这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

 

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

 

提问：房姐，据说房产税要来了，影响大吗？

 

回答：与前两年对比，今年对于房地产方面的表述，是用字最少的。只是重申了“房住不炒和因城施策”，稳妥推进房产税立法。没有加码就是稳预期，在今年的严峻经济形势下，地方zf的压力会很大（要压减预算），“因城施策”应该会比较抢戏。

 

1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力

 

2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小

 

3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。

 

提问：今天刚加入，喜欢房姐说话，看房姐文章很带劲呢，呵呵！请房姐帮助下迷茫中的我~~去年父亲怕我和后妈将来争房产给我过户了一套老房子，114平，6楼，共7层没有电梯，3室1厅，22年了，地址：西安南二环人才市场对面市经委小区，我本想把这个房子出租，然后淘个二手笋房然后再出租，两房租金养一房，这样也没啥负担。可是我到房产中介了解到这房子不好出租，到底是卖掉重买，还是租出去呢？怎样优化资产然后升值，请房姐指教~~还有就是我是西安本地，来回买卖对房票有啥影响没？

 

回答：你好，二线城市一般是不建议持有老破小 老破中和老破大的。二线新房多，市区老破小面临的是郊区新房而不是次新房的竞争，品质差距更大；且二线市区并没有那么完美的配套，和郊区的内在价值差异没一线那么大。所以二线的市区老破大相对更不受待见一些。未来也属于跟涨型产品，建议现在出手置换2套次新盘。买卖对房票没有什么影响。

 

提问：在武汉做民宿怎么样？房租7000，投资50万，租5年！

 

回答：武汉部分板块适合做民宿，但你要想清楚 是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。

 

一般民宿的条件：大学旁 靠地铁 有著名旅游景点 靠近最好的医院 商务密集区 周边酒店爆满 房子带电梯等，如果符合大部分条件，就可以做。民宿是对装修产品的运营，装修看重成本，行家用的材料信息，装修队是核心资源。民宿重在对市场喜好的把握，什么样的地段用什么样的产品，不同风格设计吸引不同人群，不同产品定价不同，设计装饰的审美，airbnb的账号经营，社交媒体的宣传包装都是运营大头，已经和装修没有太大关系了。

 

提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？

 

回答：低楼层最新成交价在1.8左右 多少算笋？这是一直困扰大家的问题 之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。

 

详见知识星球内部分享《淘笋方法论》

 

提问：三环外不限购的房子有投资价值没？还是等1年社保满了买三环内限购盘？请房姐指导一下未来2年武汉房价会怎么走？

 

回答：子弹50以上，建议破限购买。目前有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。从经济学角度分析，现行政策短期促跌，长期促涨。房主不炒是个口号，因为“炒房”二字不受zf喜欢，限购政策客观上会减少交易，放慢我们资源优化配置的速度。我们都是长线投资，不会频繁交易，所以我们跟炒房没关系。

 

zf和我们职业多军的利益是一致的：房价涨是事实，改变不了。但是要慢慢涨，不要太明显，尽量让刚需客留足时间上车。所有政策都是为了抑制过程，而不是改变结果。

 

提问：房姐你好，我爸56岁是荆州户口，去年9月15日在汉南恒大时代新城买了116平米房，做全款两年分期，不是跟银行签合同，是跟开发商签合同，然后申请提前还款，这样折扣最低，算下来也就8.8折吧，总价折扣后不超过100万，现在我就是犹豫是让他提前还款，还是不让(据说提前还款政策11月份就出来了)我公婆也在汉南，我自己住汉阳绿地，我看了环境，父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住，也可以做投资用，进你的星球迟了，不然我不会买汉南，现在该怎么办呢，好后悔。

 

回答：从投资角度看，有2个致命点 1.选筹错误，汉南是武汉远城区排名最靠后的，自住可入，投资回避。恒大时代属于全网分销的项目，一般中介首推的项目都是不买的，中介推广佣金高，性价比不高。如果有房票更建议买主城区。

 

2.没有用杠杆，全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。买房所有的事情，都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题，但是选筹有正分和负分的区别，选筹错，步步错。

 

补救方案: 子弹100，从投资角度建议退掉恒大时代，重新投到主城区。开发老人票，入手2套，一套自住，一套投资。恒大有无理由退房。千万别提前还款。

 

