房地产政策实施差别化调控
房地产政策实施差别化调控
摘要：我国房地产政策继续实施差别化调控，遏制房地产泡沫。一季度房地产市场总体平稳，房价微升，销售回暖，投资增长加快，但土地购置仍不乐观。房企2018年利润平均上涨23% ，积极布局大湾区。
一、房地产政策：实施差别化调控，遏制房地产泡沫化
（一）发改委：100-300万人口大城市要全面取消落户限制
4月8日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，通知指出，要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
大城市放开落户限制，二线城市受益最大。根据《2017年城市建设统计年鉴》，目前城区人口超过500万的城市有13座，除了北上广深这四个超大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙为特大城市。未来除了这13个城市外，其他城市都将全面放开放宽落户限制，这个过程中，有一大批二线城市受益最大，包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。此外，部分三四线城市也将受益。
（二）银保监会：继续遏制房地产泡沫化
4月17日，银保监会官网发文指出，要保持战略定力，未雨绸缪，坚定维护市场纪律，着力化解银行业保险业风险。制定防范化解银行业保险业金融风险攻坚战三年行动方案，明确阶段性目标和时间表、路线图；继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；主动配合整治地方政府隐性债务，稳妥处置高风险中小银行保险机构等等。
（三）自然资源部：住宅用地消化周期超36个月将停止供地
4月17日，自然资源部发布通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。住宅用地供应“五类”调控目标指的是住宅用地供应显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停等五种住宅用地供应情况。通知要求，地方在制定实施2019年住宅用地分类调控目标时，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）要根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
二、一季度房地产市场总体平稳
（一）70个大中城市房价涨幅微升
3月份70个大中城市新房价格涨幅微升。从同比看，70个城市全线上涨，其中一线城市同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市同比上涨12.2%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点；三线城市同比上涨11.4%，涨幅比上个月扩大0.3个百分点。新房价格环比上涨的城市增至65城，仅四个城市小幅下跌。
图1：商品房成交面积与新房价格温和回升
（二）商品房销售出现明显回暖迹象
商品房销售3月迎来好转。1-2月，商品房销售面积增长-3.6%，销售额则只增长了2.8%，均创下2015年6月以来的新低，前者是近4年间首次负增长。不过，情况在3月迎来好转，楼市销售出现了明显的回暖迹象。1-3月，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅相比1-2月明显缩小。1-3月销售额达到27039亿元，同比增长5.6%，增速相比1-2月提高2.8个百分点。3月当月，全国商品房销售面积达到15727万平米，同比增长1.8%，是进入2018年四季度以来新高，3月“小阳春”迹象明显。
从销售结构来看，住宅销售是拉动此轮销售回暖的主要动力。一季度，全国住宅销售额增长7.5%，办公楼销售额下降13.0%，商业营业用房销售额下降2.6%。
百强房企3月业绩回升，一季度整体规模略有下滑。根据克而瑞数据显示，3月市场整体表现比前两月明显好转，TOP100房企3月的销售规模同比增长，一季度销售规模仍有1%左右的下滑。2019年，规模房企目标制定相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。
（三）一季度房地产投资创50个月新高
房地产投资增长有所加快。1-3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月提高0.2个百分点。其中，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。房地产投资增长有所加快，一方面是房价运行总体比较平稳，另一方面则是房屋施工面积和新开工面积回升比较多。
房企融资难度大幅度降低。1-3月，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月提高3.8个百分点。中原地产数据显示, 4月以来，房企融资已接近1500亿元，需警惕资金再次大量流入房地产领域。
（四）一季度土地购置面积减少33%
一季度土地市场颓势尽显。1-3月，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。二线城市成房企拿地主战场。
三、房企2018年利润平均上涨23% ，积极布局大湾区
2018年近七成房企利润上涨。据中原地产研究中心统计，目前全国发布2018年房企年报的企业合计76家，其中A股51家，港股25家。76家房企中，近七成企业利润上涨，平均涨幅达23%。
多家房企抢滩大湾区。华润置地与东莞签约战略合作，旨在更快更好地建设东莞国际商务区等区域，本次合作属于城市综合开发运营方面的合作。保利发展拟在东莞设立粤港澳大湾区区域总部。越秀地产认为大湾区仍是核心发展区域，龙光地产认为大湾区发展空间巨大，雅居乐计划加大力度布局大湾区且投资占比约20%。
