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杭州楼市有多“冷”，待售二手房数量上

未知 2022-07-09 19:06

杭州楼市有多“冷”，待售二手房数量上

01、前言

当下人们收入预期很低，许多人说是这个房价是由有钱人决定的，但实践上这个话仅仅对了一半，有钱人能够给楼市火上浇油，但楼市里边真正的柴火，却是一般人，没有那么多一般人在里边接盘，房价涨不起来的。

当下一般人对未来收入预期下降是很显着的工作，尽管许多一般人对房价很有信心，可是对自己收入却不看好，这就会导致他们在买房时，尤其是在面对高额房贷的时分，爱莫能助。

这部分削减今后，楼市自然就越来越冷。

商场方面来说，楼市体量越来越大了，这个体量能够指炒房客需求撬动的楼盘价值，也能够指这个城市的房产市值体量，撬动一个市值100亿的公司股价和撬动一个1000亿的公司股价，需求钱和精力，都不是一个层次的。

咱们能够看到，在20个中心城市里边，深圳躺平房价跌落，广州尽管在蹦跶，但显着也不太行，一线城市就趴下来2个；

强二线城市里边，南京楼市也趴着，天津楼市都不用说了，趴了N年了，武汉是去年涨了一波之后就萎了，杭州现在是显着的高位，成都吹的凶猛但实践库存压力很大，苏州现在是被人看好的，可是成交量也没能起来。

这是一线和强二线城市里边的情况，一半都不适合出资，另外一半也就这个样子。

那些房产专家跟你说买中心城市，买中心地段就能赚钱，那深圳是不是中心城市呢，深圳南山区是不是中心板块呢？

2020年底那一波急忙上车的人，就算下一年深圳房能涨一波也是亏钱的，把本钱刨除掉今后也是亏的。

现在买房真的很难，不要迷信什么中心城市的中心地段，除非他能给你点名到哪个小区能买，并且还能给你说出来未来几年涨幅是多少，否则你真没有什么出资价值。

举个比如，就拿成都来说，成都一套房下来200万，首付60万，借款分30年还完，房贷一年9万多。

要维持这个房贷，意味着买这个房子的小夫妻，两个人加起来年收入要超越20万以上，这个房子30年累计下来的房贷本金加利息，是280万左右。

那么假如房价都不说跌多少，房价跌个10%，200万的房子，变成了180万，这个时分你买房，首付是54万，借款126万，30年本息共计250万左右，每年房贷是8万左右。

你算一下这个差别，房价跌10%，首付少出了6万，房贷少给了30万，加起来36万，这还没算契税、中介费等等的，算上的话，稳稳的多花了40万。

想想他们一年不吃不喝才赚20万，房价跌个10%，他们2年都白干了；跌个20%，他们4年都白干了。

让人家买房不看房价涨跌，底子不现实的。除非他们是富二代或许比较有钱，否则他们买房前，必定会对房价做一个预判才下手的。

由于房子这玩意，只要你用了借款，那么不论你乐意或许不乐意，你的亏本和盈余，都是翻倍的。你假如全款200万买房，那么房价跌了10%，那你也就丢失了20万，可是你用了借款，那么你实践丢失，便是40万。

假如你是出资，那你还要把这首付的资金损耗给算上，那你就亏的更多了。

02、杭州楼市有多“冷”

回到杭州，现在的杭州楼市有多冷，从待售二手房数量上，就能看出来了。

在4月份的时分，杭州待售二手房数量仍是只要78000多套，比及了6月底的时分，待售二手房数量就达到了94000多套。

三个月的时刻，就增加了16000多套待售二手房。不论在哪个城市，这种增速都是十分显着的。

杭州楼市现在放松调控，专门便是为了救二手房而放松的，由于杭州的新房商场热度还行，还没有那么冷，二手房商场是太冷了。

假如说杭州二手房商场呈现了大量的砸盘者，也便是降价卖房的人。让杭州的新房房价比二手房房价还要高了，那么杭州的新房也不容易卖出去了。

到了那个时分，杭州房价便是双跌了，新房和二手房房价都跌。

现在杭州房价跌落的趋势并没有改变，杭州楼市的库存量现已这么高了，杭州还在大量的供应土地，这意味着还会有大量的新房上市。

杭州尽管对年轻人有吸引力，可是杭州发房价也满足高了，那些年轻人也买不起的。

在曩昔的6月份里边，杭州的二手房成交量平平无奇，乃至6月下半个月的杭州二手房成交量还不如上半个月的杭州二手房成交量。这说明杭州楼市对二手房的方针，没有起到太大的效果。

杭州的新房成交量就不一样了，在放松了那么多的方针之后，6月下半个月杭州的二手房成交量显着呈现了井喷的状况，在6月末尾的两天里边，更是突破了1000套。

这说明杭州楼市仍是有不少刚需购房者的，或许说是想要出资杭州房产的人，他们仅仅觉得当下杭州的二手房房价水分太高，买二手房没有出资价格，所以大部分都挤在了杭州的新房商场里边，去尽力的买新房了。

