一面是限竞房库存压力凸显，一面却是限竞房地块的持续供应，导致北京“限竞房”的去化困难。

 

　　5月17日，北京市规划和自然资源委员会挂牌出让3宗土地，挂牌起始价超80亿元，三宗地块分别位于大兴亦庄经济开发区和怀柔，其中亦庄两宗为限竞房用地，另一宗非限竞房用地则位于怀柔新城。

 

 

　　自从2016年年底以来，“限房价、竞地价”地块一直都是北京土地供应的主流。过去三年，北京出让了95宗商品房住宅地块，其中限竞房地块高达92宗。

 

　　过去一年，限竞房项目供应达到高潮，中原地产研究中心统计数据显示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合计入市限竞房项目49个，供应住宅套数达33427套，而网签数据合计仅9438套，去化率不足三成。

 

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年入市的限竞房有望超过6万套，从整个北京市场来看，5000亿元货值的限竞房库存压顶，后续将留给购房者更多的选择。

 

　　扎堆入市

 

　　进入4月，北京青龙湖板块限竞房项目集中亮相，作为北京限竞房较为集中的区域，青龙湖吸引了万科、首开、金地、龙湖四大开发商。

 

　　2017年6月22日，龙湖+国开东方+万科+首开联合体以56.1亿元的价格拿下熙湖悦著项目地块；2018年7月4日，金地以17.5亿元的价格将其竞得金地·大湖风华地块，溢价率41.13%；2018年9月13日，首开以11.5亿元的底价拿下首开·熙悦观湖项目地块。

 

　　上述三个限竞房项目的商品住房销售均价均不超过37245元/平米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。均不配建保障房，但要执行“90/70”政策。

 

　　这三个限竞房都已经开放了售楼处。据了解，金地大湖风华主推的89㎡三室两厅精装房的销售总价在330万-350万元之间；首开熙悦观湖主推的89㎡三室两厅两卫精装户型总价约300万-320万元；龙湖熙湖悦著主推的83平米三室两厅户型总价约290万元。

 

　　记者了解到，青龙湖位于北京房山区，上述3个限竞房项目分布在青龙湖公园周边西六环外，距离最近的房山地铁线也有近10公里的路程，交通较为不便。

 

　　事实上，北京不少限竞房因为位置偏远、转手条件严苛等原因，去化一直较为缓慢。

 

　　中原地产研究中心统计数据显示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合计入市限竞房项目49个，供应住宅套数达33427套。而网签数据合计仅9438套，平均网签均价为49075元/㎡，网签面积98.9万㎡，以网签面积计算，北京限竞房项目网签完成率仅25.2%。虽然网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例依然仅约40%。

 

　　2018年年底，《华夏时报》记者走访了北京孙河、丰台等区域楼盘发现，与普通楼盘相比，限竞房项目由于销售条件严格(设置均价和最高单价上限)，且业主购买后五年内不能出售，因此格外受到“冷落”。

 

　　以孙河别墅区为例，2017年5月，天恒联合中粮和旭辉以45.75亿元的价格拿下孙河乡西甸村2902-86地块F1住宅混合公建用地，楼面地价5.13万元/平米，该地块商品住房销售均价不超过67516元/平方米，且最高销售单价不得超过70892元/平方米，相比周边的龙湖景粼原著、首开琅樾等“非限竞房”项目，其2018年7月份入市后销售情况并不理想。

 

　　孙河区域某别墅项目销售人员告诉记者，该项目成本太高，利润空间有限，对于业主来说，5年内限售，并不是很好的选择。

 

　　或增加不限价地块供应

 

　　2019年年初，一直以“限房价、竞地价”为主要土地出让模式的北京，新年伊始挂出了两宗不限价地块，均位于朝阳区孙河乡。

 

　　针对这两宗地块放松限价的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进曾分析称，孙河地区不限价出让土地不能理解为限价政策的退出。但随着此等宽松类的信号出现，很大程度上也有助于后续房企预期的调整。反过来也可以看出，因为没有限地价，所以未来房价上涨的可能性相对是加大了，这也要求后续关注此类不限价土地入市的影响。

 

　　事实上，在这两宗土地之后，北京市土地供应还是以“限房价、竞地价”模式为主。

 

　　张大伟表示，北京限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使在这样的促销力度下，北京新建住宅市场依然萧条。整体看，目前北京新房市场实际销售的平均签约数量也不足45%。值得关注的是，限竞房分化非常明显，除了少数位置优越项目外，大部分面临很大的去化难题，甚至亏损。

 

　　张大伟还表示，相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推向市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常慢。而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战或许会升级。

 

　　也有业内人士指出，“限竞房”使得住房变得越来越多元，保障和满足了城市刚需和刚改中中低收入群体的住房需求，但是因为限竞房的流通性被限制，因此在市场上遇冷，政府在以后的土地供应中可能会混合推出“限竞房地块+不限价地块”，这样可以丰富北京商品房市场的供应和产品的梯度。让不同需求的人都能在市场上寻找到适合自己的产品。