京杭广卖地火热,房价重演2016年?

未知 2021-05-12 10:24
京杭广卖地火热,房价重演2016年?

土地市场,风起云涌。
5月7日-8日,杭州卖了57块地,出让金额高达1178.53亿元,占去年全年总额(2521亿)的47%。
2天时间,收了1000多亿,这简直不是卖地,“印钱”的速度都没这么快啊。
主城区13宗地块,12宗拍至“封顶价+自持”,有个地块更是匪夷所思,由建发16亿摘得,自持比例高达38%,扣除占比49.6%的商业和公租房部分,可售的住宅占比只有12%,少得可怜。

啥叫“自持”?
在2019年的时候,杭州进一步修改了土拍规则:当土拍溢价率达到30%时,锁定限价,转入竞报自持比例。
这部分面积,就是该土地上建好的住宅一部分或者全部不能买卖,开发商只能进行租赁经营。
想拍的,土地溢价率最多不能超过30%,如果达到30%还没分出胜负,开发商就得竞报自持的面积。
花巨资拍到的地,自持面积的比例越高,商品房住宅越少,对房企来说越难赚钱,砸到手里的可能性越大。
即便没钱可赚,还是引来哄抢,足见房企有多饥渴。
杭州市只是缩影,其他城市土拍的火热程度,也不遑多让。
4月下旬,广州、无锡、重庆迎来了第一场集中拍地,广州共有48宗土地入市,成功出让42宗,9宗地触及最高限价,其中黄埔、南沙更是拍出了新的“单价地王”,共揽金超906亿元;
重庆主城区46宗涉宅地成交了39宗,共揽金575亿元,溢价率最高,已成交地块中有22宗楼板价破万,其中渝北区观音桥地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录,平均地价水平较2020年明显上涨。

开发商如饥似渴地“抢地”,哪怕有限价、竞自持的束缚,照样不顾利润的下场搏杀,颇有梦回2016年的阵势。
2016年,被业内称为“史上可怕的地王年”,这一年,高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市,30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高。
为什么土的市场又开始躁动了?
一切故事,还要从“集中供地”说起。
今年开始,自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。
这22个重点城市有:深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。
以后,这些重点一二线城市,一年只有3次集中供地,供地窗口期大幅压缩。

控的价,从源头稳住房地产市场,是集中供地政策的初衷。
大家换个方式理解:土地是面粉,房子是面包。
各大城市就是面粉厂,独家供应,别无分号,享有独一无二的定价权。
各大房企,是林林总总的面包店,需要去面粉厂进货,才能加工出来香喷喷的面包。
以前,面粉厂天天都开张,但每天都是限量供应,价高者得,面包店的老板们不得已,只能在厂外面排起长队哄抢。
面粉厂觉得这么多人天天围着,未免有点不像话,不如1年只开3次门,一次性卖掉原来半年的面粉产量,还设定各种苛刻的条件,不信面包店老板们还抢来抢去。
乍一看,这样的逻辑,一点毛病都没有。
城市定位、供地节奏和体量、土拍规则都设定得无懈可击,可我们都低估了资本和人性的疯狂。
政策制定的意图,是避免以往“挤牙膏”式的供地,减少地王产生的可能性,限制供地次数,大幅增加供地规模。
一次性巨量供地,按理说,应该有不少地块无人问津,甚至大量流拍才对。
可是,市场都低估了房企被压抑的抢地热情,几个月不拍地,仿佛闲得浑身都痒痒。
是不是有点讽刺?
越是财大气粗的房企,越是重视土地储备,当22个城市一年只供三次地成为“明牌”,尤其是刚开始供地时,极易引发恐慌式抢地。
不管每次土地供应规模有多大,限制条件有多苛刻,先砸钱拿到手再说。
错过机会,就可能再等一年,换做你是开发商,也得硬着头皮往里冲。
往事历历在目,2016年的地王潮从北上广深、二线的苏州、厦门、合肥、南京“四小龙”,向其他二线城市如郑州、武汉、济南、石家庄、福州等地蔓延。

地价水涨船高,房价怎么可能没动静?
2017年,即便在高基数和政策趋紧环境下,商品房销售再度增长7.7%,年销售面积首次达到17亿平方米。
看到这里,很多人会觉得楼市要重演2016“地王年”,更有不少人看到开发商抢地的阵势,认为在集中供地的助推下,会重演彼时房价翻倍的疯狂。
这种看法,有点“想当然”。
蓝白总是爱说一句话:历史会重演,但不可能简单地重复。
因为集中供地的好戏,才刚刚开始。
北京就是典型。
5月10日,北京首批集中供应土地现场竞拍正式开启,两天时间,超200家房企将参与25宗地块争夺。
阵势很大,气氛很热,第一天拍卖的12宗地块就卖了516亿。
但是,此轮北京集中土拍的所有地块,全部设立了“地价上限”,对应溢价率在2.5%-15%不等,最高不超过15%。
不光是地价上限,还有竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导。
种种限制,捆住了房企的手脚,表面上一片火热,实际上冷暖自知。
北京楼市的一举一动,堪称全国风向标。
可以预见的是,以后重点22个城市,尤其是土拍火热的新一线城市,都会对卖地增加大量限制。
我集中供地,你宁可赔钱还要抢地?
没问题,大量供地,再设定超低溢价率和房价上限。
再满足附加条件:能大比例自持吗?能建公租房吗?能建共有产权房吗?剩下能卖的商品住宅还剩多少?
政府已经把一切都安排得明明白白:建成的房子卖多少钱,利润率有多少,人才房,共有产权房,租赁房,商品住宅比例,全都是“明牌”。
正所谓“一顿操作猛如虎,仔细一看原地杵”,如此多的限制条件,开发商费劲拍来的地没钱可赚,就是“拍了个寂寞”。
集中供地刚刚开始,开发商生怕掉队,资本终究是逐利的,利润空间大幅压缩,这个时候比的是资金成本和运营成本,像2016年那样一哄而上,无脑砸钱,就能当地王赚钱的时代,已经过去了。
摁住了地价,就限住了房价。从这个角度来看,楼市重演2016-2017年的概率几乎为零。
回顾过去两年的历史,因为绝大部分城市都出台了限价政策,不少地王项目入市即亏损。
绿城董事长张亚东去年说:2017年之前拿的地,还没有限价政策,后来一旦限价,亏损就出来了。比如2019年杭州双限政策后(限地价、限房价),拿地、卖地的价格都很清楚,2020年一季度绿城在杭州要推5个项目,本来预计微亏,但后来发现变成了巨亏。

同样的逻辑,也适用于2021年。两年后,自然会见分晓。
别看现在集中供地火热异常,但未来两年,房企面临的是超低土地溢价率、自持面积、建公租房、房屋限价等一系列“枷锁”,利润空间极小。
而购房者面临的是公证摇号、积分买房、自有资金证明、严查首付和购房资质,购房门槛会越来越高,符合资质的人群也会越来越少。
最终的结局就一句话:房子既难卖,又难买。
对大部分刚需来说,满足不了买房条件怎么办?
未来的归宿只有一个:大规模建设的租赁房,享受与商品房同样的落户、上学、就医等公共福利。
房企,会越来越像“社会公益事业部门”。
商品房住宅,可能会成为“少数人的游戏”。
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