未来十年，社会财富会流向何方？





　　中国的房地产经历了人类历史上最漫长的牛市，也是中间几乎没有回调的牛市。去统计近二十年的投资房地产的回报率，年化收益率是远远高于GDP的，这个从长期来看，必然是不合理，更何况投资房地产天然是带杠杆的，而且倍数还很高。所以在过去的20年里，炒房的人都赚的盆满钵满，同时房价开始呈现很大的泡沫化。

　　当高企的房价已经开始伤害到其他行业的发展，已经成为一个人在某一个城市生活下来的决定因素的时候，势必到了这个行业该改变的时候。中国在改革开放后，一直保持经济的快速增长，很大一个原因在于在每个关键的历史关口下，中国都作出了正确的选择和推出合适的改革措施。对于房地产，也不例外。“房住不炒”已经提出了很多年，虽然房价有所波动，但是已经抑制住了快速蹿高的势头，而一步步推进长期机制的建立。“香港模式”的失败将会坚定高层继续推动建立房地产市场的各项机制，最终更倾向于“新加坡化”。

　　对于未来的房价走势的判断，我认为一线和部分强二线城市，维持相对平稳的走势，虽然这些城市的房价多多少少还是有些泡沫，但是由于基础设施、工作岗位、教育医疗条件的综合优势，将会持续吸引人口的流入，也将成为支持房价平稳运行的重要因素。而对于其他城市，整体的方向是偏空的，未来下跌的风险极大，尤其那些到处建新区的县级城市。

　　从投资来看，一个预期价格会下跌的资产显然不是很好的选择，即便是一二线城市的房价不会出现大幅下跌，那么不涨对于投资者来说也是没有意义，不涨意味着没有收益率。那么未来预期收益率比较好的资产是什么？在此，我们可以先借鉴下国际经验。

　　“美国在房地产市值在200万亿人民币的时候，社会整体财富开始向股市转移，而目前中国的房地产市值差不多500万亿人民币，这个财富会不会转移？”

　　我相信一定要转移，很多经济发展规律，我们可以通过逆周期的调节手段让“后果”延迟发生，但终究是不能避免的。不仅美国有这样的经验，日本其实也有这样的经验。我在之前的文章《未来核心资产是股票，房地产表现会很平庸》指出，未来的核心收益性资产是股票（当然是好公司的股票），而房地产注定会表现比较平庸。

　　在这样的基础判断下，对于央行9月6日发布全面“降准”传递讯息的判断就不应该有误。根据央行有关负责人表示，此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。根据近期的测算，目前国内的货币乘数大概是4左右，那么实际上会产生3.6万亿元的流动性。（在之前的文章我说会有5倍的货币乘数，会释放4.5万亿元的流动性。在这里纠正一下，5倍货币乘数是经验值，实际上近来国内货币乘数有所降低。有朋友在后台留言说货币乘数是怎么计算的，货币乘数=广义货币供应量/基础货币。）

　　释放这么大量的流动性，对大类资产的走势会有什么影响？尤其是对股市和房地产有什么影响。在前面的定调前提下，我相信我们对未来应该有更清晰的认知。