继中国银保监会主席郭树清后，又一位金融高层走进新闻联播。

 

日前，证监会主席易会满亮相《新闻联播》，时长达3分43秒，他从资本市场改革方向等多维度系统阐述了高层对资本市场的认识和对策。

 

市场总是最敏感。易会满现身新闻联播被解读为国家层面对金融市场看重的风向标，也给A股市场投去了一颗“定心丸”。6月3日，大盘在一片“涨停”呼声中，A股三大股指集体收阴。

 

另一种声音则认为“敬畏法治”“敬畏风险”仍是易会满任期内的监管应有之意。这些信号传递到房地产行业，则是监管层有意收紧上市房企监管的新形势。从监管层密集向多家房企下发问询函涉及信披违规、现金流、杠杆率、关联交易等内容，到住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商，再到市场曝出旭辉、金地、禹洲等几家房企被列入暂停公开市场发债业务名单。都显示了房地产风险的防控意志。

 

“这表明整个房地产市场的管控在收紧，监管部门对于上市房企的监管，呈现出围追堵截的态势，且这一趋势还将持续，未来流向房地产市场的‘水’将被严控。房地产调控和房地产金融政策的取向不会发生改变，这也是监管部门规范金融业务，防范金融风险的手段。”多位业内人士表示。

 

前5月全国50城卖地1.5万亿

 

地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

 

今年前5个月，全国主要城市的土地市场热度持续，但地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

 

据中原地产研究中心统计，截至5月30日全国热点城市土地市场持续高位运行，50大城市卖地金额高达1.51万亿元，同比上升幅度达8.5%。其中，卖地金额最多的是杭州，高达1129亿元，武汉、天津、苏州等城市卖地金额也超过了500亿元，全国有28个城市卖地超过200亿元。

 

与今年前两个月相比，4、5月部分城市的土地市场出现局部异常升温现象。有分析人士表示，本轮土地市场升温从二线城市开始，特别是苏州、武汉、杭州等城市，这主要是今年来房地产资金面相对宽松传递到楼市，也传递到了土地市场。

 

值得注意的是，5月以来苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策，土地市场热度上升势头暂缓。继对市内部分区域升级楼市调控之后，苏州在5月二度出手，把调控重点放在土地这一源头，控制出让土地最高限价，调整相关土地报价。

 

而且，苏州接连出手升级调控的背景有点特别：这座城市的楼市刚刚被住房和城乡建设部“点名”。此前，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

 

此外，大中型房企则是这一轮拿地潮的生力军。中指院数据显示，前4个月累计28家企业拿地过百亿元，而2018年同期仅24家房企，2017年同期仅18家。不过，克而瑞研究中心的最新报告显示，5月受主要城市成交下滑影响，百强房企业绩同比增速较3、4月有明显回落。与此同时，前5个月销售百强房企拿地销售比为0.41，近半土地溢价率不足10%，百强房企拿地整体趋于谨慎。在调控“高压线”下，地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

 

值得注意的是，在全国土地市场交易中，一二线城市的土地交易情况与三四线城市形成了较为明显的分化特征。一二线城市的土地市场逐渐热了起来，与此同时，三四线城市的土地供应量却出现了下调的趋势。数据显示，今年5月二线城市的土地市场成交持续火热，土地出让金同比上涨了81%。三四线城市的土地供应量却出现了下调的趋势，三四线城市5月成交土地1325宗，成交规划建筑面积同比下跌8.33%。

 

不过，从目前情况来看多地的土地市场热度仍将持续。据不完全统计，今年6月粤港澳大湾区9城市将有43宗商住地挂牌出让，起拍总价超过430亿元。其中，广州更是迎来土拍盛宴，推出商住地14宗，区域涵盖天河、白云、增城、南沙、花都、从化等，总起拍价超过174亿元。

 

信息披露及透明化被强化

 

今年以来，活跃市场的同时，金融监管力度也在持续加大，且监管的重点在于公司治理，包含信息披露和内部控制。据不完全统计，今年前五个月，A股市场上已经有45家上市公司被证监会立案调查，原因包括涉嫌信息披露违法违规、未按规定报送定期报告等。

 

在易会满看来，这是提高上市公司质量的重要途径。

 

继新城控股16问、泰禾集团19问之后，香江控股、大悦城、云南城投、光明地产等也收到交易所问询函。除了企业年报所涵盖的销售数据、现金流、负债率、利润率、会计科目变化等被监管部门划为重点关注问题之外，信披违规、同业竞争等问题，也成为被问询重点。

 

据某知情人士消息，下一步，证监会将继续以信息披露真实性为监管中心，严厉打击资金占用、违规担保、财务造假等典型违法违规行为。

 

独立财经评论人布娜新表示，易会满上任证监会主席以来，交易所一线监管的主体地位得到进一步突出，对于上市公司的监管并未放松，房企目前以及未来一段时间依旧会处于监管趋严的大周期，“频频发问”是有意收紧的信号，代表房企财务出现的瑕疵概率在增大，房企年报存疑的问题较多，房地产金融风险仍是监管紧盯重点。