提问：你好房姐，据我了解比较普遍的说法是【别墅升值赶不上住宅】。如果位置比较好的区域也是这种情况吗？好区域的别墅升值比例 也大概率赶不上住宅吗？大平层是否和别墅一样的情况？谢谢

 

回答：真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的，市区+独栋+稀缺景观是硬通货。

 

但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。现在市场上供给的叠墅，其实就是种经济型别墅，面积，私密性都比真正的别墅差太远了，还不如连排呢，如果是我，不会去买这些叠墅，未来二手市场上的流动性也会很糟糕，宁可去好地段买大平层。但是有些人有个住别墅的梦想，那就另当别论了。

 

提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？

 

回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

 

2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。

 

3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。

 

4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

 

5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

 

6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。

 

提问：房姐你好，最近一直都在看房。我工作地点在武汉天地，所以一直在看汉口主城区的楼盘，子弹50，想买个90到100平的。之前参加了美好名流汇和百步亭和谐里的摇号，美好名流汇摇到了33号，百步亭和谐里是倒数几个，因为我不太喜欢美好名流汇的户型，所以当时放弃了，而百步亭和谐里也没选到合适的楼层。现在感觉后湖这边的楼盘越来越少了。现在人有点着急，怕房价又会涨，有点后悔放弃了美好名流汇的机会，想听听房姐有何建议呢？还有我是自主加投资的角度买房，那花样年的房子可以上车吗？

 

回答：谈一谈限价 某种程度上，限价对市场秩序造成了很大的破坏。

 

资本是逐利的，人性是贪婪的，武汉近几年上演了多少场抢房大戏？

 

买到这些楼盘的，真正用来住的，有多少？

 

刚需抢不到，茶水满天飞，好房从来都是关系户专享。

 

身边的投资客动辄三个号，四个号，绝大多数的限价房，都被这些人买走了，多人抢房反过来又给市场添增了热度，让拥有从众心理的普通购房者更加按捺不住。

 

而很多刚需，因为等待这些限价房，失去了很多买房时机！

 

到头来，还是少数人的游戏！

 

所以不建议大家一直守着几个网红盘，多淘淘笋才是正经事。

 

汉口投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

 

提问：重庆渝中区二手房有入手价值吗，因为重庆大多只有40，50年产权，成都主城区限购，有销量推荐成都眉山视高，所以迷惑中，工作室收入也不太穏定，求房姐指点解惑，谢谢

 

回答：1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

 

2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。

 

3. 现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。

 

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

 

渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。所以渝中区整体不太推荐。

 

总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值，成都的燕郊视高已经贵的一塌糊涂了，也没什么机会了。

 

土地使用权年限对房价影响非常小，可忽略。“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，重庆大部分的土地使用权是50年没有问题。房子产权是永久的。现在物权法规定，到期自动续期；

 

但是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。

 

预计象征性缴纳。土地使用权年限与房价无关。只是人们的心魔。

 

提问：房姐你好 这几年广州发展感觉不如苏州和武汉 苏州GDP总量和人均GDP都不差 房价相差非常大 如果考虑这个因素 纯投资回报率 应该如何做选择？望附理由 感谢！

 

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

 

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

 

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

 

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

 

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

 

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源最顶级的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

 

提问：房姐，在沈阳，雅居乐这个楼盘为什么涨幅远远超过平均涨幅？这个楼盘涨幅这么好的底层规律是什么？沈阳又为什么能涨这么多呢？

 

回答：投资要的是确定性，牌桌底下已经勾兑完成。

 

从16年底开始深入考察沈阳，只有整个城市被低估，才有黄金可以捡。不止雅居乐，星球内推荐的楼盘都是提前与开发商和国土部门沟通确认过，未来土拍价格确定翻翻，新房售价涨幅已经报批通过。

 

然而，16-17年开发商站大街上喊：我的房子铁定涨价，买了铁定赚钱。本地人一个也没有信的，连开发商内部基层员工也觉得领导在割韭菜。

 

作为投资大客户，只有楼市启动初期，才可以坐下来和开发商对等沟通，一家一家确认信息，慢慢甄别细致调研。

 

沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素， 宏观：第一，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。

 

第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是ZC天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。

 

第三，投资项目的潜力。投资第一大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资收益吃掉了。三重微观因素有空再讲。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。

 

沈阳过去3年，每年保持30%的涨幅，原因还是单价太低了，未来还会继续上涨。

 

