长租公寓赛道换轨，大资管时代已经降临 

本年8月，第一批3只保租房公募REITs在沪深交易所上市；11月初，华润有巢确保性租借住宅REIT正式获批。

与此前北京确保房、深圳人才安居和厦门安居集团发布的第一批确保性租借住宅REITs不同，华润有巢REIT是首单由房企发行的租借住宅公募REITs，给职业供给了更多的想象空间：保租房公募REITs的落地，意味着正式打通了长租公寓“投融建管退”闭环，职业底层逻辑彻底换轨。

跟着租借住宅上升到国家战略高度，国内密集出台各项利好政策，住宅租借商场已然成为房地产职业抢占的新赛道，长租公寓职业也正加快进入专业化资管时代。而在此背景之下，住宅租借企业的财物办理才能，正显得格外要害。

保租房“投融建管退”闭环已经构成

本年以来，各地纷繁出台政策大力发展确保性租借住宅。据了解，“十四五”期间，全国初步方案建设筹措确保性租借住宅近900万套（间）。

与此一起，我国确保性租借住宅公募REITs也正式起航。第一批保租房REITs在发行阶段即遭到商场投资人的高度认可，三支产品拟认购份额数量均超越100倍。

金融本钱喜爱的是能继续升值及带来优质现金流的财物。保租房REITs受热捧，既有稀缺性的因素，也有其底层财物具备较强的安稳性和抗风险才能等优势的原因。确保属性高、租户安稳、出租率高、运营才能佳、收益较为安稳，都有效增强了本钱商场的决心。

龙湖冠寓

本钱喜爱的背面，则是在2017年起步的国内租借住宅职业里，头部企业的事务规划和可继续发展才能，近年来正在不断提升。

以近期正式获批确保性租借住宅REIT的华润有巢为例，其作为华润置地旗下的长租公寓品牌，经过数年的发展，现在共有住宅租借在营项目34个，房间数2.5万间，储藏项目21个，房间数3.1万间。

同样展现出杰出发展气势的，还有龙湖集团旗下租借住宅品牌冠寓。从2022年中报来看，到上半年底，龙湖冠寓全国开业房间数已超越11万间，时点出租率达到93.3%，大于6个月房源出租率95.4%。

 

龙湖冠寓展现出杰出的发展气势

包含保租房在内，租借住宅商场规划正迅猛增加，而公募REITs正式破冰，不只意味着确保性租借住宅“投融建管退”全链条的打通，也给商场上同样有才能的运营商带来想象空间。毕竟，参阅海外商场经历，跟着成功事例的堆集以及商场化进程的推进，REITs也将不再局限于保租房范畴，更多符合租借住宅商场发展的优质项目，均有望成为其底层财物，终究推进全职业向资管的逻辑更迭。

“头部玩家”继续强化资管才能

跟着供给增量的上涌与金融闭环的合拢，职业焦点，也正逐渐向租借住宅“投融建管退”生命周期的后阶段移动。在财物办理的轨道上，租借企业怎么切入商场，怎么借助运营战略完结更高的收益率，也便是企业的财物办理才能，正逐渐成为凸显品牌力和可继续发展才能的最优级指标。

龙湖冠寓就很有代表性。自2016年开始进入集中式租借住宅事务，冠寓累计已开业房源规划现在已稳居职业第二。规划增加的背面，龙湖冠寓一向尽力推进产品和服务标准化、规范化，并不断创新，为城市青年处理租房过程中的痛点、难点。

 

龙湖冠寓深圳景田店户型备受租客喜爱

比方，在研制规划上，冠寓坚持与客户共研，环绕租户日子轨迹，在入户门、工作、休闲、睡觉等8个户内模块积木式拼接出105个标准户型，满意不同租户需求；为更好地完结服务浸透，推出了包含24小时响应的“安心”服务，定期组织社群活动的“高兴”服务等在内的“五心”服务。

回归产品本质与客户需求，又有着厚实的运营功底，龙湖冠寓近年来屡获商场及客户认可。到本年上半年底，龙湖冠寓累计服务租户约50万人，累计用户逾250万人，用户满意度更是高达95%。

在不断完善产品和服务的一起，冠寓还经过盘活搁置财物等方式活跃履行企业的社会责任。以龙湖冠寓广州猎德大桥店为例，该项目原先是一个搁置物业，龙湖接手后，根据城市需求的年青专才、青年白领等目标人群需求进行体系性规划、改造，终究完结了1+N的空间共享模式，不只很好地满意了年青人的日子所需，还获得了“海珠区人才服务驿站”授牌。

 

龙湖冠寓广州猎德大桥店为租客配备了公共厨房

全新的租住体会、贴心入微的服务，快乐和谐的社群文化以及对人才需求的重视，正吸引越来越多租客将冠寓作为居住的长时间挑选。这一点，从冠寓的运营数据可见一斑：2021年，冠寓完结租金收入22.3亿元，同比增加23%，首次完结年度盈余；本年上半年，冠寓依然保持着活跃向好的气势，完结租金收入11.8亿元，同比增加11%。

“数字化”加持完结降本增效

不同于传统房地产事务的高杠杆、高周转、高增加，住宅租借事务更多着重怎么经过精细化运营，在“微利”中尽可能获得盈余。

用业内人士的话说——住宅租借职业赚的是辛苦钱，而运用数字化体系，在不影响租客体会下完结杰出的降本增效，当下正成为住宅租借企业的一致挑选。

“我们的数字化已经覆盖了90%的场景，可认为租客、门店、业主等供给全链条、全场景的服务与支持。”据龙湖冠寓有关负责人介绍，在建造阶段，他们可经过工程办理线上化协同渠道完结数据在线化，为各方供给决议计划和评价根据；而使用AIoT技能，龙湖冠寓更是完结了100余项开业检查线上化，在严控品质的一起有效节省时间、人力成本。

而在继续运营阶段，龙湖冠寓经过自有APP为租客供给智能化服务——看房、签约、入住后的服务需求、水电、续租、转租等，全生命租期的租房需求都能够经过手机在线完结。对于租客而言，这极大提升了租住服务体会。

 

龙湖冠寓依托数字化完结降本增效

特别值得一提的是，使用上一年上线的自研驾驶舱和指挥舱办理体系，龙湖冠寓如今能够做到运营状况的实时监控、主动预警、智能定价、智能管控等，既能更好地确保租客的租住舒适，又能提升运营功率。经过数字化体系对整体运营流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能进行更为高效的数字化办理决议计划，降低运营风险，提升运营效益。

跟着“投融建管退”闭环的打通，租借住宅职业无疑正迎来一个最好的时代，也是最具挑战的时代。具有领先优势的龙湖冠寓等头部玩家，正借着产品牌、服务的继续精细化打造以及数字化渠道继续夯实财物办理才能，为未来职业的发展供给更多样的想象空间。