后疫情时代，产融结合将持续深化，产业间的并购、投资将迎来高潮，产业替代投资、疫情催生的新产业以及新的商业机会在此阶段得到发展。著名评论家沃勒斯坦教授曾说：“这是结束，这是开始”。通过此次疫情，我们发现，产业伙伴之间其实有更多的联系，企业要更加关注产业伙伴和价值伙伴的共生关系。

 

2020年8月19-20日，由融资中国主办，融中集团、融中母基金研究院、融中资本协办的“2020股权投资产业峰会”在上海隆重举行。投资机构、产业资本、家族办公室、地产基金、上市公司、独角兽企业、政府相关领导、行业专家等汇聚一堂，聚焦行业发展趋势、产业投资热点话题，共探新经济下的未来产业投资布局。

 

在“房地产基金专场”，中城投资助理总裁兼董事会秘书赵珂、五牛控股合伙人陈庆仪、鸿坤财富高级副总裁兼资产管理事业部总经理李莉、绿地金融控股集团首席战略官李想、稳盛投资战略发展部总经理辛勇、远洋资本副总经理兼基金业务中心总经理郑凡明，就当前中国房地产基金的现状和投资机会等展开了热烈讨论。

 

以下为演论坛内容精华，经融中财经整理：

 

房地产进入存量时代 倒逼资产的精细化运营

赵珂：感谢主办方的邀请，今天有幸和到场的五位嘉宾一起，共同就房地产基金价值回归做对话和讨论。

 

 

 

中国经济进入到换档期，再加上中美贸易摩擦的影响、国内无风险利率的长期下行、金融监管的常态化，使得我国房地产基金由增量时代进入到存量时代，由黄金时代进入到白银时代，由开发类不动产到持有不动产的阶段。

 

辛勇：大家好，我在稳盛投资主要是负责资产收购和资产证券化的业务。怎么做好房地产基金呢？我们通常讲到的投融管退，我大致总结下稳盛在这方面的收获。

 

第一，投融管退本质上是资产端、投资运营管理和资本端需求的匹配协调和平衡。在实际执行过程中结合资金端的策略需求，注重投资收益和风险的对等平衡非常重要。

 

 

 

国际地产基金通常分四个策略：核心型、核心增值型、机会型、增值型，我们目前主要以增值型的策略为主要发展方向。我们收购资产后，在资产端做一些价值提升的动作，然后在运营端加一些赋能，在项目退出的时候能达到15%左右的收益率。

 

第二，我们去年在上海徐汇区收购了一个商业项目，大家都知道商业属于房地产比较复杂的业态，我们在收购阶段就针对后期资产管理甚至退出进行了比较充分的讨论分析。在收购的环节和未来融管退的环节，我自己定义是“双大脑”的概念对于做好存量资产非常重要，一方面从投资管理的角度，从投到项目的运营管理，到最后的退出，都是需要一组人员或者一个团队的核心人员来从头盯到尾的。另外一个大脑就是在资产管理这边，说细一点涉及到定位、招商、运营管理，包括最后跟退出的结合。一个好的资产管理团队也一定要有一个核心的大脑，把钱花在准的地方，把招商、运营，改造、后期的市场推广、退出这些环节都把控好。

 

陈庆仪：不动产投资是五牛控股的传统优势项目，过去16年，五牛的不动产投资一部分是做百强地产的债权投资，还有一部分是做核心区位的地产并购投资项目，通过与国内外龙头企业强强联合，五牛控股在核心城市商业办公、产业园区、物流设施、文旅地产等相关领域精准布局，打造了很多地标项目。

 

 

 

五牛控股早几年前已经对行业、市场做了预判，并提前进行了布局，以对标国际标准，持续加强项目主动管理能力。对在管的项目，主要通过改善软硬件设施、加强日常经营管理、创新服务模式等多种措施，凭借主动管理策略，实现了一线城市优质商业地产项目专业运营升级。后疫情时代下，五牛更加主动提升格局，趋向以客户为中心，全面精细化运营体系的各个环节，实现资产管理价值链的科技转型，加强优质资产的保值和服务提升。

