有房产，手握现金更理智。
当然，对一个家庭来说，自住房是必不可少的，想在一个城市中扎根，想获得安全感，目前房子依然是最好的载体，但是，在有了一套房子之后，一定要把财富和置业观念扭转过来。
钢筋水泥组合成的高楼大厦，绝不是让人们用来买卖赚差价的，不是当做一项资产来配置，而是你需要用来生活起居的。
剩下的收入，剩下的积蓄，给孩子也好，给老人也罢，拿出去旅游也行，拿去消费也可以，都比守着一堆空屋子强多了。