在我看来，杭州楼市这一波的调整期仍是没有结束的，二手房商场依旧处于比较冷清的状况，购房者很理性。

能够说，就现在的杭州楼市商场现状，5.17新政使杭州二手房刚需商场产生了显著的改变：

首要：刚需购房集体活跃度提高，成交量显着上升。

新政以来，大多数刚需板块的带看量及成交量都得到了显着的上升，并且不仅仅限制在刚满二年的次新房。

刚需购房集体活跃度显着提高，刚需板块内热门楼盘月度成交量根本在10套以上。

第二：短期内价格再下探可能性较弱。

由于新政到现在相当量的低价房源现已首要消化，现在剩余主推二手房源价格现已略高于五、六月份成交房源价格。

再加上刚需板块热度上涨，房东预期趋稳，短期内刚需板块价格再次下探可能性较弱，价格也将会暂时安稳。

第三：同板块内高性价比二手楼盘成交会集度高。

尽管刚需购房集体活跃度上升，但商场并未进入传统意义上的牛市，现在仍在回暖阶段，现在刚需购房集体的活跃量并不足以支撑整个刚需二手房商场。

刚需板块成交首要会集在性价比较高的中心楼盘，如大江东成交首要会集在江与城，崇贤成交首要会集在群贤府。

第四：后续刚需板块二手房成交量或将下滑。

新政当下杭州二手房商场呈现了一波成交小顶峰，但随着现在各刚需板块低价房源率先消化，新政释放出来最为急迫的购买力被消化，加上新政给了房东必定的价格预期，短期价格下调概率变小，7、8月份也是传统意义上的二手房成交淡季，因而后续成交量或将呈现必定下滑，新一轮胶着或已在眼前。

03、提价去库存的背面

现在国内楼市不景气，许多房产专家都在呼吁再来一次提价去库存，他们的理由是共同的的，都是当下房地产太惨，许多房企都赚不到钱，交楼的质量也不可，上下游有许多个依附房地产的工业等等的。

实践上，假如国内真的能经受的了再来一次提价去库存，早就来了，还会比及现在。

提价去库存的背面，是有代价的，也是要有必定基础的。

现在国内大部分行业都遇到了问题，收入都无法保证，在这种情况下，提价去库存，只会让房地产暴雷的时分影响更大。

这次调控楼市的意思很显着，便是避免房地产泡沫进一步扩大，然后把一个个泡沫房企，切割开来，然后定点化解问题。这样只要能熬曩昔，房地产也算是软着陆了。

现在房价老是涨不起来，中心仍是，我们对未来的收入不看好。

就算房子的首付，家里人能够帮助出了，可是还房贷总归是要自己还的。房价越高，房贷就会越高，这是一个客观的工作。

一套300万的房子，依照30年来算，首付30%来算，房贷每年需求14万，一套500万的房子，依照30年来算，首付3成，每年的房贷是21万。

要知道，房价越高，房贷就会高。另一方面，现在的楼市关于那些想要买质量房的刚需来说，也的确不太友爱；对那些手上捏着质量二手房的房东来说，也不是很友爱。

由于那些拿着质量二手房的房东一般情况下都太不乐意降价卖房，而那些能买得起质量房的刚需，除非是新房真实买不到，否则的话他们是不乐意去买这些高价的二手房质量房。

于是这么一搞，像是成都、杭州、南京、西安等城市，质量新房楼盘，一开盘就各种摇号。

再看那些二手房质量房小区，挂牌价高的，像是成都金融街、杭州滨江奥体等，成交量十分少，购房者都去买新房，不去这些高价质量二手房。

这么下去，对那些质量二手房房东来说，是比较晦气的。由于购房者便是再等几年才干拿到房，而关于那些质量二手房房东来说，房子卖不出去，楼龄越来越高今后，房子的升值空间就越来越少。

现在的商场，次新房拖个几年，便是一般二手房了。

许多人觉得现在买房压力大，在我看来，现在为什么房贷压力会比较大了，一是当下房价现已处于高位了，现在买房和2015年买房，在薪酬收入没有太大改变的情况下，付出的尽力是三倍以上了，这是比较直接的。

还有是以前房价低，我们刚买房的年纪都不是很大，许多人都是刚结业就买房了，而那时分房价也不高。

举个很简单的比如，2015年西安房价6000一平，一套三室房下来70万，首付21万，房贷每个月2500到3000之间，一个大学结业生月薪3000元，其时大学生觉得房贷力压大，他父母帮他把房贷给先还着，后来工作五年今后，这个大学生薪资应该从3000，涨到了5000到7000之间，这是一个中位数，这个时分他看着其时3000的房贷，就没有那么大了，尤其是在他看到别人买房，是一平1万6的时分，而他买房，一平是6千的时分，他精力上会比较轻松。

而到了2021年了，刚结业的大学生，买房就别提了根本没戏，而那些现已结业好几年的人，也便是年纪在30岁左右的人，他们要成婚了要买房了，而这个时分房价是16000，一套房下来180万，首付54万，借款126万，房贷一个月7000到8000，而西安2021年的薪酬和2015年是差不多的。

你说现在买房的人，压力怎么可能不大？

并且这儿边有一个要点，是当下买房的人，年纪30多岁了，后边薪酬根本上很难有提高的空间了，除非你去创业，否则打工的话，35岁大概率便是你这辈子的薪资天花板了。