 

通过此次疫情，我们发现核心区域的优质项目，尤其是现代化的工业物流受外部环境影响较小，也将是五牛未来重点投资的方向。

 

地产基金进入3.0时代

赵珂：随着房地产行业的发展，我们逐步是由开发类到持有不动产类这个阶段。所以对于不动产，尤其是核心增值型的，如何做精细化管理？

 

郑凡明：远洋资本从事房地产基金差不多有七年多的历史，我总结中国的房地产基金发展应该说进入3.0时代。

 

 

 

在1.0版本下，房地产基金主要给自己的母集团做配资，做出表，可能在做一些表外的融资。

 

2.0版本可能往外走一些，给其他开发商配资，给中小开发商做配资，或者说做一些并购基金。

 

3.0版本也就是目前的阶段，我个人观点是叫空间的投资商，围绕着各类的空间需求进行投资和布局。

 

我们做的比较多的是围绕着长租公寓、共享办公、酒店、商业、住宅等来做。远洋资本这两年陆续布局了其他业态，包括物流地产，高标仓，冷链物流。远洋资本已经在全国布局了超过20个物流产业园。另外，远洋资本从2016年开始投IDC，也是被国家定义为新型基础设施的数据中心。今天，各路资本，包括很多央企都在做IDC，它从丑小鸭变成了白天鹅。

 

另外，我们还注意到一些小门类的资产，包括教育地产、医疗地产、蓝领公寓、养老地产这些业态，都在陆续涌现一些投资的机会。

 

总结起来，现在就是投空间的时代来了。

 

赵珂：刚刚提到，房地产基金是要投资空间，这个空间其实内容很丰富，它有工业、有物流、有产业园，甚至数据中心，包括服务式公寓，这些底层资产都相当的丰富，但它上层一定还是股权类型的投资，而且投资期限要长，因为我们要拿这类的资产、不动产，从拿地到开发建设，到招商，到运营，到进入一个稳定的有现金流回流的状态的话，是需要很长时间的，短则三五年，长则五到七年。

 

所以这一类的资产，我想问问鸿坤财富的李莉，从财富机构的角度，我们投资人对这类资产的偏好以及他们关注的要素？

 

李莉：我先简单介绍一下鸿坤财富，鸿坤财富成立于2017年，目前已经在全国形成了14个城市的布局，并且打造了一流的理财顾问队伍。鸿坤财富是一家地产背景的财富管理机构，跟今天地产股权投资、地产股权基金有天然的契合点。

 

 

 

我们依托于地产背景的股东，鸿坤财富致力于达成一个离资产端最近，专注于产业投资的精品财富公司。到目前为止，我们已经形成了包括地产金融、私募股权、二级市场等等相对比较全品类的，能为我们的高净值客户提供一站式服务的一个财富管理公司。

 

其实房地产金融跟财富管理有天然的结合点，因为在我们高净值个人客户来看，他对于房产的投资既有投资的属性又有情感的属性。

 

现在，我们已经进入到一个存量的时代，房住不炒的阶段，政策要求房地产金融发展要做价值回归。

 

第二点，在理念的转变上来讲，目前背景下，投资人的理念转变是必然的，可能机构资金他已经逐渐的开始转变了。对高净值客户来讲，在目前这个时代下，地产政策或者资产形态已经迫使我的客户在往这上面转了。

 

我觉得很重要的一个词是赋能，我们需要在投资者教育上面去做加强，让投资者看到未来的投资价值。

 

最后回到资产配置本身，财富管理和未来地产金融两个大的行业结合的空间，应该说未来潜力无限。

 

赵珂：从财富管理的机构角度，需要长钱，像国外养老基金、保险这样的长期资本，可能是5年、7年甚至10年以上的长期资本；第二个是老钱，如第一代创业者积累下的财富，因为这类资金会追求一个长期稳健的回报。

