摘 要

1-12 月房地产开发投资增速继续回落(同比增长9.9%)，2020 年预计延续增速下行趋势。2019 年1-12 月，全国商品房销售面积同比微跌，符合预期。预计2020 年商品房销售面积同比单位数小幅下滑，销售额同比微增。2019 年商品住宅销售价格涨幅总体稳定。此外，12 月房贷利率结束6 个月连续升幅，贷款利率预计维持稳中趋降的状态。全年房企到位资金同比增速维持稳定，开发贷增速放缓，房企密集海外发债。

克尔瑞数据显示，1-12 月权益口径上，百强房企销售规模同比增长6.5%至近10.7 万亿元，增速不及2017年的40.5%和2018 年的35.1%。行业整体规模增速放缓，分化加剧。2019 年1-12 月，监测的20 家房企中，销售额增速排名第一位的房企为中骏置业(01966.HK)，同比增长超56%；根据克尔瑞的数据，2019 年1-12 月累计权益销售额排名前五的房企为恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、万科(02202.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)。

12 月底中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，重申户籍制度改革，稳定住宅刚性需求，将有效提高户籍城镇化率，带动一二线城市及部分强三四线城市的住宅需求。“房住不炒”下，中央层面行业政策预计将维持稳定，但区域政策特别是针对刚需的住建端或将迎来更多的灵活调整，政策环境有望边际改善。此轮行情，不少个股股价处于历史高位，存在配股可能。且目前爆发的疫情，对于楼市小阳春或产生一定影响。短期板块催化因素较少，存在一定的压力。建议投资者波段操作，重点把握板块冲高回落后的买入机会。物业板块由于滞后于地产周期，且为存量市场，现金流稳定，备受投资者追捧，待转化面积储备较多以及业主增值服务质量较高的公司将更具增长潜力，值得投资者的关注。

房地产行业1-12月数据回顾

1-12月房地产开发投资增速继续回落，2020年预计延续增速下行趋势。2019年，全国房地产开发投资132,194亿元，同比增长9.9%，增速比上年加快0.4个百分点。2019年，房地产开发企业房屋施工面积893,821万平方米，同比增长8.7%，增速比上年加快3.5个百分点。房屋新开工面积227,154万平方米，同比增长8.5%，增速比上年回落8.7个百分点。房屋竣工面积95,942万平方米，同比增长2.6%，上年为下降7.8%。2019年，房企土地购置面积25,822万平方米，同比下降11.4%，上年为增长14.2%；土地成交价款14,709亿元，下降8.7%，上年为增长18.0%。2019年行业数据整体继续维持稳定，预计2020年投资增速延续下行趋势，土地市场存在压力，新开工仍具韧性，竣工持续改善。

2019年1-12月，全国商品房销售面积同比微跌，符合预期。2019年，商品房销售面积171,558万平方米，比上年下降0.1%，上年为增长1.3%。商品房销售额159,725亿元，增长6.5%，增速比上年回落5.7个百分点。销售数据基本符合预期。“房住不炒”政策导向下，2020年商品房销售难有剧烈波动，根据2018-2020三年棚改计划，2020年棚改开工量在500万套左右，或优于2019年，但棚改资金受限，2020年开盘去化率明显走低，预计2020年商品房销售面积同比单位数小幅下滑，销售额同比微增。

全年商品住宅销售价格涨幅总体稳定。12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅回落0.4个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅扩大0.2个百分点。31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.6%，涨幅均扩大0.1个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅连续3个月相同；三线城市环比上涨0.2%，涨幅回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续8个月回落，三线城市同比涨幅均连续9个月相同或回落。由于一二线核心城市具有人口流入的支撑，房价预计保持稳定，棚改退潮，部分产业基础较弱的三四线房价存在一定的压力。

12月，房贷利率结束6个月连续升幅。融360数据显示，2019年12月全国首套房贷款平均利率为5.52%，环比下降1BP，为5年期LPR加点72BP；二套房贷款平均利率为5.84%，环比下降1BP，为5年期LPR加点104BP，贷款利率下降程度小于LPR下降程度。在整体宽松的大环境下，LPR有进一步下降的空间，但在“房住不炒”政策导向下，贷款利率预计维持稳中趋降的状态。

全年房企到位资金同比增速维持稳定，开发贷增速放缓，房企密集海外发债。2019年，房地产开发企业到位资金178,609亿元，同比增长7.6%，增速比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25,229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58,158亿元，增长4.2%；定金及预收款61,359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27,281亿元，增长15.1%。

香港上市中资地产公司1-12月销售数据

克尔瑞数据显示，1-12月权益口径上，百强房企销售规模同比增长6.5%至近10.7万亿元，增速不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速放缓，分化加剧。根据克尔瑞的统计，截止2019年底，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50以及TOP100的房企权益销售金额集中度达9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%，TOP30成为房企规模发展分水岭，TOP31-50、TOP51-100以及之后的梯队出现集中度较前一年下降的情况。新增土储方面，克尔瑞数据显示百强房企2019年全年新增货值超9.7万亿，同比下降约10%，但42%的货值集中在十强房企中。头部房企受益于规模效应，融资更具优势，在收并购市场上也更加具有竞争力，优质项目资源更向其集中。

2019年1-12月，监测的20家房企中，销售额增速排名第一位的房企为中骏置业(01966.HK)，同比增长超56%；根据克尔瑞的数据，2019年1-12月累计权益销售额排名前五的房企为恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、万科(02202.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股(600606.SH)，权益销售额分别为5,782.1、5,477.9、4,102.9、3,834.3、3,492.2亿元人民币。

行业展望

重申户籍制度改革，稳定住宅刚性需求

12月底中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，要求全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。其内容与此前发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》相一致。户籍制度改革力度加大，重点城市落户制度的取消和放宽，将有效提高户籍城镇化率，带动一二线城市及部分强三四线城市的住宅需求。2020年年初，银保监会再次提出落实“房住不炒”定位，防止违规资金流入房地产市场。信托业也进行第三次排查。预计房企资金面，特别是前融在未来仍存在一定压力，而融资成本有望边际改善。

短期板块催化因素较少，存在一定压力

在确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官的要求下，行业基本面很难有大幅波动，“房住不炒”下，中央层面行业政策预计将维持稳定，但区域政策特别是针对刚需的住建端或将迎来更多的灵活调整，政策环境有望边际改善。此轮行情，不少个股股价处于历史高位，存在配股可能。且目前爆发的疫情，对于楼市小阳春或产生一定影响。短期板块催化因素较少，存在一定的压力。建议投资者波段操作，重点把握板块冲高回落后的买入机会。物业板块由于滞后于地产周期，且为存量市场，现金流稳定，备受投资者追捧，待转化面积储备较多以及业主增值服务质量较高的公司将更具增长潜力，值得投资者的关注。