环沪楼盘都长一样啊,到底怎么选

未知 2019-07-15 11:05
环沪楼盘都长一样啊,到底怎么选

如果你稍微留点心观察下的,很多长三角城市楼盘画风是这样的。

贴着上海近点的,“距离上海市区,只要X公里/X分钟”;再远点的高铁站,这里是下一个大虹桥;如果交通找不到概念了,那么这是下个陆家嘴。

都说在股市中见多了为概念痴狂的,而楼市炒作自己起来,连股民都怕。

对于这样的区域,到底要不要选以及怎么选,这大概已经是个哲学问题了,今天试着和大家聊聊看

01

没错,长三角本身就是金字招牌,再给他给加持国家战略的“一体化”的话,来看看最近国家到底给了多少红包。

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来源:中指数据

这样的预期下谁还能克制住市场群嗨呢。

长三角土地市场在今年上半年最早回应了这股预期,作为每个有点想法的开发商一定会布局深耕的核心区,筹码只会越放越多。

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整个市场一下子被激活后,日光盘,万人盘后来也不是什么稀奇的新闻了。

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虽然,以苏州为代表,出头的很快被国家升级了调控,但大池子已经被搅动,哪怕是局部,依然很活跃,你会看到嘉善姚庄某项目秒光,南通土拍热度不降。

这是就长三角楼市当下的真实,预期太好,但玩概念偷鸡也很多,整体很稳,可对风吹草动很敏感。

所以首先明白一点,对于长三角如今的楼市,已经没有很大的洼地,所谓的惊人抄底我觉得不存在,这是核心

首先,回答前,我想和各位谈谈长三角发展的脉络,因为所有的当下现实,都是过去的因果,以及能理解未来的底层逻辑。

我眼中的长三角,差不多始于1990年浦东开发,从那年开始,以浦东为驱动,上海又一次高速崛起,长三角实际意义上接入国际。

以前有人问过我,长三角比珠三角难在哪里,珠三角起步阶段已经有香港这个旗舰,被动着学就可以了,但长三角真的得靠自己。

很幸运的是,浦东的打样很成功,这同时确立了两件事,实力加位置太好,上海在长三角就是独一无二的,同时,上海不仅是所有长三角城市房价的天花板,也是唯一度量衡,也就是说,每个城市房价想定多少,都要拿和上海的差距秤秤分量。

而有底气的上海,可以输出自己的模式给到长三角了,长三角开始进入高速轨道。

此刻长三角,还只是一个单级城市的独秀,接着,上海驱动下长三角,有了四条主线,交通,产业,人,和钱。

选盘可以看其他更多,但是这四条主线是必须要看的

先是交通,最早的沪宁线和沪杭线动线,我们现在觉得平平无奇,但是那时动线的物流和人流,真的能逆转城运,最明显,沪宁线最后流量入口的昆山,率先抢的先机,在环沪崛起。

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来源:中指数据

随着交通路网的铺开,加上后来高铁,机场填充,长三角慢慢能看到都市圈的雏形了。

路网的完善,真正变局,是长三角的产业,来了。

02

都知道,上海这时候是外资进入的窗口,同时上交所成立,全国资本向上海集聚,上海金融中心的背后,代表这里是钱流啊。

钱有了,产业能才能走第一步,利用外资和园区驱动,开始定向向长三角输出,所以我们看到沿着上海的步伐,大量外资和园区在长三角遍地开花。

以前和朋友说过,哪怕是苏州园区这样很独立的项目,最早管委会成员也带着名片去上海,像业务员一家家敲上海企业门。

大项目,是那个时候长三角最大的特色,而这些大项目的落地,带长三角的实在太多了。

最典型的,因为产业链要配套,乡镇和民营企业发力了,现在,江浙一个市镇能把做个产业做成支柱,做透,都是这样打的底子。

这样,上下都能赚到钱,有了钱,高速城市化,在长三角大范围铺开了。那么吸引人才自然也不再话下。

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来源:清华-长三角人才报告

至此,一个全产业链集群成型,城市容积足够,以上海为绝对核心的单级城市群,浮现了。

03

好,我们看,明确提出一体化前的长三角,就是一个高速运转的状态。

但如果一个要有个节点的话,那就是15年的转型叠加这轮牛市,作为中国经济的龙头,长三角是最早进入产业升级的那批,也就是最早进入城市格局固化的那批。

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来源:中指数据

同样从上海出发,这轮的楼市牛市漫过了长三角每个毛孔。

应该说,如果是三年一个周期的,留给长三角的盘整时间已经很充裕了。

好比,上海最先屏蔽了市场,那么热钱自然第一想到昆山,我还记得,16年过完年去花桥,那时已经有楼盘和我要茶水费了。

昆山都溢满了,那么继续去寻找下个洼地,环沪就基本遵守这样逢低吃进的逻辑,而类似杭州,苏州,南京,无锡,合肥,宁波这样的单点强势城市,则可以自行运作。

实在带不动的城市,棚改都差不多了。

但两条逻辑线,本质都是标的上海,去定自己的城市价格,而我们看到,上海自身调控实在很优秀,这点我们以前和大家分享过,上海调控没有死角和每一步操盘都很精准,从这个角度来说,上海就是长三角唯一的洼地。

只是,一个内部循序的市场,是没法实操的洼地,但重要的是,上海楼市的稳定,让长三角楼市信号不会紊乱。

即便有“因城施策”,在长三角,每个城市对自己天花板都能拎得清,杭州喊出自己“一线地位”,房价到了上海2/3也就是定价极限了。

最后,这么长的周期盘整重塑,什么城市,什么板块,能给自己明确明码标价,如果没有,那么这个地方,你碰都不要碰了。

这点上,当前的长三角,是没有洼地的。

04

好,面对一个格局固化的长三角,未来的一体化能带什么变局,能牵动各方。

当复盘了长三角目前所有政策利好,会发现的其实长三角的脉络没变。

交通是必然会强化的,以前的长三角交通只能说是立体体系,未来长三角交通就是“一个也不能少”,那高铁路网来说,典型就是湖州了,湖沪苏高铁2023就能接入上海。

还有,这两天热炒的南通“上海第三机场”,我们也曾亲自到选址看过,未来这个可能5000万级机场,就为了牵连整个苏北。

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未来的长三角交通网,一定让里面城市最快速度链接上海和周边城市。

产业也不再是上海单向输出了,杭州有了数字经济,苏州也能向周边输出园区模式,但玩法是真正一起协作了,最典型就是G60这条高新产业轴线。

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其实某种程度,这才是长三角最大的底牌,产业是不是最强或许有争议,但是产业链集群一定是最全的。

因为规模在这,哪怕比珠三角,规模就是能大上一圈,这样能吸附人口更多外,产业迭代方向也能自己把控。

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