商品房短期库存处相对高位

未知 2022-07-07 14:09

商品房短期库存处相对高位

 

进入7月,本年上半年房地产商场买卖成绩单出炉。受购房者张望情绪稠密、疫情重复等要素影响,本年上半年新房、二手房商场成交面积均出现显着下滑,但成交价格相对安稳。一起,重点城市短期库存安稳在相对高位,出清周期有所延伸。中指研讨院数据显现,到2022年5月底,按近6个月月均出售面积核算,重点城市短期库存出清周期均在1年以上,其间三四线代表城市库存出清周期已攀升至23.4个月。

新房、二手房买卖价格微增 三四线城市新房价格低位徘徊

根据中国房地产指数系统百城价格指数,本年上半年全国百城新建住所、二手住所价格均出现微增。其间,百城新建住所价格累计上涨0.15%,为2016年以来同期最低水平,涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点;二手房住所价格累计上涨0.17%,较2021年上半年收窄2.39个百分点。

(2020年1月至2022年6月百城新建住所均价及环比改变,中指研讨院制表)

从城市能级看,一线城市新建住所价格继续横盘,上半年累计上涨0.21%,累计涨幅处于近五年同期较低水平;二线城市新房价格有所康复,累计上涨0.33%;三四线代表城市新房价格继续低位,上半年各月价格环比均跌落。

在各城市群中,长三角城市群新房商场稳步康复,上半年价格累计上涨0.24%,嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%;珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大,房价低位盘整,肇庆、中山等城市新建住所价格累计跌幅居百城前列;京津冀新房商场分解,价格康复动力缺乏;山东半岛新房商场仍显低迷,价格累计改变由涨转跌。

剖析上半年百城新建住所、二手住所价格改变,易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示,4月以来,百城新建住所价格稳中微升,6月百城新建住所均价16205元/平方米,环比上涨0.04%,房价出现底部企稳痕迹。而多地疫情重复冲击,商场决心有所走弱,二手住所5月、6月价格环比再次跌落,但跌幅有限,房价整体呈横盘态势。

商品房出售面积减半 6月环比增加37%

与稳中微增的房价不同,本年上半年全国百城新建商品房住所出售面积出现较大幅度的下滑。易居研讨院数据显现,上半年全国百城新建商品住所成交面积约1.33亿平方米,同比下滑49%,与去年下半年比较下降33%。中指研讨院数据则显现,2022年上半年,全国百城新建商品住所月均成交面积约3099万平方米,同比下降42%。

 

(易居研讨院制表)

“本年1-4月份较为疲软的行情,拖累了半年度的数据。跟着5-6月份数据的改进,相似降幅也有筑底的痕迹。”剖析本年上半年全国百城新建商品住所出售状况,严跃进用“大病初愈、但仍虚弱”8个字概括。严跃进以为,跟着下半年社会经济环境的继续改进,买卖行情有望出现“渐入复苏、活跃向上”的杰出开展态势。

这一观念从5、6月的买卖数据上也能佐证一二。根据中指研讨院数据,2022年1-5月,全国商品房出售面积为5.1亿平方米,同比下降23.6%,商品房出售额为4.8万亿元,同比下降31.5%。5月,全国商品房出售面积、出售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点,商场边沿有所修正。初步统计,6月环比增幅在五成左右,同比降幅收窄至27%。易居研讨院的数据则显现,6月全国百城新建商品住所成交面积为2837万平方米,环比增加37%,同比下降34%,出现“环比增速扩大、同比降速收窄”的杰出态势,一起成为本年上半年成交最佳月份。

关于6月份全国百城出售面积环比大幅上扬的现象,中指研讨院指数事业部总经理曹晶晶以为,一方面,因方针作用初显,商场情绪有所修正;另一方面,部分城市项目集中网签,必定程度亦带动买卖数据回升。

严跃进则指出,环比数据的改进,客观上对同比降幅指标也产生了活跃的影响。从同比降幅数据看,本年6月份全国百城新房成交同比下降34%,比较5月份降幅收窄了22个百分点,复苏动力在增强,房企活跃推盘促出售,购房者的商场预期发生改变,入市意愿增强,供需两头出现活跃改变。

短期库存出清周期拉长 90-120平方米产品为商场主流需求

在上半年整体商场出售出现疲态的一起,部分城市短期库存出清周期有所延伸。中指研讨院数据显现,到5月末,50个代表城市商品住所可售面积处于2017年以来的相对高位,按近12个月月均出售面积核算,短期库存出清周期为15.3个月,较2021年底延伸3.3个月;若按近6个月月均出售面积核算,短期库存出清周期为18.9个月,较2021年底延伸5个月。

其间,到2022年5月底,按近6个月月均出售面积核算,一线城市短期库存出清周期13.9个月;二线代表城市出清周期18.3个月,较2021年底延伸4.9个月,短期库存面对必定压力;三四线代表城市出清周期23.4个月,较2021年底延伸6.1个月,商场库存去化压力较大。

 

(按近6个月月均出售面积核算2020年以来各线代表城市商品住所短期库存出清周期改变,中指研讨院制表)

一起,房企推盘活跃性缺乏,供给节奏显着放缓。据中指研讨院初步统计,2022年上半年,重点50城商品住所月均新批上市面积1675万平方米,同比下降44%,与2019-2021年同期均值比较下降39%,较2019年同期亦下降39%。6月,企业推盘节奏有所加速,50个代表城市商品住所月均供给规划同比下降近四成,降幅较5月收窄约10个百分点,环比增加42%,商场供给端有所修正。

在需求端,置业者更喜爱90-120平方米产品。据中指研讨院数据显现,在北京、上海、广州、深圳、南京、芜湖、沈阳、福州、廊坊、佛山等30个代表城市中,90-120平方米住所成交套数占比普遍在4成以上,19个城市的90平方米以下住所产品成交套数下滑,改进类产品体现相对较好。

曹晶晶以为,2022年以来,受国际环境更趋杂乱严峻和国内疫情冲击显着的超预期影响,经济新的下行压力进一步加大、居民收入预期走弱以及商场预期不稳等要素让刚需置业集体张望情绪更重,特别是房价较高的热门一二线城市,低总价段产品的刚需客户买房意愿下降显着,需求释放动力缺乏;而较高总价段产品的改进性集体入市活跃性相对较好,改进型产品体现出必定韧性。

跟着6月商场出售状况的好转,曹晶晶以为全国商场逐步进入企稳康复通道,但商场康复节奏仍依赖于宏观经济的修正节奏、疫情防控作用及方针优化力度等方面。她猜测,热门城市三季度有望继续回升,预计全年商品房出售面积同比降幅超10%。

而根据中指研讨院监测,上半年超180省市优化调整房地产方针,方针出台频次近500次,近两个月因城施策加速,方针内容向限购、限贷等方面延伸,城市显着向二线城市扩围,一起住宅方针与人口、租赁方针等方面结合,激起需求释放。曹晶晶以为,进入下半年有利于房地产职业平稳健康开展的方针将继续出台。另外,她表示,中心城市土地缩量或导致新房阶段性供给缺乏,下半年商场重启过程中,房价面对上涨压力。

严跃进则指出,目前商场数据整体进入回暖康复过程,只不过需求留意的是康复力度偏弱或许使得部分数据同比仍跌落。在他看来,下半年三季度、四季度将出现不同特色,其间三季度继续回暖趋势,到四季度部分数据将出现正增加。

 

标签