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未知 2020-01-10 18:47

澳门皇冠娱乐网:2020年官方正版AG游戏大厅平台手机app下载！中国住房总报告③调控机遇窗口将在2025年前后关闭

进入2020年，中国房地产市场会如何演绎？楼市调控政策要做怎样的调整？房地产市场在经济增长中继续发挥怎样的作用？最新发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》对上述问题给出了清晰的答案。

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《中国住房发展报告》是中国社科院财经院和中国社科院城市与竞争力研究中心住房研究团队推出的年度报告，自2009年以来已经连续发布11次，研究成果对市场产生重要影响，也成为有关部门决策的重要参考。

今天，我们发布《中国住房发展报告(2019-2020)》的第三部分，讨论中国楼市调控窗口期以及楼市拐点何时到来的问题。

一、总体判断

国内外宏观经济形势错综复杂，房地产局部泡沫高悬，楼市预期不仅更加重要，也更加敏感和多变，楼市未来一切皆有可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察，但课题组总体判断和预测：

1.总体上，持续保持稳中有变的走势。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场继续降温通道，不会出现剧烈的波动。价格增幅总体下降，但个别月份可能较高，个别月份可能负增长。商品房销售个别月份也可能再出现负增长。供给侧的新开工面积和竣工面积也即将经历一段时间的回升。房地产开发投资增速将持续在10%左右。

2.时间上，降温中还有起伏和波动。稳中有变，升降交替，春夏秋冬，四季波动。基于目前的走势冬春可能继续走暖然后会开始下行，然后再有逆转。

3.空间上，城市分化可能持续凸显。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，价格、销售和投资增幅有波动，趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力再增加。销售、价格、投资增幅下降明显甚至负增长，库存可能再度增加。未来一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与三、四线及以下城市、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市

4.风险上，总体下降且风险可控。但同时也存在着楼市的个别领域、环节、主体和区域的风险放大的可能性。

二、预测

华房价格指数最新预测预警结果表明：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，从2019年第四季度到2020年第三季度的预测时间段内，全国层面上的房价增速总体将保持平稳变动（见图1）。

图1 2019年9月华房价格指数预测预警趋势图（2019.10-2020.09）数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。

华房投资指数最新预测预警结果显示：在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下，从2019年第四季度到2020年第三季度的预测时间段内，全国房地产投资增速将有所趋缓（见图2）。

图2 2019年9月华房投资指数预测预警趋势图（2019.10-2020.09）数据来源：中国社科院城市与竞争力研究中心城市与房地产大数据库。

三、三个依据

1.年度总体稳定因素

首先，楼市仍有上升的压力。2018年中国户籍人口和常住人口城镇化率分别为43.37%、59.58%，目前仍处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，明年及之后几年仍会有每年超过千万的人口向城市转移。新市民的刚性需求和老市民的改善性需求以及旧城改造的重置需求依然存在，也决定市场相对乐观的预期。

其次，中国经济具有较强的韧性。虽然面临下行的压力，但是新的动能正在培育，经济回旋余地较大，抗风险能力较强，短期内宏观经济不会出现严重的问题，因而对楼市也不会产生太大的负面冲击。

再次，炒房的利益机制依然存在。从短期收益风险比较分析，金融机构仍然倾向将资金投向房地产领域，土地出让和房地产税费仍然是地方政府收入的重要来源，由于投资工具相对较少，居民资金缺乏出口，一些人仍倾向将房产作为保值的工具。

最后，楼市调控不太可能放松。基于上述房地产的市场走势、楼市存在的问题，以及房地产问题对宏观经济的影响，中央政府调控楼市的决心和意志不可能改变，持续和有力度的调控将使市场运行处在预期的区间内。

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2.季度变化的因素

一方面，市场环境及预期不断变化。由于国际政治和经济环境的复杂严峻和不确定性，国内经济下行压力继续加大，重要改革措施不断出台等楼市外部环境的冲击，以及楼市自身供求关系变化和预期调整，将使楼市处在波动之中。

另一方面，调控政策适时微调。为了确保楼市稳定即保持在一定的区间内运行，调控政策也会根据楼市当期或未来可能的变化，进行不断的微调，市场上升到一定程度调控将会加码，市场下降到一定幅度调控将会有所放松，从而导致楼市在区间内上下波动。

3.空间分化的因素

一方面，经济基本面决定楼市在空间上持续分化。在中国区域和城市经济进入新的阶段，一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的经济和人口的分化将持续。与此同时由于与房地产相关的资源供需空间错配，楼市也将对应分化。

