楼市起寒潮，大象快跑的房地产归宿在何方？

笨重无比的大象，步伐“矫健”，跑过了人类。

大象是现在陆地上最大的动物。别看它的个子大，样子好象很笨重，它可是一种灵活好动的动物。英国《自然》杂志报道,大象表面看笨重无比,实际上步伐“矫健”，大象平均的步行速度为每小时7.2公里。笨重的大象完成百米需要9.2秒。人走路的平均速度是时速5.6公里，百米世界纪录的创造者博尔特纵然是全世界跑的最快的人也需要9秒58，却和大象的速度相去甚远。

房地产这头大象，不仅实现了快跑，还完成了一个中长跑。

最近十年中国房地产占GDP比重由4.61%升到6.87%，中国房地产投资占GDP的比重为23.73%。所以，房地产作为经济发展中的大象恰如其分。从2015-2018年3年内复合增长率来看，13家新晋千亿房企平均复合增长率达64%。根据国家金融与发展实验室《中国住房金融发展报告（2019）》显示，房地产开发贷款余额由2004年的0.78万亿元上升至2018年的10.19万亿元，增长了12.1倍，年均复合增长率为10.20%。房地产这头大象不仅实现了快跑，也实现了一个中长跑。

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房企这头大象负重太大，增速过快，有点跑不动了。

新京报统计的《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》显示，50家上市房企的平均资产负债率为81.1%。而在8年前，即2011年的平均资产负债率为62.68%，房企负债率上升趋势明显，也可以说是增速过快，有点跑不动了。

根据克尔瑞相关资料显示：2019年中174家上市房企整体有息负债相比年初也增加了10.69%至76654亿元。排名前五的房企中，总负债量最大的房企是恒大，达到了17532亿元。负债率最高的是融创中国，负债率达到了90.8%。

从以上数据来看，房地产这头大象继续增加负债、继续狂奔的可能正在向零迈进。
一般来说，大多数开发商把有息负债和无息负债加到一起，总负债低于70%属于合理水平，但是，超过之后，负债率越高，风险越大。80%以上就要高度重视了。一旦房子交付，作为预付款的负债就可转变为营业收入，不能交付，仍是负债在那里 。如果销售不是很好，就容易出问题，就存在资金链断裂的风险，因此开发商会根据负债率，考虑如何降价。如果市场惨淡，甚至会出现降价也未必能保证资金全部回笼。

同时，需要提醒的是，房企的总资产是虚的，经常会出现高估，但总负债是实实在在的，有的已经破产了，只是硬撑着，有些或许暂时能活着，但是继续干下去死路一条。

楼市寒潮期是否到来？从四个方面观察。

1、居民没钱了。当前，我国住户部门债务收入比为99.9%，同比去年上升6.5个百分点。个人住房贷款余额从2008年的3.0万亿元增至2018年的25.8万亿元。

2、棚改减半。2019年全年完成棚户区改造量为315万户，与去年628万户比较，减少了50%。棚户区改造量下降一半，其带来的新房需求也就相应的减少。

3、新生儿出生数量大概率低于1200万，二胎并没有带来人口的培养加。新生儿数量创50年来的新低。

4、社科院报告证实，房价下跌已经形成。70个重点跟踪的大中城市商品房成交数据中，新房价格环比下跌的城市数量由年初的8个增加到当前的21个。二手房房价环比下跌城市数量由年初的17个增加至当前的33个。

开发商的高负债叠加楼市寒潮，可能会导致房价拐点加速到来。

如果房价下行，在当前住房总量已经超过需求的情况下，防范化解风险就成为必选动作。如果房地产这头大象突然停止奔跑，其负作用可能让很多人、很多企业无法承受。

银保监会特别强调坚持房住不炒，防范化解系统性金融风险出现的可能。严禁一切资金违规流入房地产，不管是开发贷、企业债、信托等全面管控。包括买房人房贷、利率等也进行了调整。

专家意见如何？

经济学家任泽平认为：房地产投资的拐点已经出现。时间换空间，一方面要防止货币放水刺激资产泡沫，另一方面也要防止过度收紧主动刺破引发重大金融风险。

体制内专家黄奇帆认为：供求关系、货币超发、汇率三大推动房价上涨的因素已不存在，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。

结论

综合来看，所有的楼市调控措施都是为了让房地产这头大象能够实现慢下来，能够实现长跑，不能继续保持百米冲刺的状态。如果不能实现平稳下降，大象在超重快跑的过程中出现倒地，后果谁能承担。

我们知道，房地产这头超重的大象早已听到警笛声，买房人和大象一起狂舞的时代结束。

当房地产这头大象减速，再加上刘易斯第二拐点到来，房价分化成为必然，买房人这个周末该和家人商量房子这件大事。买与卖就在一念之间，更在经济发展的规律之间。请跟上时代的变化。

房价缓慢下跌可能是房地产最好的归宿。