 

接下来我想问问五牛控股的合伙人陈总，从五牛控股的这个角度，谈谈房地产基金的长期股权投资。

 

陈庆仪：我们在地产基金领域已经做了15年，不动产投资是我们的优势领域，同时五牛控股不断丰富和开拓其他业务板块，在医疗健康、消费升级、智能制造进行股权投资布局，在供应链金融领域赋能产业链，形成多元化业务格局。存量资产时代，五牛控股一直在思考一个课题，就是如何携手我们优秀的合作伙伴打造业务生态圈，共同探索行业发展趋势和方向，促进行业从住宅开发到“地产+”演变。纵观当前复杂多变的国际局势，地产仍然是国民经济的压舱石，是经济环境的晴雨表，仍有很多机会等待去发现、去创造。

 

当前，新基建、数字经济已成为不可逆的发展趋势，众多科技巨头纷纷躬身入局，如贝壳牵手腾讯，阿里投资易居，未来产业资本引入新型技术手段的趋势愈发明显。

 

五牛控股相信，大数据、云计算、人工智能等现代科技，将有望进一步打通房地产行业内的各个环节，创造行业新的增长曲线，助力行业进行更科学配置，加速行业更新升级。

 

在此背景下，五牛控股也不断从机会性短期投资转向趋势性长期投资，通过与行业创新者的“碰撞”与融合，以投资管理、人才资源、科技创新、医疗健康等产业链生态引领地产行业寻找更多新兴的、具有投资潜力的发展方向。

 

商业地产被纳入REITs的基础资产池指日可待

赵珂：想问问李想总，受疫情影响，商业地产是什么样的状态？

 

李想：商业地产受疫情影响很大，举例来看，北京有大概16%的商业中心中小店铺关张，崇文门商圈的租金遭腰斩。

 

 

 

做房基金，基金是前端，那中端怎么做？后端怎么做？

 

在后端，我们很欣喜地看到，4月30号，发改委和证监会出台了相关的文件，推出了真正的REITs，但这一次的底层资产并没有把商业地产纳入其中，我预计3年内，商业地产将会顺势被纳入REITs的基础资产池中。

 

通过高质量的运营管理提升收益率是商业地产REITs的基础。我觉得接下来的3年是很难得的在运营方面修炼内功的机会。在这方面，我们绿地集团和绿地金融做了两方面的工作：

 

第一方面，叫做临渊羡鱼，不如退而结网，有两个方向。

 

第一方向叫主题化，在中国的三四线城市，零售商业地产相对来说比较好做，学习一二线城市五年前、十年前怎么做就可以了；但对一二线城市的零售商业地产，主题化是必然趋势。我们考虑三个主题化方向：医疗健康、亲子教育、数字娱乐。因为这3个方向是抗周期的，且不容易被网络替代。我们在寻求和相应的专业化商管团队合作，未来也考虑将这样的专业团队运作上市，成为独角兽。

 

第二个是科技化，用大数据为商业地产赋能。大数据可以记录消费者的各种行为，就可以为消费者精准画像。有了这个精准画像，就可以帮助商业综合体调整业态，吸引和留住更多的客户，也可以帮助租户调整商品或者服务的品类，帮助消费者得到更匹配自身需要的服务。

 

我们做的第二方面的工作叫做“补位不越位”。我们搭建了权易宝平台，做不动产资产使用权的流转。我们知道，中国最近20、30年来有大量存量资产的所有权没办法确认，或者由于各种原因没办法进行确权，那么有这么多存量资产固化下来怎么办？我们看到它有使用价值，比如停车位一位难求，就可以用区块链、物联网等高科技技术，把它的使用权进行确权，然后可以把它未来几年的使用权一次性变现，这样对于我们商业地产持有者，也是一种退出的渠道，或者一种变现的渠道，也是对REIT s的补充。

