内地房价调控迎全面隐形松绑

　　拥有近70年历史的内地户籍政策现大变天，背后或显示经济增长放缓的「倒逼」效应。据国家发改委最新发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，今年内除北上广深及杭州、成都、武汉等13个超特大城市外，内地所有城市都将放开落户限制。

　　时值内地新建商品住宅价格涨势连续4个月降温，从去年底以来逾50城以人才引进为名掀起「抢人大战」，到发改委拍板300万人口以下城市全面取消落户限制，不单显示地方政府自下而上的努力获中央背书，更恐确认地产调控「隐形松绑」全面来临。

　　*逾2亿城市居民无城市户籍*

　　诞生于1951年的户籍制度，曾经将中国划分为泾渭分明的城乡二元体系。尽管国务院于2014年首次提出建立「城乡统一」的户口登记制度，惟截至去年底，仍有多达2.26亿城市常住居民并不拥有城市户籍。

　　一纸户籍除了攸关居民个人公共服务、社会保障权益，实质更指向房地产市场「刚需」。今次「取消人口100万至300万城市落户限制」、「全面放开放宽人口300万至500万城市落户条件」、「大幅增加超特大城市落户规模」，料推动都市圈中小城市人口流入，进而助力当地房地产销售和去库存。

　　国家统计局数据就显示，2月70大中城市新楼均价环比涨幅放缓至近一年最小，其中尤以三线城市最为明显。为吸引人气，去年以来包括扬州、佛山、珠海、烟台、承德等多个三线城市纷纷出台人才新政；即使如广州这样的一线城市，1月亦放宽本科落户年龄至40岁，应届毕业生更可直接办理落户。

　　*瑞信料今明年内地房价微涨*

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞就指，取消或放开户籍政策，将带动总体人口流动向大都市及其周边聚集，或对区域房价带来一定影响；中原地产首席分析师张大伟则称，新政有利楼市获得稳定需求，并带动超特大城市周边都市圈的大中城市房价上涨预期。

　　无独有偶，在楼市调控第一线的深圳，3月新楼、二手住宅成交环比分别升逾141%、127%；北京当月二手住宅成交亦升至10个月高点。鉴于此，瑞信最新上调今明两年的内房销售预测，因市场流动性进一步宽松，供应控制放松，抵押贷款政策变得愈来愈有利。其中，今年销售预测由-11.6%上调至-4.2%；明年销售预测由-4.3%上调至-3.1%；并预计今明年房价分别涨1.4%、2.3%。

　　不过，人口迁移的关键除了政策推动，背后仍取决于城市的产业升级。而一二线城市回暖能否抵销三四线城市的下行之势，也将决定内地楼市是温和复苏还是回光返照。「隐形松绑」的下一步会否是「全面松绑」，房企新购地面积、新动工规模及债务借新还旧动向，应是重要参考指标。