 

自5月以来，两大金融监管部门针对房地产市场分别发出了不同的预警信息。5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”)，对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中，房地产融资乱象更是被单独点名。

 

紧接着，银保监会新闻发言人肖远企公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫。

 

央行方面，其金融市场司副司长邹澜在5月10日的媒体通气会上称，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变，央行将继续严格遵循“房住不炒”的定位，落实好差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。

 

已有部分“闯红线”违规进入楼市的资金受到处罚。公开信息显示，4月1日~5月20日的50天内，上海、山东等各地银保监局开出了32张涉及违规“输血”房地产的罚单，罚没金额合计1068.8万元。

 

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，监管层近期对房地产市场的金融整治，既表明了监管规则的连续性和稳定性，也显现出未来国家在金融监管上将呈现更加精细化和全面化的监管态势。金融是房地产的血脉和核心，但对房企而言，金融融资正在变得异常困难，最核心的关键点是，整个房地产市场在“房住不炒”理念下，已经从一个投机性市场逐步向居住性市场转变，房地产的增速换挡必然和金融调整密切相关，所以未来对于房企来说，一定要求稳，而不是求快。

 

公司债发行总额环比降8成

 

继4月小幅回落后，5月房企融资总额继续大幅下滑。同策研究院的最新统计数据显示，5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，环比大降52.07%，创两年来月度新低。

 

其中，一直是房企融资最重要的两个渠道——公司债和其他债权融资大幅缩水。

 

具体来看，5月债权融资额为326.67亿元，其中，信托贷款融资总额排名第一，为100亿元，环比上涨32.76%，占比27.17%;发行公司债融资总额排名第二，为95.85亿元，环比大幅下降79.74%，占比26.05%;境内银行贷款融资总额排名第三，为77.69亿元，环比大幅上涨141.21%，占比21.11%;其他债权融资总额排名第四，为53.13亿元，环比大幅下跌50.54%，占比14.44%。

 

另外，5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生;股权融资总额41.32亿元，环比下跌36.96%。

 

值得注意的是，信托融资总额位居第一，是因为5月发生的4笔信托贷款融资中，最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元，拉高了总融资额。而公司债融资总额大幅下降，成为5月房企融资总额大降的重要原因。

 

从融资成本看，在已披露的数据中，融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模15亿元，票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。总体来说，5月房企融资成本较低，基本控制在6.5%以内。

 

融资监管拉紧 流动性最重要

 

2019年对房地产行业来说，会不平静。

 

5月，住建部在对6个城市房价进行预警提示的基础上，又对佛山、苏州、大连、南宁进行预警提示。被“点名”背后，是在此轮楼市“阳春”行情中，这四个城市表现较为抢眼。

 

与此同时，城市预警叠加融资监管。5月31日，有消息指称监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。起因则是部分房企此前拿地激进，出现一些“地王”，已经引起监管部门的注意。在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

 

尽管传言中的房企纷纷做出“未收到通知”的回应，但楼市下半场，降负债、去杠杆、控风险还将继续，这是一场持久战。

 

同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。

 

以传闻中的房企为例，今年前5个月，旭辉控股先后3次发行美元债，共计9.5亿美元，平均融资成本7.3%;禹洲地产先后3次发行美元债，总额15亿美元，平均票面利率8.5%。同时禹洲还在4月份发了35亿元的公司债，5月又发行了供应链ABS第二期4.11亿元，利率为6%。金地1~5月发债两次，一次是30亿元的超短融券，另一次则是子公司增发了3亿美元的美元债券。

 

这也是前5个月房企融资的一个缩影。“有钱才有地，有地才有房”，房企通过杠杆，获取大量资金，再去购买土地，开发房子，再加杠杆拿钱、买地、建房。整个过程，钱是起始点，也是监管重点。

 

“23号文”要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，里面多处涉及房地产领域融资乱象整治。

 

其中，对银行机构的整治包括：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

 

江瀚分析称，房企面临资金压力是必然趋势，这是房地产市场增速换挡和国家对金融业防风险的一个双重体系。按照巴菲特的说法，退潮之后才能看到谁在裸泳。对于金融机构来说，房地产退潮将有可能引发金融风险的出现，甚至有可能产生金融风险的连锁反应。日本的房地产危机和美国次贷危机都有类似的现象，所以一旦发生系统性金融风险，将引发整个金融市场大动荡，守住发生系统性金融风险的底线，需要金融机构对房地产市场进行全面把控。

 

5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后，本月融资金额继续大幅下滑，创2019年以来历史新低位。

 

兴业银行首席经济学家鲁政委认为，房价增速未来可能进入L型的区间震荡，波动不会很大。但关注点不会是讨论价格涨跌的问题，而是要关注流动性的变化。去年有一些地产企业资金链出现问题，并不是它没有地，也不是没有房子，是没有办法清偿到期债务。所以要把关注点从房地产的价格转到它的流动性上，金融机构也要反思，流动性越来越低，这些房企的融资能力也会受到影响。