另一方面，过去两年边缘区域楼市的逆袭将加剧分化。2017-2018年由于没有行政限制和棚户区改造等因素的影响，四、五线及以下城市、西部东北城市、城市群以外城市的楼市出现过热，从而放大了价格泡沫和增加了潜在供给，进而可能强化了楼市空间的分化。

四、未来几年处在楼市调控的机遇期和关键期

（一）房地产已成为经济健康发展的掣肘

1.在稳增长方面，房地产对经济增长的净贡献已由正转负

房地产增长与经济增长存在倒U型关系。房地产对经济增长同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。经验研究发现：即使在投资比例合理的前提下，当房价收入比超过9：1后，房地产对经济增长将得不偿失。2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。而北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点。

2.在惠民生方面，房地产对整体的住户部门的生计产生了双重影响

一方面，过去20年背离住房初心的炒作，房价持续过快上涨，房价收入比远远高于合理的水平，对城乡居民家庭生计带来巨大的压力和全面的影响。另一方面，住房条件的显著改观和住房保障极大地改善了民生福祉。

3.在调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用

第一，房地产与经济结构影响普遍存在倒U关系。理论上，合理的房地产尤其房价，会通过配置和筛选效应的作用机制促进经济发展，成为经济结构不断升级的重要杠杆。但是，当房价过低时，低端产业能够生存，企业没有压力升级和转移；而当房价过高时，因为房价导致的生活和营商成本过高，企业缺乏足够的激励和能力升级，反而因为房地产业利润丰厚而转向房地产。

第二，房地产内部存在五大供需严重错配的结构问题。一是商品住房比例高，保障住房比例低。二是自有住房比例高，租赁住房比例低。三是特大、超大城市住房少，中小城市、小城镇住房多。四是高收入家庭住房多，低收入家庭住房少。五是户籍人口住房多，外来人口住房少。

第三，房地产与实体经济已经形成显著的替代关系。一方面，长期以来为了追求过快的增长率而刺激房地产和基础设施大规模投资，导致宏观经济结构多重失衡。另一方面，不断上升的房价，从成本和收益两个层面，驱动制造业持续的“脱实入虚”：制造业企业投资房地产愈演愈烈。高房价阻碍产业升级，导致制造业流失，驱动经济房地产化，对制造业发展和科技创新产生挤出效应。

4.在防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源

实证研究显示：房地产及衍生风险都亟待防范和化解：

第一，房地产总体价格泡沫风险稍有下降、资金链断裂风险增大。

第二，房地产金融风险总体可控且增速下降，但风险处在快速积累中。主要表现在以下几个方面：一是抵押贷款增速有所下降，占住户贷款比例较高。抵押贷款增速近三年来持续回落：2017、2018年分别为17.8%、16.8%。2008-2018年，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。二是住房贷款价值比率总体偏高，增幅有所回落。三是金融机构的房地产贷款占各项贷款余额的比重不断提高。2016、2017、2018年以及2019年三季度分别为25.03%、26.80%、28.39%、28.87%。房地产市场剧烈波动将直接威胁银行业的信用。四是部分购房者将短期消费信贷资金迂回或违规导入楼市。五是部分城市存在较大的风险隐患。

第三，土地与房地产运作不仅凸显当前财政风险，也增加未来财政隐患。根据本课题组的测算，广义刚性财政支出缺口即包括净土地出让金在内的政府全部收入减去政府的全部刚性支出缺口，由2010年的-144263亿元上升至2018年的-348268亿元，年增长率为17.68%。而2019年卖地收入的巨量减少将导致广义收支缺口进一步扩大。情景模拟显示：若立即结束土地财政和土地融资，地方政府财政缺口和风险将立即凸显。若坚持目前的土地财政和土地融资，地方政府未来的财政缺口和隐患将会更大。

第四，宏观经济运行的风险有所下降，但存在过度依赖房地产的风险。一是住房按揭贷款的迅猛增长导致总债务风险较高，但潜在风险趋于下降。国际清算银行数据显示，中国总体债务率自2008年的142%迅速上升到2016年末的257%，2018年第一季度更是达到264%，其中住房抵押贷款增长贡献很大。截至2019年第一季度末，中国整体杠杆率为257.8%，增速比上季度末下降4.7个百分点，连续四个季度保持下降趋势。二是住房资产高占比带来宏观经济的运行风险。恒大研究院《中国住房存量报告：2019》数据显示，2018年中国住房市值321万亿元，占GDP的356%，高于美国、日本、德国、英国等发达经济体。三是房地产经济高占比导致产业空心和经济泡沫。2016、2017、2018年末、2019年第三季度末房地产开发投资占固定资产投资（不含农户）的比重分别为17.2%、17.4%、18.34%和21.45%。房地产投资占GDP比重达到2019年第三季度末的14.05%。房地产经济在宏观经济中的比重过大和持续高速增长，给宏观经济平稳运行埋下隐患，一旦房地产出现停止与逆转必将对就业、收入、增长、金融等产生重大影响。

