房地产业是指，以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。过去的十几年中国的房地产市场蓬勃发展，对于房地产业的发展和房价的起伏，也是有人欢喜有人忧。如今，面对国家的政策调控和疫情对市场的影响，房地产业的发展将何去何从？

 

突然而至的新冠肺炎疫情，让整个房地产行业迅速进入了严冬，房地产行业遭受开工复工推迟、销售交易量顿减带来的收入压力。一季度，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7％，其中，住宅投资16015亿元，同比下降7.2％。3月份房地产开发投资1.2万亿，同比上升1.1％，开发投资增速回正。

 

 

 

从土地市场来看，一季度土地购置面积为1969万平方米，同比下降22.6％，较1-2月上升6.7个百分点，其中，3月份土地购置面积同比下降12.1％，较2月上升17.2个百分点。

 

一季度土地成交款为977亿元，同比下降18.1％，较1-2月上升18.1个百分点，其中，3月份土地成交款同比增加6.5％，较2月上升42.8个百分点；一季度土地成交楼面均价为4962元/平米，同比增加5.7％，较1-2月上升15.5个百分点，其中3月土地成交楼面均价为6123元/平米，同比增加21.2％，较2月上升31.0个百分点。

 

图2：土地购置面积和土地成交价款单月同比

 

2020房地产业将何去何从

 

伴随着“一手抓疫情防控，一手抓发展”，已经有近20个省市相继发布涉及房地产领域的相关政策，以保持房地产市场平稳健康发展。房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度，多数房地产企业目标销售率在60％左右，与2019年基本持平。预计，2020年房地产市场调控及政策预期将维持平稳，房地产企业要注重营销策略的制定，通过线上与线下相结合的模式打通销售渠道，拓展更多的客源，确保全面目标的实现。

 

过去那么多年房价一直反复上涨的重要因素是分税制财政管理体制，分税制改革导致大部分财权在中央，地方政府收入相对减少，但事权又落到地方。地方政府为了投资建设拉动GDP被迫采取其他渠道找钱，于是卖地皮成了政府筹措建设资金的重要渠道，2018年我国土地出让金占地方预算收入的66％，这也就意味着地方政府收入里面有7成来自于卖地皮。土地的价格不断上涨，房子的价格自然不可能大幅度降低。

 

4月，国家发展改革委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出深化户籍制度改革、以及土地制度改革。同月，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，提出建立健全城乡统一的建设用地市场；深化产业用地市场化配置改革；鼓励盘活存量建设用地；完善土地管理体制；深化户籍制度改革；畅通劳动力和人才社会性流动渠道。房地产行业的发展短期看政策，中期看土地，长期看人口。此次土地制度和户籍制度的改革同时进行，将有利于房地产市场形成一个供需匹配的良性循环，从而实现兼顾稳经济和稳房地产的共赢局面。

 

2020年房地产行业的到期债务约1.46万亿，房地产企业的资产负债率已经普遍在80％以上。受到疫情的影响，房地产的成交量大幅度下降，房地产企业的收入减少，虽然多数房企认为一季度业绩的同比降低对全年销售的影响相对有限，但当下市场不确定性因素积聚，房企想要更好地活下去，必须坚持走维稳路线，提质控速。房地产行业是现金流密集行业，对现金流的要求非常高，只有提前储备足够的资金，坚持稳健经营，才能防患未然，平稳度过疫情；对于前期杠杆过高、实力弱的房地产企业，面对债务和收入的双重压力，可能面临破产倒闭的风险。住房和城乡建设部4月3日数据显示全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率90％，房地产企业要根据实际情况组织复产复工，合理运用金融杠杆，平稳渡过疫情。

 

银行信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是要对资质良好、有市场信誉的企业所开发的普通商品住宅给予大力支持。各商业银行应深入了解当前我国房地产行业的市场情况，密切关注新冠疫情、政策调控对房地产行业的整体影响，继续贯彻执行国家信贷政策，缓解房地产企业资金压力，优化审批流程，支持房地产业健康发展。对于已经办理完贷款审批手续的个人住房按揭贷款和房地产企业贷款，要及时发放贷款。对于受疫情影响严重，还款出现困难的符合本行规定企业可予以办理展期或者无还本续贷，适度降低房地产企业融资成本，帮助企业渡过难关，维持房地产市场稳定发展。