如何解决中国传统办公行业之“痛”？


一方面是中国创业热潮下对办公场地服务需求的增加，另一方面是传统写字楼的空置率逐渐攀升，矛盾之间是传统办公行业的“痛点”。

数据显示，今年上半年，深圳的甲级写字楼空置率已攀升至23%。今年年初，高力国际预测，深圳写字楼市场空置率将上升14个百分点至30%，平均租金将下滑4%。

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16(2019)》指出，17个城市平均空置率将突破20%，其中15个城市空置率将同比上升。目前来看，2019年一线城市租金大幅下降，空置率小幅增加；二线城市租金小幅上涨，空置率大幅增加。

从卖方市场到买方市场的转变，让传统写字楼租赁市场发生了变化。

“传统模式中，写字楼从定位、设计、装修、招商、运营、物业都由不同单位独立完成，很难保持项目持久运营效率。” JWK玖维客创始人、CEO楼剑俊在玖维客宣布品牌及战略升级会上提到，对于写字楼类资产持有者来说，从施工完成到完成招商计划实现至少需要3年的过程，且无法保证盈利。

对于没有经验的写字楼物业持有者来说，可能会陷入上述每一个环节的“坑”。“中间商”在写字楼租赁市场十分常见，其角色包括在业主方和企业之间，各种不同形式的二房东和中介。尤其在招商运营环节，“中间商”的存在让业主方和企业方都如鲠在喉，服务体验差、佣金比例高，抱怨不断但又好像离不开。

例如，通常写字楼租赁市场的佣金比例为年租金的8-10%，差不多是场地面积的1个月租金。以杭州为例，位于城市副中心，报价在2块5左右写字楼，300平方米的办公室完成成交，业主方大概需要支付中介2.25万的佣金。

业主并非不想省下这笔钱，自建招商运营团队，不仅成本高、周期长，且业主方资金压力大，希望尽快实现自我造血。通常写字楼类项目，从方案确定到最终建成招商，中间至少有3年时间，早一天完成招商，早一天实现盈利。

因为招商运营的困难，写字楼租赁市场也涌现了大量二房东。二房东自然也需要考虑自己的盈利情况。常见的做法有，降低单位面积的租赁价格，但虚报场地实际可用面积，看似单价降低，通过虚报面积拉低得房率，最终提升了总体价格和实用面积的单价。

“同类地段的写字楼硬件良萎不齐，缺乏配套和标准化服务，没有品牌商可选择。通常大公司有设立部门负责这类事物，也请的起专业人才，中小企业，在这方面，一来没有经验，二来本以为能省钱，实际是耗费更多的时间和成本。”楼剑俊说，传统模式中，物业方、企业主和企业员工，都容易被想赚快钱的中间商坑到，“这太反人性了。”

而对于企业而言，一旦入住或是签订合同，烦恼和问题才会逐步显现。

“中间商”在水电、网络、消防更改等费用的溢价更是简单粗暴。比如通过提升水电费的单价，来赚取差价，或是网络必须找指定的网络运营商来赚取返佣等。楼剑俊提到，之前自己最早帮园区里的客户查看施工质量时，实际不到600元每平米的材料费，客户所找的施工单位，报价单上赫然写着3000元每平米。

“企业搬家都是提前计划好的，时间上耗不起，违约也是不小的不成本。”杭州某园区的租户吴先生表示，通过二房东更改消防管道，大约半天工时，成本在2000左右，二房东给他的报价高达2.8万，而楼下同户型的业主，更是支付超过5万的费用。因为二房东服务质量的问题，他所在园区的中小企业的流失率非常高。

楼剑俊表示，园区其实是帮助企业服务员工，办公环境、餐饮环境及其他生活配套，最终服务的都是员工，企业家有太多其他的选择，但是员工的选择少的多。

在JWK目前的产品中，每幢楼满足企业不同发展期的多层办公模型，其中设置有共享办公空间，，且可以在15天内完成户内全精装交付，并配有共享办公配套，例如共享会议室、共享茶水间、图文店、员工休闲区、小邮局等，同时，提供一站式的生活配套，包括美食广场、便利店、咖啡厅、书吧、健身房、员工服务区、母婴室等。