 

赵珂：谢谢！要做好商业地产空间内容的经营，这个需要太多的精细化管理，来提升我们不动产资产的经营价值。

 

就房地产不动产资产收购这方面，我们稳盛的辛勇总有蛮多的话想分享给我们今天到场嘉宾。

 

辛勇：聊到资产收购，我觉得离不开与运营管理和资本端的紧密结合，我们基金目前结合资本端的要求还是坚持增值型的策略方向。

 

稳盛投资的中长期资本战略方向是PE+REITs的双轮驱动，当然这是两套系统，我简单的去分享我的观点，PE这个阶段，相当于资产孵化阶段，我当看到一个不成熟的物业，我把它赋能，经过我自己的增值运营，把项目的价值激发出来。然后按照国际化的标准，把它放在REITs这个包里面做真正的公募发行退出。

 

聊到REITs这个话题，我也想分享几个观点。

 

第一，REITs对项目的收购，对资产质量，和投资运营能力提出了更高的要求。咱们刚刚提到今年的基础设施REITs指引文件，对坚持权益级的导向和遵循市场化的原则，明确对符合要求资产的独立稳定的运营现金流，还有结构化的风险隔离属性，这些都很符合国际标准化REITs相关的定义和特点。

 

从REITs的发行到后期的流动交易，都离不开市场主要参与人，包括管理人、托管人、投行、财富顾问、中介机构和投资人等等对市场持续的监控和进一步的核验和考察，公募REITs的估值定价体系、治理机制、相关融资产品、税务机制等进一步的完善有待于大家的共同努力和价值贡献。

 

REITs的收益主要体现于定期的派息分红和净资产增值等因素带来的股价提升，其前期的产品成功发行与后期的资产运营增值同样重要。第二，未来资本端参与的度会更加的广泛，因为REITs本身本质上是为广泛的投资人提供一个参与不动产、存量资产投资的机会，目前阶段基础设施REITs很大程度上是以机构投资人参与为主的这样一个程度。未来更加成熟的市场环境中广泛投资人的参与反而是对资产质量和管理人的能力提出更高的的要求，对优秀的资产和管理人的要求会更加的使他们受欢迎，但一些问题资产可能会面临更大的挑战和压力。

 

我想说REITs并不是解决项目退出的万能渠道和工具，其实它是一个更加市场化，透明度更高的一个金融产品。

 

第三，作为原始权益人和发起人，REITs平台的效应要比单个项目的利润得失更加的重要，更具战略意义。借鉴国际成熟市场的操作经验，REITs形成平台效应后的资产包组合策略效应、多样化融资工具以及较低的融资成本等优势会对原始权益人或发起人的投资管理平台持续稳定和高资本周转利用效能发展具有更重要的战略意义，好的REITs平台自身就可以完成投融管退的流程和不断被市场认可发展壮大，规模性和综合专业度的发挥十分重要。

 

这样说来，市场上并不是所有机构投资人或者是发起人都能适合作为原始发起人，但是大家可以参与到 REITs发行里面来。

 

赵珂：我们提到公募REITs，实际上它就像我们买股票一样，它可以在资本市场公开频繁的交易。那么，作为财富管理机构，该如何参与到REITs整个的过程当中？

 

李莉：其实公募REITs的推出，无疑是为存量资产的盘活带来了一个非常重要的退出方式，但是REITs不是万能的。

 

我也注意到在最新的公募REITs的文件里面，其实留给普通投资人的比例是很低的，这次还是以线下的机构投资人为主。高净值客户买REITs有优势，REITs的底层资产有稳定的现金流的支撑，从配置的角度来讲，能给客户带来稳定的收益。

 

我认为，房地产股权基金能够成为非常好地链接新型的资产业态和未来公募REITs之间的桥梁。

 

