两会报告：稳住经济基本盘

  国务院总理代表国务院向十三届全国人大三次会议作政府工作报告。针对新冠疫情突发，世界经济增长低迷，国内经济下行压力加大的严峻形势，两会政府工作报告弱化经济增速目标，并没有提出全年经济增速具体目标。
  对于大家普遍关注的房地产行业，今年政府工作报告关于房地产的内容没有特别的新意，和之前的口径基本一致。今年的政府报告没有提及大家关心的房地产税，给整个行业吃了一颗定心丸，之前的提法是稳妥推进，我们认为，房地产税暂时不会推出。
  同时，“房住不炒”已经成为长期政策，房地产行业对经济的支撑作用是巨大的，尤其是对目前的经济发展起到至关重要的作用，我们认为，房地产仍然是中国经济的压舱石。
  从今年的报告来看，房地产方面再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”这也是自2018年提出“房住不炒”后的再次重申。
  除此之外，报告还提及了要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
  据我们梳理2016-2020年政府工作报告有关房地产内容发现，2020年涉及最少，前后两条内容加起来仅约81字，若扣除改造城镇老旧小区部分，今年的报告提及房地产仅38个字。其次是2016年约139字，2017-2019年提及内容相对较多，分别约为，230字、166字、172字。
  在“房住不炒”已然成为长期政策的当下，今年政府工作报告对房地产的提法和之前的口径基本一致。
  值得注意的是，在今年报告中，已经找不到有关“地产税”的部分，早在2018年、2019年的报告中，均有“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”描述，2020年，未曾提及。
  于2016年提出的“因城施策化解房地产库存”，也在今年改成了“因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”资料显示，从2018年起“因城施策”便从主要“去库存”，转向了“实行差别化调控，建立健全长效机制”
  2016年至2018年期间皆有的“租购并举”描述，2019年、2020年也不再提及。


  01

  稳经济基本盘，房地产仍是压舱石
  受限于全球疫情和经贸形势不确定很大，国内经济实难独善其身，经济下行压力加大，两会政府工作报告就此弱化经济增速目标，并没有提出全年经济增速具体目标。
  取而代之的是，今年要稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，尤其要守住“六保”底线；坚决打赢脱贫攻坚战，现行标准下农村贫困人口全部脱贫、贫困县全部摘帽，全力让脱贫群众迈向富裕；全面建成小康社会，城镇新增就业900万人以上，居民收入增长与经济增长基本同步。
  尽管新基建、5G、互联网+等行业进入发展快车道，但尚未形成规模效应，对经济拉动力有限。目前来看，我认为最靠谱的还是房地产，平稳健康发展是必须的。房地产仍是中国经济的压舱石，房地产市场对经济的支撑作用是巨大的，包括土地、房地产交易都对目前的经济发展起到至关重要的作用。
  受困于新冠疫情不断发酵，旅游、交通、餐饮等行业颇受冲击，叠加海外经济增长低迷，势必将拖累进出口行业共振下行。联系到今年高校毕业生多达874万人，再创新高，居民就业压力着实不容小觑。
  正如去年我所提到的房地产是制造业，制造业有一个重要前提就是能吸纳大量的就业人口。因此，房地产市场能够平稳健康发展便能保就业、保基本民生、保市场主体，完全符合政府工作报告所提到的“六稳”、“六保”底线要求。
  02
  “房住不炒”已成长期国策
  总的来讲，今年政府工作报告对房地产的提法没有特别的新意，和之前的口径基本一致。
  我认为“房住不炒”已然成为长期国策，一方面，强化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性购房需求；另一方面，弱化住房的金融属性，进一步打压投资、投机性需求，维稳房地产市场。
  但因城施策还是给地方政府留下比较大的操作空间。从地方政府的角度来讲，今年房地产市场的平稳健康发展是必须的，要根据各城市房地产市场实际情况，针对性地调整未来政策走向，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。
  03
  房地产信贷政策中性偏积极
  货币政策整体稳健偏积极，年内再降准、降息的预期强烈，LPR利率大概率将继续下移，房贷利率也将跟随向下调整。
  可以期许的是，房地产信贷政策中性偏积极。一方面，房企整体融资环境将适度改善，国企、央企以及品牌房企更将明显受益，融资成本有望适度下行。另一方面，居民信贷政策也将适度松绑，政策放松优先级按照下调房贷利率、放松公积金贷款、调降商贷首付比例依次递减。
  04
  地方政府仍将积极供地
  积极的财政政策要更加积极有为，财政政策将成稳住经济基本盘的重要抓手。受惠于财政赤字率升至3.6%，新增1万亿元财政赤字规模，以及发行1万亿元抗疫特别国债，全部转给地方，将极大程度缓解地方财政收支压力。
  但这并不能完全取代地产土地财政收入，土地仍然会是地方政府重要的财政收入来源，我们预计地方政府仍将积极供地，尤其是那些财政收不抵支的弱三、四城市。
  05
  五大城市群仍是发展高地
  深入推进新型城镇化建设，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。同城化建设仍是城市群建设的重要主旨，城市群内的核心城市与卫星城市经济往来将更为密切，产业将加速融合、协同发展，人口更将双向流动。
  具体而言，核心城市产业结构将不断优化调整，高素质人才将大量导入，有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑；卫星城市支柱产业不断培育发展，有望导入大批产业人口，房地产市场仍有较大的挖潜空间。
  需要特别指出的是，政府工作报告中提出的五大城市群，虽然篇幅差不多，几乎可以算作并列发展，但我认为粤港澳和长三角城市群还是有别于其他城市群，未来也将更具发展竞争力。
  06
  老旧小区改造难以创造增量需求
  老旧小区改造仍将持续推进，具体涉及加装电梯、居民用餐、保洁等社区服务，地方政府也将提供专项财政资金支持。区别于棚改货币化安置，老旧小区改造并不创造增量购房需求，其对房地产市场影响程度有限。
  值得注意的是，虽然本次报告没有提及棚改，但这并不是表示棚改就此结束，今年是2018年提出的棚改三年攻坚计划的最后一年，仍将会有相关任务，但总体来说，已进入尾声。