农村集体土地“入市”，房产泡沫要破？





“农村集体土地入市”早已不是什么新闻。今年年初，国家明文允许在农村 集体土地 上开发租赁房项目的城市，已经从13个扩充到18个，包括北上广，以及成都、武汉、福州、南昌、贵阳等地。

换句话说，在这18个城市的管辖范围内， 农村 集体土地可以直接用来建房子出租给城里人，村集体可以自己独立开发运营，也可以联合开发商运营，总之不用再走征地拆迁的流程。

业内分析认为，国家确定的首批13个试点城市，共同特点都是人口流动规模大，住房需求旺盛；第二批试点的5个城市，去年更是 房价 上涨趋势明显。所以从这个角度看，租赁房试点一定程度上就是在对冲房价上涨。


中国的房价泡沫，究竟是被谁吹起来的？

经常有人开玩笑说，中国的房地产泡沫皆因丈母娘而起。但中国人民大学经济学院的陶然教授，对我国房价泡沫产生的根本原因，有更为深入的看法：

他举了个例子，为什么我国中西部的房地产市场就不行？根本原因是没有制造业基础。很多地方政府重视民营企业入驻，不是为了税收，而是制造业发展起来了，才能带来更多买房的需求。

我国最早买房的几拨人，无非是3类人：一是制造业企业的管理层；二是原材料等上游部门的当地员工；三是地方的公务员、事业单位人员以及金融系统的员工。


后来各地的城镇化，基本上都沿用这个模式。前期搞工业开发区虽然亏钱，但带来的住房需求、商业消费，是笔巨大的财政收益。更关键的是，城市新区和工业园区的建设，所需的土地大多数都来自农村集体，而这些地长期以来都是被垄断的。

这样的城镇化思路，表面看起来没什么问题。但陶然教授指出了一组隐藏在“快速城镇化”背后的关键数据，他认为这组数据是造成房价泡沫的关键：

在一般国家的城镇化过程中， 工业用地 占比10%-20%，住宅用地占比50%-60%，这是比较健康的比例，但在1995年到2008年之间我国的很多城市当中，工业用地占比达40%-50%，而住宅建设用地仅30%左右。

换句话说，他认为房价之所以居高不下，是因为区域性的商品房供给不足。