“0.5元社区”松绑 物业费市场化再起步

未知 2020-04-19 09:06
“0.5元社区”松绑 物业费市场化再起步

  北京天通苑小区的一个分区,2020年物业费仅收回40万元,完成4000万元应收总额的1%。
 
  疫情期间,天通苑社区垫付近千万元购买口罩、消毒水和支付物业人员工资,天通苑物业分区经理安旭(化名)用“杯水车薪”来形容收取物业费用对抗疫支出的作用。
 
  从2002年入住,目前天通苑大部分小区物业费仍保持在0.55元水平。物业费低、收缴困难,一直是天通苑物业面临的难题。物业公司多次酝酿通过各种方式来提高物业费,但均因居民反对而作罢。
 
  与天通苑面临同样问题的物业公司并不在少数,很多物业公司因此陷入物业费收缴率低导致物业服务水平低、进而又导致物业费收缴难的恶性循环。
 
  5月1日即将生效的《北京市物业管理条例》(下称“条例”),取消了政府物业费政府指导价,为物业市场定价创造了条件,但解决物业费调价、收缴等难题依然面临重重困难。
 
  一位万科物业区域总经理表示,物业服务包含基础服务和增值服务,在界定好物业费的范畴的前提下,收费低的物业做好该做的服务项目,业主对购买的服务清晰,便不会存在上述恶性循环。
 
 
  物业费谁说了算
 
  一位天通苑业主曾在官方平台留言反映,天通苑各个区物业费收取标准不一样,经济适用房物业费只有0.55元,而天通中苑D区物业费则达到了2.96元/平米。
 
  昌平区政府回复称,天通苑区域内有经济适用房和商品房,经济适用房适用政府指导价,商品房执行买卖合同约定。2005年北京出台的2662号文规定,北京市经济适用住房物业费标准统一为0.55元/平方米。
 
  新条例取消了政府指导价,物业服务收费实行市场调价,北京市住建委发布小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会负责监测物业服务成本和计价规则,供业主和物业公司协商物业费时参考。“不同时期有不同的标准,不同标准的物业费对应不同的服务。”中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为,物业是有偿服务,但物业管理费具有前置性和固定性。随着人工成本不断提高,物业费的标准有内在提高的趋势,但业主天然地反对提高物业费,物业行业要持续发展,必然面临物业费标准调整问题。
 
  据安旭透露,天通苑经济适用房的物业费至今从未上调过。但服务期间,保安工资从500元涨至3500元,其他各项成本也均翻了7-8倍。按照安旭预算,经济适用房物业费达到0.9元/平方米才不会亏损。
 
  新条例并未让安旭并松口气。他表示,即便实行市场调价,但想要上调物业费,需召开业主大会,征得2/3业主同意,对中小型小区物业费调整有推动作用,对天通苑这类超大型社区影响不大。
 
  安旭透露,天通苑物业每年包括车位费等增值费用收入近百万元,再加上2018年天通苑开发商为物业公司补贴了4000万元,一定程度弥补了物业费亏空。但是开发商输血模式并没有可持续性。
 
  想要解决物业公司难题,还需从根源上入手。多家物业公司负责人表示,新条例施行后,希望物业费调整有统一标准,例如物业费根据CPI指数调整,或出台物业服务内容和收费标准细则,使业主与物业公司权利与义务相统一。
 
  一位住建部人士表示,物业管理费调价机制涉及多个部门,住建部门也建议按照市场机制进行调节,目前最大的难点在于物业收支和上调比例,需经业主大会多数人同意。
 
  我是谁
 
  安旭透露,天通苑有7万户居民,居住人口接近50万,新冠疫情期间,天通社区居委会工作压力较大,进出口设岗检查、社区消杀、物资筹备等工作,主要是由2000余名物业人员完成。
 
  多数物业公司将自身定位为生活服务行业,但依据国民经济分类,物业服务行业属于房地产行业下的一个子类。
 
  物业行业主要涉及所得税和增值税。2018年7月23日,国务院常务会议上明确了所有企业均可享受研发费用所得税前扣除75%的政策,但房地产行业被排除在外。
 
  第二个税种是增值税,依据2016年国家税务总局的36号文,关于销售服务无形资产、不动产的注释,物业服务行业被归类为现代服务业中的商务辅助服务业。
 
  由于物业没有被归到生活服务行业,所以不能享受国家税务总局以及各地出台的补助措施。
 
  3月,河南省发文,试行将物业服务行业、租赁服务业以生活服务业来看待。但由于税务系统实行垂直管理,地方政府无权决定企业税收,所以河南、浙江等地推行动作,最后均不了了之。
 
  在众多物业从业人员看来,将物业管理行业从房地产挪到生活服务类,在税收层面还需要一个漫长过程。
 
  一位Top10房企高管建议,居住小区、社区服务的物业应按照生活类服务业收税,办公楼物业则按商业服务收税。中国物业管理协会会长沈建忠向经济观察网表示,协会已向住建、税务等相关部门反映,但目前没有一个最终的答复。
 
  首华物业管理有限公司董事长李忠测算,如能划归到生活服务类,疫情期间,首华可减少支出5000多万元。
 
  破茧化蝶
 
  近年来,随着城镇化和房地产行业快速发展,物管行业也经历快速发展阶段,以碧桂园物业、绿城物业等大量行业龙头涌现,截至4月,已有22家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市。4月11日,碧桂园物业的市值已经接近千亿。
 
  兴业证券(6.120, -0.03, -0.49%)报告显示,在管面积超5000万平方米的物管公司平均ROE为34%,即使扣除关联交易占比较高的非业主增值后,ROE仍然达到27%,全口径的平均资本回报ROIC达到37%。
 
  一位参与佛山市物业费指导价定价调研的物业工作人员表示,通过对多家物业公司定价收费调研及业主交流发现,物业费和服务质量之间存在一个“魔咒”。
 
  物业管理费是传统物业服务企业生存的重要部分,但逐年增长的企业用工成本也给物业公司带来压力。由于无法调价或业主拒缴物业费,物业公司服务标准提高不了,物业服务差,又成为业主拒绝涨物业费和拒缴物业费的理由,形成恶性循环。
 
  新条例中强调降低业主委员会设立门槛,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。相关部门应发布物业服务项目清单、项目成本和计价规则,让业主和物业公司协商物业费时有理有据,业主无理拒缴物业费或被纳入失信名单等,给予双方制度上的约束。
 
  “有钱了,我也想把草整得绿一点,但没有钱也雇不了人。”安旭感慨,物业和业主之间的关系很微妙。新条例出台后,天通苑物业也组织全体管理人员进行学习,并希望新条例之后有更明确的细则,“我们也希望工作好做一点。”
 
  上述万科物业区域经理认为,目前行业对物业费应该包含哪些服务内容,达到怎样的标准,没有清单和标尺,业主和物业的矛盾主要是信息不对称造成的。
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