美国商业地产主要包括公寓楼、写字楼、工业用房、商铺和酒店等。商业抵押贷款支持证券（CMBS） 指的是以商业物业为抵押、以相关房地产未来收入（包括租金收入、物业管理收入等）为主要偿债来源的资产支持证券。

在过去的两个月里，美国的失业人口累计已达到3650万人。工人失业、企业停工停产，公司无法支付办公室租金，因此大规模的房产抵押贷款违约危机极有可能爆发，进而造成商业抵押贷款证券市场危机。

最近美国房地产市场信息提供商Trepp在跟踪了将近8760亿美元的商业房产贷款付款数据后发现，在4月份有8.8%的借款人尚未还清4月份抵押贷款。不仅如此，到2020年第三季度，美国商业地产抵押贷款拖欠率降预计达到8.25%到8.75%。而即便在08年经济衰退中，拖欠率也是在数年后的2011年7月才达到了9%的峰值。

由于疫情的重创，美国零售业和旅游业成为疫情的重灾区，随之而来的商铺、酒店、度假区的商业地产债务拖欠问题非常严重。这其中就包括特朗普总统家族企业向联邦政府提出延期支付每月26.8万美金的酒店租金的要求。

而一些网络公司、科技企业、投资银行等企业则发现员工居家办公并不影响业务的完成，反而能够大幅削减办公地产租金，因此不少这样的企业已经发出通知，告知员工可以继续居家办公。纽约曼哈顿的办公租赁活动在本季度就上一季度相比暴跌了50%。许多企业还将考虑在疫情之后，将办公室搬出纽约，在纽约附近的郊区设立“卫星”办公室，从而降低租金成本。这无疑也将使商业地产市场的复苏面对更多的阻碍。

笔者认为，美国商业地产市场的违约率上升将直接打击作为经济的重要支柱的地产行业，进而将波及商业抵押贷款支持证券，导致从实体经济到金融业的受损。这不由得让人想起2008年的金融危机。不过，在笔者看来，更加岌岌可危的是美国的公司债市场。由于新冠肺炎疫情的打击，美国的公司债券中从投资级降为垃圾级的规模正在飙升，以至于为了支撑经济，美联储都开始购买公司债ETF。如果美国疫情出现严重的二次爆发，导致大规模公司债违约，这势必将冲击美国的金融市场，从而使疫情灾难发展成金融危机。而由此，美国经济将长期徘徊于经济衰退的底部。

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