5月初，央行启动了2018年以来的第6次降准，继续支持实体经济发展，保持流动性合理充裕。与之对应的是，北京楼市政策依旧严苛，国管公积金正式实施“认房又认贷”，实行差别化住房信贷政策，住房信贷政策依旧紧缩。

北京不动产交易交易数据显示，3月北京二手住宅网签量16051套，创下近一年来的次高位，环比2月涨幅高达164%。在经历了阳春3月阶段性集中释放之后，4月份北京二手住宅交易量出现冲高回落。接下来，北京楼市走向究竟如何呢？

4月份北京二手住宅市场呈现“量降价稳”

从交易量看，4月份北京二手房市场活跃度较上月度略有回落，和去年水平相当。本月度北京二手住宅网签量13764套（3月网签量16051套），环比上个月下降14%，和去年4月份相比交易量相当，同比微涨0.2%，市场处于理性波动状态。

麦田房产告诉记者，本月成交均价和上个月基本持平，业主价格预期仍偏弱。就价格走势来看，4月份麦田二手住宅成交均价环比微涨0.3%，和3月份成交均价基本持平。但二手住宅挂牌价格环比上个月仍呈现有所下降。一定程度上可以看出，目前业主对价格走势预期仍然偏弱。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，4月北京链家二手房交易量比3月份下降34%，这主要是受季节性因素的影响，不过4月份环比下降并不是市场转冷，是在3月集中释放成交量后自发回落。而2019年前四月成交与去年同期基本持平，二手房市场与去年同期比未表现出好转之势，主要在于新房的分流影响，今年前四月新房成交逾1.8万套，同比增长2.1倍。

（2018年以来北京链家二手房成交均价及环比走势）

北京国管公积金收紧，但是市场流动资金增加

4月15日北京国管公积金新政正式实行“认房又认贷”、二套房首付不低于60%的差别化贷款政策，调整后和去年9.13北京市管公积金政策基本保持一致。但由于缴存国管公积金的人群主要是中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工，所以国管公积金新政影响人群较小，对市场的实际影响微乎其微。

与此同时，为支持实体经济发展，央行降准以增加市场流动资金量。5月6日，央行宣布，决定从2019年5月15日开始对中小银行实行较低存款准备金率。此次定向降准，释放长期资金约2800亿元，是今年1月份以来的第二次降准，是2018年以来的第6次降准。

麦田房产认为，当前楼市政策整体保持稳定，政策环境呈现“一紧一松”，调整后的国管公积金政策收紧信号作用大于实质影响。降准意味着银行可用于贷款的资金规模扩大，增加市场上资金的流动性。降准显然不是为了楼市，但有利于提振市场信心，起到稳固市场稳定房价的作用。

5月市场走向如何？

麦田房产认为，在这样的政策和市场环境下，北京二手住宅市场不存在持续升温的基础，保持理性稳定是接下来楼市的常态化表现。预计5月份，二手房交易量较上月持续回落，价格维稳是市场常态。从市场基本面数据来看，本月二手住宅新增供需量均有所高位回落。本月新增房源量较上个月下降11%，新增客户量较上个月下降9%。此外，本月成交房源中降价房源比例占比为94%，整体降价幅度为5%，均和上个月基本相当，可以看出，买卖双方对市场的价格预期基本未变。从政策面来看，对市场需求有实质性影响的“认房又认贷”银行信贷政策未出现变化。置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。再加上端午小长假节气影响，预计5月份北京二手房市场交易量较4月份将有小幅回落。在交易量理性平稳波动的市场环境下，价格走势稳定是接下来市场呈现的主要特征。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，未来一段时间低总价的刚需标的依旧是市场成交的主流，改善链条仍然需要较长的时间才能启动。年初的市场升温与房贷利率的下降有一定关系。一季度货币流动性有所宽松，不可避免向房地产市场流动。为了防范部分城市再次出现房价上涨压力，中央政治局会议重申“房住不炒”的总基调，住建部开始启动对房价过快上涨城市的考核，表明中央维持市场平稳运行的决心。