（二）未来两年是楼市调控的关键期

房地产调控和长效机制建立不仅是房地产发展和机制建设问题，更是涉及整个宏观经济发展的机制、动力和路径的重塑、切换和变轨，是真正建立促进高质量创新发展的机制和引擎，甚至关系到跨越中等收入陷阱和民族复兴。

1.调控能否成功不仅关系重大而且在此一举

虽然说楼市调控和改革“不能毕功其一役”，而是一个永远在路上的探索实践和机制完善的过程，但当前的调控与改革确实处在重要关口。楼市的调控、改革和稳定一个都不能少。如果在未来三年里，既能抑制房地产投机，又能完成制度改革，同时保住楼市稳定，这样不仅房地产长效机制可以建立起来，炒房动机基本消弱，楼市走向健康的轨道，而且宏观经济引擎能够实现平稳切换和路径变轨，实体经济和科技创新的动力将增强，中国经济也可以走上高质量创新发展的轨道；相反，如果不能压住楼市虚火让其反弹，就会“前功尽弃”；如果拖延改革将会“贻误战机”，导致问题与风险越来越大；如果楼市出现大起大落，也将导致相关改革的中断或后延。

2.调控的机遇窗口将在2025年前后关闭

楼市调控的基础和底气是中国楼市强韧。只有未来潜力巨大和预期总体看涨，才能保证楼市不因调控而倒下，并支撑调控和改革步步推进。但是这些潜力和预期将在2025年前后改变。从数量潜力看，房地产发展决定于三个因素：城市人口增长需求、人均面积缺口和住房重置需求（老旧改造）。在新增需求上，当前常住人口城镇化率接近60%，户籍人口城镇化率44%，婚嫁和教育“倒逼”城市化增长和房地产需求十分强劲。但按目前速度计算：2025年常住人口城市化率68.6%，户籍人口城镇化率53%，农村大部分最后一代青年人口将完成进城和购房的目标，新生人口将主要集中在城市。之后农村人口向城市转移将逐步放缓。

在人均住房缺口方面，根据人口普查数据、住建部数据和相关调查数据进行估算，当前城镇居民人均住房面积是39平方米，“一户一房”的目标已实现，总体上进入市场饱和时代。但是改善性需求表现异常强劲，城镇居民正在向“一人一间”甚至“一人一卧”和人均45平方米的更高层次改进。按照每年人均增加1平方米的速度（目前基本是这个速度），2025年可实现这一目标。在重置需求方面，棚户区改造在2020年结束，旧城改造2025年也应该基本结束。另外，在潜在供给方面，截至2019年10月，全国住宅施工面积达59.88亿平方米，仅2019年1-10月住房新开工面积就有13.69亿平方米，并且施工面积和新开工面积还在快速增长，其中2019年1-10月同比增长超过10%。按照这个速度，潜在供给将在2025年之前出现负增长。使用计量模型进行预测，本课题组得出中国房地产增长的拐点将在2025年左右出现，进入存量主导的时代。

3.完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间

考虑到调控发挥作用需要时间，未来三年是楼市调控和发展甚至宏观经济发展的关键期。为此，既需要坚持调控又需要谨慎调控，既需要加快改革又需要谨慎推进，既需要压制炒房又需要支持住房。

（三）楼市调控面临剧烈波动的风险和五大主体考验

目前，楼市整体风险可控并有所下降。但必需清醒地看到：当前的楼市均衡是“刀刃上”的均衡，当前的楼市稳定是“铁令下”的稳定。不仅调控尚未最终成功，而且“船到江心浪更急”，调控部门需要保持清醒的头脑，高度重视防范和有效化解多种因素、多个领域与多种可能的楼市风险，尤其要防范以下四大可能因素带来的风险以及应对五大主体的考验。

1.楼市调控面临剧烈波动的风险

第一，外部环境和楼市自身变动带来的风险。国际环境及国内经济不确定性导致经济和金融震荡，将引起房地产市场波动，导致供需逆转泡沫破裂。市场环境与市场本身的因素导致预期逆转，将引起房地产市场大幅波动，导致供需逆转泡沫破裂。