从财富管理角度，我要去教育投资者做转变。之前的客户还是债的逻辑。我们的客户看三点：看你的交易对手的实力，也就是信用风险，流动性管理风险和你抵押物处置的难易程度。但是现在股权基金的逻辑变了。所以，我在选合作方的时候，看他是否具备对于现在新型存量资产全流程募投管退的主动管理能力，主动管理能力一定是房地产基金要精耕细作一个核心的动能。

 

陈庆仪： 今年4月我国正式启动了基础设施类的REITs，实现两个突破，一个突破口是把过去的私募基金转为用公募的方式，第二个是把过去的债务型变成权益型，对市场而言，其能有效盘活存量资产，拓宽社会资本的投资渠道，从而提升直接融资比重。

 

基于当前国家对房地产市场的调控政策，加之中央多次强调“房住不炒”概念，基础设施REITs产品主要包含仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，以及产业园区等其他基础设施，排除住宅和商业地产，其目的也是实现“稳房价”的预期。但从长远来看，世界上的REITs，大部分还是用于商业地产，我国从基础设施开始起步，是一个有远见的尝试，相信如果运行的好，将很快会给商业地产、住宅投资带来更好的发展空间和退出机会。

 

数据中心有望成地产基金投资的新类别

赵珂：下面请远洋资本的郑总来谈一下他数据中心从资产收购、运作到资产证券化的流程。

 

郑凡明：应该说数据中心是一个投资期限相对比较长的业态，我们远洋资本从投资数据中心的维度上来说，有几种方式。

 

第一种方式是收购成熟的项目，这个市场上有比较透明的价格，数据中心价格是一路高涨，从过去一个机柜十几万、二十万，到最近北京成交的将近40万的，应该说成熟资产获取的难度越来越大。

 

第二类是工业厂房改造，比如说成熟的房子和土地是现成的，你要跟政府去拿能源指标，去就这个资产进行改造，比如说加固抗震性啊，一些高端设备的引入，对存量的资产进行改造，改造之后能够实现快速上架的状态。

 

第三，跟政府产业去拍地，去建设数据中心、智慧产业园等等。通过这种方式去拍地，拍完地之后获得各项政府的批文，获得批文之后才能动工，建周期可能还有6-12个月，建完之后还有相对比较长的上架的这么一个过程，这个周期长的话36个月也有，快的话12个月。所以IDC的投资分不同的阶段。

 

远洋资本投资这三种形态都有，我们最早一笔投资是2017年整体收购了一家IDC运营商，目前也是我们的全资子公司，通过收购这家运营商它本身就自带了四个数据中心，在运营的机柜数量就一万台。

 

赵珂：其实我们房地产基金在这个领域探索的还是非常丰富的，在首单的数据中心ABS发行成功之后，这个和美国在REITs类别也已经非常接近了，因为美国上市的REITs有20多个类别，总共市场有一万多亿美元，像数据中心这类REITs年化收益率在美国能达到18%。所以，房地产基金这个业态越来越丰富，我们的实践和探索已经走到了非常前沿的阶段。所以今年这个公募REITs的推出，也是势在必行，这是我们看到这个行业最大的变化。

 

最后，请每一位嘉宾用一句话给房地产基金从业人员一句寄语。

 

郑凡明：我对这个市场，对于这个赛道还是充满信心，它可能没有那么好看，但还是挺好吃的，还挺香的。

 

辛勇：我简短一点，精耕细作，精诚合作。

 

李想：我这边借用狄更斯在《双城记》里面的一句话，对于我们房地产基金也好，对于商业地产也好，这是最坏的时代，也是最好的时代！

 

李莉：我希望通过这个非常专业的基金产品线的打造，帮助我们的高净值客户能够去参与到这波新时代的不动产投资的一个红利，把握住新时代的机遇。

 

陈庆仪：就用现在比较流行的一句话说吧，就是我们作为地产基金要顺势而为，乘风破浪。

 

赵珂：谢谢，谢谢今天到场的五位嘉宾，我们房地产基金也将进入新时代。好，谢谢大家！