提问：房姐你好！本人坐标佛山南海，年入35，手上现金70，现有二套房，广州番禺55方小单位，货值150，无房贷，佛山南海大单位，货值200，有房贷。现想出手广州房子（担心买不回广州的）后入手二套广州，佛山，珠海，请问佛山待折老破小及珠海的房子值得买吗！长期比较看好珠海。如买广州旳话，建议买哪里

 

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。

 

再谈谈广东适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。

 

深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。整体上说，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。

 

大湾区首选深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。

 

广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

 

提问：姐你好！无意中关注你公众号，读了你的很多问答来的星球，感觉你回答的不止是房子问题，还会给人带来启迪和思考。说说我的情况，生活在云南某贫困县，我是一名国企中层干部，35岁，年薪七八万，我部门养老员工太多，所以干得很累，我现在身体也不是很好，工作十余年了一直任劳任怨，但是感觉不想点其他出路到退休还是穷！前几年不懂理财把日子过得一塌糊涂，现在想从新规划人生。

 

1.可否退下不当中层干部干一般员工混日子？

 

2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去贵阳贷款买个小户型，哪个区未来升值空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。

 

3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在新城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽啊！！！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。

 

回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。

 

我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。

 

2.小城市房产不用留恋直接出手，新盘价格高，二手房打折卖不出去，因为没有人口支撑。贵州适合投资的板块见知识星球内部分享。卖房把《卖房科技树》用上 3.把房子出手后，外债还清，贵阳入手一套笋盘。负债率控制在50%左右比较好。

 

提问：房姐，您好。根据您之前的推荐，打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室，看安居客上价格不一，想和您咨询一下，如何购买和中介接触，以及有没有什么砍价套路，如何操作。最后，按照现在武汉的市场，您觉得泛海国际这三个园，价格在多少范围内，建议入手。辛苦您了。

 

回答：说说几种常用的砍价策略：

 

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

 

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

 

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

 

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

 

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。

 

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

 

具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。

 

入手价格别超过2.8

 

提问：新人首问，房姐你好，看到房姐的文章，果断加入知识星球，看到您对球友们耐心的评点及独特的思维想法，给我一种人生导师的感觉。这里想问下房姐关于人生规划方面的困惑。本人男现在23，湖北荆州人，户口武汉，家里做点小生意，马上大学毕业，读的体育训练专业，现在在人生的十字路口上。现困惑：1.出国留学，去法国或者加拿大等地方去开阔眼界，学习一些关于经济学工商管理方面的知识，但是估计要花四到五年 2.继续留在国内考研，之前考过一次差一点分，考湖北大学，继续读体育专业研究生 3.毕业就踏入社会，去一线城市历练，踏上房产末班车，顺便寻找上车盘 诸多思路难以抉择，请机智的房姐指点迷经。万分感谢！

 

回答：坦白说我个人认为体育专业研究生是浪费时间，考研读博是富二代的专属，这些动作只是变相延长了你的青春期。出了校门立马被打回原形。研究生，海龟，现在也不是天之骄子了。但是新兴的中产阶级还在追求这些过时IP，从来没有想过为什么？

 

读硕士是中国弱鸡们不愿意参加工作打算再混混日子而走的路。除非你觉得可以这样去做公务员，然后走这个通道，但这个通道，如果失败，基本上没有其它选择。

 

读研的成本：成本是3-4年的时间，以及三年赚不到钱还要搭上学费。在我看来，实在是个亏本的买卖。踏踏实实去工作吧。在工作中多学一点东西。在研究生博士生因为学不到能力所以被市场抛弃的时候，反复嚷嚷着自己是弱势群体以求获得废物不该有的尊重，恰好说明这是一群真正的失败者。

 

普通人的试错成本真的很大。社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。

 

因为资本是逐利的，它总是想要更多。那么作为普通人，其实并没有太多财富跃迁的机会，只有重大科技突破，比如互联网，和生活方式变化，比如城镇化，才有机会逆袭。而这种历史机遇不多见的，十多年才一次。

 

富人选择面却非常大。先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

 

所以我想说的是，大部分人普通人，一生根本没有6次机会，有的甚至一次机会都没有。别老是去想留学，憋大招折腾新事业，安安稳稳先买好自己的房子，锁住自己的生产资料之后，然后再去折腾。

 

如果真的想考研，等你到了事业小有成就，必须要提升的时候再有针对性的去读商学院。

 

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

 

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