第二，预期调整带来的楼市剧烈波动风险。楼市泡沫越大，破灭的概率越大，预期本身正变得更加不确定，预期对市场的作用更加重要。由于住房发展涉及的领域和范围广泛，内外部的任何影响因素的微小波动都可能会影响市场主体对住房价格看涨或看跌的共同预期，产生从众心理，导致“羊群行为”，从而会引起市场剧烈反应和预期的调整。在楼市长效机制欠缺、市场极度脆弱的情势下，政策稍微变化也都会被市场关注、误读并产生过度反应。同样，像房产税、集体土地直接入市等重要制度的推出也会对预期产生较大影响，进而有可能导致楼市剧烈波动。

第三，调控政策调整引发的市场波动风险。一方面，在楼市上行压力仍在的情况下，如果因为担心宏观经济下行、地方财政下降，担心企业资金链断裂、住户部门断供等，担心楼市逆转下挫而放松调控、放松调控政策，很可能导致再度市场强烈反弹和泡沫快速膨大。调控不仅将功亏一篑、前功尽弃，而且可能失去最后根治楼市“顽疾”、“痼疾”的最佳窗口期和机会。另一方面，政策调整不及时或者出手过重可能导致楼市大幅下挫。行政调控具有主观性、强力性、一刀切等特点，还存在不协调、不同步、不精准问题，如果由于误判形势导致在政策实施及其调整方面出现过犹不及，也将使楼市出现反弹或下挫的剧烈波动。

第四，制度改革带来次生楼市波动风险加大。首先，不加快改革，炒房的机制持续存在，不仅给楼市调控增加巨大的压力，更使得楼市的问题越积越多，泡沫风险越来越大。其次，改革最终是为了降低楼市风险，但如果改革的目标、力度和节奏操作不当，也将给楼市带来较大的风险。本次住房改革的重要内容是住房租赁制度体系构建，但从目前住房租赁的核心和配套制度等创新和尝试的情况看，已经潜藏或显现目标出偏的风险和隐患。另外，集体建设用地入市、住房租赁金融制度创新、房地产税开征等操作不当也都会带来不同程度的风险。

与此同时，如果上述风险共振和叠加，将给楼市和宏观经济发展形成严峻挑战与威胁。

2.楼市调控使五大主体面临严峻风险考验

第一，考验地方政府。在严厉禁止炒房、炒地的调控政策持续进行，而新的财政和资金没有补位的情况下，尤其地方的偿债压力将加大，总收入锐减，财政风险将急剧上升，政府运行经受考验。但从另一意义上看，只有坚持调控，才能让地方政府在经受考验中“难中思变”，跳出过度土地经营的恶性循环，倒逼改弦更张，走向高质量创新发展之路。

第二，考验住户部门。持续的住户部门购房资金供给紧缩，将导致依靠高杠杆炒房的购房家庭出现断供的风险。尤其是在贷款价值比（LTV）总体偏高的情况下，如果房产价格出现较大幅度下降，也会使不少家庭选择“弃房弃贷”，面临断供违约风险。但同时也只有在这个压力和考验面前，住户部门才能改变消费和投资的偏好。

第三，考验开发企业。在严厉的楼市调控下，开发企业资金回笼持续趋紧以及融资渠道及信贷资金被严格限制和管制，可能导致企业资金链断裂，开发企业面临破产倒闭的考验。历史经验表明：开发企业只有在最困难的时候才考虑转型，一旦形势好转会立即“打道回府。”因此，通过调控连同市场机制让经不起考验的企业“倒下”，让经得起考验的企业转型，从而可以推动房地产的健康发展。

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第四，考验金融部门。严厉禁止炒房、炒地的调控持续，虽然开发企业、地方政府、住户部门去杠杆的目的是降低金融风险，但是开发企业资金链断裂、地方政府债务违约、住户部门的断供，都可能使房地产贷款占比较高的金融机构面临严重突发性金融风险。另一方面，风险和考验也同样将促使金融机构完善治理体系，进而走上更好服务、支持实体经济发展之路。

第五，考验中央政府。在市场主体都面临压力、风险和考验的背景下，作为总体调控的谋划、布局和推动者，中央政府无疑也将面临巨大的考验。既要极限施压调控、大刀阔斧式改革，又要保证各领域、各主体、各环节不出现系统性风险，在复杂多变的环境下，无疑在刀刃上跳舞，需要掌握好分寸和平衡。

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