“囤房者”开始抛售？楼市重演6年前

一讯一评，解读你关心的楼市动态：

01 “囤房者”开始集体抛售？楼市或重演6年前，4.7亿平米房子卖不动

今年以来，楼市有两个“面目”。

一面，是部分城市的新房市场火热异常。最近，杭州一个限价楼盘，959套房，引来近6万人报名，只为获得一次摇号的机会。更有深圳土豪戴口罩抢房、北京20分钟卖掉800套房、苏州12亿房源60秒抢购一空，这些让人感到现实魔幻的消息，不断的冲击购房者的心灵。

另一面，是二手房市场步入寒冬。数据显示，全国二手房新增挂牌房源量环比上涨18.9%，相比于4月份高达56%的增速出现了回落，但依然在持续增长。

幸福策评：新房和二手房市场“冰火两重天”，新房市场存在“幸存者偏差”

如何理解新房和二手房市场的“冰火两重天”？说到底，还是因为“房价倒挂”。

杭州、深圳等地之所以出现抢房，是因为地方严格限价，新房备案价远远低于周边二手房的挂牌价和成交价，在“价值洼地”、“买到就是赚到”的吸引力下，换做是谁，都愿意去搏一把。

但是，作为楼市风向标的一二线城市，当地的二手房市场成交情绪，才更加值得重视。二手房挂牌量持续走高，只能说明市场成交情绪不旺，大家宁可去新房市场试水，也不愿意接盘二手高价房，更反映了买家期望值不断走低。

越是无法成交，卖房的人就越来越多，更多的房子就会挂出来，最终打压二手房价走低。现在挂出去的房子卖不掉，其实是“囤房者”集体抛售的开端。

有人会说：既然是因为倒挂形成的房价差异，那押注买新房不就行了？

这样的观点明显具有局限性。我们不妨来看一组数据。

中国证券报6月6日发了一篇报道：三四线城市房地产去库存压力上升，需求复苏不理想。在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。按照96周的去化时间，4.7亿平米的新房库存，假设100平米一套房，也就意味着：现在全国有470万套房子卖不动！

这就是新房市场的“幸存者偏差”。我们都看到了杭州、深圳、南京、苏州在抢新房，但很少有人考虑是因为“限价”才造成的火热假象。

更值得重视的是，全国其他大量中小城市，目前的新房库存不容乐观，几百万套房，将近5亿平米的库存量，绝非短期就能消化掉。事实上， 同样的现象在6年前就上演过，现在的楼市只是在重演2014年罢了。

库存总量的上升幅度，虽然还远远没有达到巅峰时的7亿平米，但是，随着购买力不断被稀释，棚改退潮，未来可能会有更多的房子卖不动，大量中小城市的新房，尤其是各地新城区开发的城郊、远郊楼盘，降价、打折、促销或将成为常态。

来源：蓝白观楼市

02 楼市陷阱，惊现北京、深圳

随着9月新学年即将开启，在北京、深圳等大城市，围绕学位房连续爆出大新闻。其情节之跌宕曲折，令人叹为观止。

2020年春夏时节上演的“活剧”告诉我们，学位房这种“优质资产”越来越危险了。

你以为只有央行和国土、住建部门才能左右房价吗？错了！教育部门稍微一出手，就可以呼风唤雨、回转天地。给你划个好学位，你的资产马上跳涨两三百万，世界在你眼中也变得“面朝大海，春暖花开”；把你踢出好学区，你马上感觉黑云压城、生不如死。

幸福策评：学位房的“利益大调整”，避免踩中“学位房陷阱”的五点建议

先说北京。

4月30日，拥有中国最好学位的北京西城区出手了，抛出了两个大招：一是实行“多校划片”，二是“锁定学位”。

北京西城区是中国学位最好、学位房价格最高、学位房形态最为离奇的地方，它的“新政”显然会对全国产生深远的影响。于是，一场学位房的“利益大调整”开始了。

接下来，轮到深圳。

深圳是中国平均房价最高的城市，也是居民平均年龄最低的“超大城市”，深圳每年的新生儿数量长期维持在22万左右，超过了北上广。

换句话说，深圳是中国教育资源最紧张的城市。至于优质教育资源，就更紧张。

最近深圳“学位房”最大的看点是“深高南学位风波”。

5月31日，深圳市高级中学南校区8个小区家长在申请积分入学时，发现自家住宅突然从往年的“一类”变为“三类”特殊住宅积分。这些家长都收到了“初审不通过”的通知。

后来经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后，泰安轩、泰康轩、竹园小区起死回生，又被划归了第一类房产。其余五个小区均因土地用途不是单纯的住宅用地，而被按三类积分。

