疫情蔓延,武汉和湖北房价会降多少?

未知 2020-02-07 10:49
疫情蔓延,武汉和湖北房价会降多少?

疫情蔓延,武汉和湖北房价会降多少?

 

最近很多人问我疫情对湖北和武汉楼市的影响有多大,大家都比较关心这个问题,让我专门写篇文章分析一下。

因为湖北省是这次疫情的重灾区,尤其是武汉。截止下午21点看的数据是,全国确诊病例28132,死亡565,其中湖北省就占了70%,而武汉确诊数占到湖北省的一半多,10117例。

疫情蔓延,武汉和湖北房价会降多少?

 

现在确诊人数还在快速增长,这几天每天都增加三四千个,最后不知道还会有多少,现在没人敢保证一个数据。

对湖北和武汉楼市的影响百分百是有的,如果防控的好,疫情能在上半年结束,那影响主要就在2020年上半年,疫情防控的关键时期。

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那影响有多大呢?武汉当然是最严重的。

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我今天在武汉粉丝群里问大家的想法,回复都是先保命吧,老老实实呆在家里不要出门,命都没了,买房子干啥呢。估计疫情防控期间,大多数人不会考虑买房了,除非是不怕死的。

所以疫情没有结束之前,武汉的成交量肯定会雪崩几个月。

他们说武汉得病的这么多,死亡的人数也不少,买二手房最大的风险就是一不小心就可能买到凶宅了。为了防止掉坑里,即时疫情结束,很多人更加只考虑买新房了。

疫情影响二手房的成交会比新房还要更久一些。那房价呢?会降多少?

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武汉最近一年来,二手房走势还算相对平稳,属于横盘状态,降的很少。一般对于二手房来说,如果市场没有成交量,价格想要坚挺肯定是不可能的!但这时候对于卖家来说,如果不是特别缺钱,可能就封盘不卖了,熬过这阵子再说。但如果急于甩卖,只能大降价,比如降15%,20%,毕竟买家少啊!

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具体降多少,那就要看疫情发展情况了。

从贝壳找房平台可以看到,1月份武汉的二手房放盘量是最近一年来最少的一个月了,只有8862套,相比去年11月份的26439套明显大减,2月份肯定会更少,有疫情嘛,门都不能出,那就干脆不卖了。

而新房呢?

2019年武汉新房成交套数是24.2万套,其中住宅是20.9万套。而武汉去年二手住宅成交只有99437套。

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新房成交量是二手房的一倍多,可见大家都更喜欢买新房。

武汉新房的库存还有多少呢?2019年底的数据是还有2002万平米,按当时的销售速度算去化周期是9个月。

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但如果今年上半年销售受阻,库存会明显上升,去化周期起码上升到12个月以上。

具体到区,东湖高新供应最为充足,新洲区紧随其后,洪山区位于第三位,但供求关系上,洪山、江汉、青山等主城 区供不应求较为严重,而新洲、东西湖、汉南等远城区则处于供过于求的状态。

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对于这些供不应求的区域,开发商可能压力还不算大,大不了就扛一扛,等到下半年市场回暖再卖,但对于供过于求的片区,下半年开发商估计会有打折促销的压力,否则年底销售任务是完成不了了。

所以我建议,今年武汉的同学们,想买新房的,对于供过于求的片区,可以等到四季度去买,估计机会比较多,其他新房供不应求的片区就不用等那么久了,疫情解除就可以入市了。

大家不用太悲观,只要疫情彻底解除了,武汉又会回到正轨上来的,毕竟武汉也是中部强市,目前,武汉实有人口超过1400万,又是湖北唯一的中心城市,对湖北的吸虹效应比较强。

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而湖北的房地产又是个什么格局呢?

我查了下湖北省统计局的数据,整个湖北省2019年商品房销售面积是8602万平米。

武汉大概相当于占了湖北省房地产三分之一的份额,其他地级市加起来占了三分之二。

黄冈

黄冈总人口750万,仅次于武汉,在外务工人员特别多,在武汉交通管制前,约有六、七十万人从武汉回到黄冈。除了去武汉打工,去长三角和珠三角的也特别多。疫情因为下面有7个县2个市,市内只有一个区,分散了黄冈的需求,所以市区的房地产成交量规模很小。2019年1-12月,黄冈市区新房供给80.39万平方米,成交6540套,同比减少24%。二手房成交53.88万平米,同比增长126%。截至2019年12月末,新房库存只有3158套,面积34.7万平方米,去化周期大概5个多月吧,所以市区看起来是没有什么去库存的压力。

但据湖北的人跟我说,黄冈的人很少到县里市里去买房,反正在外务工的,有了钱就直接上武汉置业了。如果上半年成交搁置半年,库存累积半年,那肯定就不止5个月了。

孝感

孝感呢,尽管总人口只有530万,还不如黄冈多,但因为市区范围大些,比黄冈的市县要集中一些,所以城区统计的房地产规模比黄冈大。2019年新房供给24912套,面积是253万平米,同比下降5%,销售17298套,二手房成交5468套,库存是20415套,面积算起来是232万平米,去化周期大概是11个月。

宜昌

我看了下,宜昌和襄阳房价中心区都上万了,据湖北当地人说,这两个城市在湖北经常争夺老二的位置,势力不相上下,房价也很相近,只是各有优势。

疫情蔓延,武汉和湖北房价会降多少?

 

据说宜昌房价也没怎么跌,去年下半年跟随武汉横盘了半年。襄阳房价还没跌。

2017年这一轮调控以来,就地级市的行情来说,我觉得调整是必然的早晚的事,而且调整的时常会比二线城市要长,这一次疫情只是会加重调整而已。即使没有疫情,地级市也会调整的。

具体调整多少,要从当地城市的供需面来分析,而且每个片区也会有分化,城中心如果新房供给量少的会更抗跌一点。

疫情蔓延,武汉和湖北房价会降多少?

 

人往往也是很健忘的,只要疫情一过去,行情好转起来,刚需该买房的还是会继续买房。毕竟丈母娘等不了太久,小孩上学等不了太久。

有人说工作都快没了,谁还买房。

这个观点其实经不起推敲。买房首付款都是好几十万上百万,这可不是靠几个月就能攒起来的,而疫情只是影响几个月的工作,顶多影响到这几个月的收入,让你担心工作可能不稳定,怕公司倒闭,或者裁员,所以暂时不敢买房,需要等疫情稳定了才能下手。

一旦疫情过去,一切都回归正常了,有首付,月供能供上,该买房的还得买。

至于哪些房子值得关注,哪些不能买的?

北京当年的小汤山医院周边后来反而成了高端别墅区,因为小汤山医院的修建,提前实现了土地的开发,配套的完善。

武汉这次几个新医院的开建,也是借鉴北京当年非典的经验。

 

这次疫情据说让很多武汉人得出一个教训,以后买房尽量要买医院附近的,即使交通工具全面停运,走路去医院也很方便。

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