央行发布金融数据显示，4月末，M2（广义货币）余额209.35万亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期高2.6个百分点，创2017年以来新高。水宜认为，在全球经济增速下行周期，货币持续超发，已成为各国普遍采用的政策，我国当然也不例外。货币供应量逐年增加，对房地产业的刺激作用显而易见，楼市在震荡中上行，房价在波动中上涨。

 

 

 

房价或涨或跌是多种因素作用的结果，包括货币政策、土地价格、人口增长、市场需求以及城镇化进程。土地价格不断上涨，土地供应结构性失衡，货币宽松化，中小城市放开落户限制，释放房地产潜在活力等叠加影响，5年之内，全国房价不具备下跌条件。

 

 

 

据克而瑞统计，4月份300个城市土地成交量价齐升，楼面均价3000元/平方米，创2018年以来新高，溢价率环比上升15.6%。南京、宁波、厦门、昆明、福州、佛山、绍兴、徐州等，楼面成交平均溢价率超过30%，抢地现象频出的二三线热点城市溢价率更高。

 

 

 

多家机构统计，4月份40个典型城市土地成交建筑面积、土地出让金额，环比涨幅均超100%，同比涨幅超20%。水宜认为，房地产开发投资中土地价格占开发总成本的40%，部分一二线城市达到60%，影响房价高低的主要因素是地价。土地价格保持高位态势，楼面价持续攀升，房企对市场预期依然十分看好。

 

 

 

央行公布相关课组调查报告显示，2019年，我国城镇居民家庭商品住房拥有率96%，其中一套房的家庭占比57%，两套房的家庭占比32%，三套房的家庭占比11%。水宜认为，全国房价上涨20年有余，在利益驱使之下，大众投资房产的热情高涨，有钱就买房的观众固化，加之炒房推波助澜，房价上涨容易下跌难。购房者中刚需占比约为20%，绝大多数是改善型、投资购房者和炒房者。

 

 

 

水宜认为，拍地溢价率环比上升，土地价格持续上涨的信号，将触发房价还要上涨的市场预期。由此可见，在一线楼市横盘三年之久，土地市场的短期过热现象，折射出房地产市场的非理性迸发。疫情期间，地方给予楼市及时的救市措施，房地产开发投资表现出较强的韧性，但楼市不会出现报复性上涨。

 

与此同时，全国房价同比上涨2.9%，离不开信贷宽松政策的有力支撑。央行强调坚持房住不炒的定位，保持政策的连续性、一致性、稳定性，允许宏观杠杆率有阶段性的提升。但央行报告未提“不搞大水漫灌”，给楼市留下想象空间。一旦市场预期形成共识，楼市泡沫累积的风险更大。房价上涨不仅是市场资源分配问题，而且更是考验责任主体的担当问题。