也是通过这个事件，普通人方才知道，深圳竟然还存在一种住宅性质的“单身公寓”，它在申请学位的时候，也是积分类别靠后的。

上图是“深圳买房计划”整理的深圳四种公寓的对比图，大家买房的时候要慎重。

买到第三类和第四类公寓的，完全没有申请学位的可能。即便是前两种，由于类别靠后、积分偏低，上名校也基本不太可能。

下面总结一下，怎样避免踩中“学位房陷阱”。

第一，买房的时候，要高度重视学位问题，它对房价构成最大的影响。即便你不需要学位，它仍然会左右你的资产价格、投资效率、变现能力。

第二，“多校划片”是大趋势，未来会在更多城市推行。这意味着，天价学位房最危险，可能被“打土豪、分田地”。

所以，不能片面追求天价学位房，要考虑规则变化。另外，最好选多校划片里，好学校比例高的片区。比如3个小学一起抽签，大家都是名校，或者2个是名校，这样资产保值的几率就大大增加。

第三，如果在乎学位，轻易不要买小户型、怪异户型。

第四，密切关注土地性质、房屋性质。

由于早期每个城市做法不同，你买房子之前要深入研究当地土地制度，一般不要碰商办、工业用途的，对于商住性质的也要小心。尽量购买一类和二类居住用地上的住宅，年限是70年的。

第五，买“有进化能力”的学位房。

这很容易理解：有人口增量的大城市，会不断发展新区。新区有“后发优势”，规划档次高，引进的人口档次高，其中小学有进化能力。

所以，买房的时候要跟着“政府最大利益”走，跟着“金融、高新技术等核心产业”走。在这种新片区，普通学校会很快进化为名校，甚至直接引入名校接管普通中小学。

总之，学位房是一场智力、眼光和运气的较量。多观察、多思考、有前瞻能力的人，才能获胜。

来源：总财

03 重视深圳房价涨与房租降背离现象

根据国家统计局数据，4月份的深圳二手房价同比上涨了1.7%。就在房价出现上涨的同时，深圳的房租却出现了明显下降。数据显示，5月份深圳房租同比变化为-5.94%，房租降幅最大的几个城市分别是：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。

在“房住不炒”的指导思想下，房价上涨很容易受到舆论关注，相比而言，房租下降受到关注的程度要低些。实际上，不仅要关注房价，而且要关注租金波动，更要重视房价与房租的背离现象背后的经济逻辑。

幸福策评：房价上涨而房租下降，房地产市场的估值上升，警惕“泡沫化”

首先分析一下以深圳为代表的一线城市房价为什么会涨？深圳的常住人口在1350万左右，但深圳的土地供给比其他三个一线城市要少很多，导致每年的住房供给不及其他一线城市。

深圳依靠小产权房来化解商品住房供给不足留下的居住缺口。但城中村的缺陷是不能解决租户子女的上学问题，只能解决未婚或新婚阶段的住房需求。为了解决该难题，2014年之后深圳市政府尝试通过旧城改造的方式把城中村改造成为商品住宅，但此举却刺激了楼市价格快速上涨。

另外，深圳经济增长速度快，居民收入增长速度较快，人口结构年轻，金融市场发达，这些因素叠加在一起使得深圳楼市一直处在紧平衡状态，对政策及市场波动都极为敏感。正因为如此，深圳楼市往往成为观察市场走势的风向标。

深圳这轮楼市发端于去年底有关普通商品住宅认定标准的提高，被市场解读为楼市限制政策的放松信号。另外，新房与二手房价价格倒挂，也吸引了大量套利资金进入楼市，制造了所谓“日光盘”，在媒体渲染之下点燃了深圳楼市价格上涨之火。

对于住房租赁市场而言，则是另外一番情景。今年5月份深圳的房租同比变化为-5.94%，出现明显下降。主要原因是疫情导致春节之后的复工复产受阻。随着疫情在全球蔓延，我国的进出口也受到明显冲击，深圳是典型的外向型经济，租金下降就在情理之中。

房价上涨而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地产市场估值水平在上升。如果房价持续上涨而房租涨幅较小或下跌，则意味着房地产市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是出现所谓的“泡沫化”现象。正因为如此，当深圳出现房价与租金背离走势时，有关部门立即采取措施，遏制房价上涨趋势。