摘要：我国房地产政策继续实施差别化调控，遏制房地产泡沫。一季度房地产市场总体平稳，房价微升，销售回暖，投资增长加快，但土地购置仍不乐观。房企2018年利润平均上涨23% ，积极布局大湾区。
一、房地产政策：实施差别化调控，遏制房地产泡沫化
（一）发改委：100-300万人口大城市要全面取消落户限制
4月8日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，通知指出，要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
大城市放开落户限制，二线城市受益最大。根据《2017年城市建设统计年鉴》，目前城区人口超过500万的城市有13座，除了北上广深这四个超大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙为特大城市。未来除了这13个城市外，其他城市都将全面放开放宽落户限制，这个过程中，有一大批二线城市受益最大，包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。此外，部分三四线城市也将受益。
（二）银保监会：继续遏制房地产泡沫化
4月17日，银保监会官网发文指出，要保持战略定力，未雨绸缪，坚定维护市场纪律，着力化解银行业保险业风险。制定防范化解银行业保险业金融风险攻坚战三年行动方案，明确阶段性目标和时间表、路线图；继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；主动配合整治地方政府隐性债务，稳妥处置高风险中小银行保险机构等等。
（三）自然资源部：住宅用地消化周期超36个月将停止供地
4月17日，自然资源部发布通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。住宅用地供应“五类”调控目标指的是住宅用地供应显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停等五种住宅用地供应情况。通知要求，地方在制定实施2019年住宅用地分类调控目标时，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）要根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
二、一季度房地产市场总体平稳
（一）70个大中城市房价涨幅微升
3月份70个大中城市新房价格涨幅微升。从同比看，70个城市全线上涨，其中一线城市同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市同比上涨12.2%，涨幅比上个月扩大0.2个百分点；三线城市同比上涨11.4%，涨幅比上个月扩大0.3个百分点。新房价格环比上涨的城市增至65城，仅四个城市小幅下跌。
图1：商品房成交面积与新房价格温和回升
（二）商品房销售出现明显回暖迹象
商品房销售3月迎来好转。1-2月，商品房销售面积增长-3.6%，销售额则只增长了2.8%，均创下2015年6月以来的新低，前者是近4年间首次负增长。不过，情况在3月迎来好转，楼市销售出现了明显的回暖迹象。1-3月，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅相比1-2月明显缩小。1-3月销售额达到27039亿元，同比增长5.6%，增速相比1-2月提高2.8个百分点。3月当月，全国商品房销售面积达到15727万平米，同比增长1.8%，是进入2018年四季度以来新高，3月“小阳春”迹象明显。
从销售结构来看，住宅销售是拉动此轮销售回暖的主要动力。一季度，全国住宅销售额增长7.5%，办公楼销售额下降13.0%，商业营业用房销售额下降2.6%。
百强房企3月业绩回升，一季度整体规模略有下滑。根据克而瑞数据显示，3月市场整体表现比前两月明显好转，TOP100房企3月的销售规模同比增长，一季度销售规模仍有1%左右的下滑。2019年，规模房企目标制定相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右，与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。
（三）一季度房地产投资创50个月新高
房地产投资增长有所加快。1-3月，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月提高0.2个百分点。其中，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。房地产投资增长有所加快，一方面是房价运行总体比较平稳，另一方面则是房屋施工面积和新开工面积回升比较多。
房企融资难度大幅度降低。1-3月，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月提高3.8个百分点。中原地产数据显示, 4月以来，房企融资已接近1500亿元，需警惕资金再次大量流入房地产领域。
（四）一季度土地购置面积减少33%
一季度土地市场颓势尽显。1-3月，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。二线城市成房企拿地主战场。
三、房企2018年利润平均上涨23% ，积极布局大湾区
2018年近七成房企利润上涨。据中原地产研究中心统计，目前全国发布2018年房企年报的企业合计76家，其中A股51家，港股25家。76家房企中，近七成企业利润上涨，平均涨幅达23%。
多家房企抢滩大湾区。华润置地与东莞签约战略合作，旨在更快更好地建设东莞国际商务区等区域，本次合作属于城市综合开发运营方面的合作。保利发展拟在东莞设立粤港澳大湾区区域总部。越秀地产认为大湾区仍是核心发展区域，龙光地产认为大湾区发展空间巨大，雅居乐计划加大力度布局大湾区且投资占比约20%。
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