房产证建筑面积40平米，实用面积却有近70平米！前业主“扩建多得一间房”的房子你敢买吗？广州一市民心动买了，转眼却遇上区里整治违建，担心竹篮打水一场空，终究还是忍痛挞定止损，白丢2万元定金。

 

　　今年第一季度，广州市房地产中介协会受理投诉15宗，当中包括二手交易未果买卖当事人要求退回定金、中介费、按揭费、诚意金或押金；中介机构未核查或者隐瞒并提供虚假、错误的房屋交易信息，骚扰、恐吓、谩骂客户等情况。

 

 

　　A

 

　　40平蜗居被扩建成70平，买家不敢接盘

 

　　胡女士在荔湾区看中一套学位房，看楼的时候中介公司告知胡女士，房屋存在扩建情况，并当场与业主周先生确认。

 

　　周先生表示，虽然房产证上面积显示是40平方米，但实用面积却有将近70平方米。扩建是上一手业主留下的，扩建部分已经超过20年。如按照实用面积计算，房屋售格为200万元，约每平方米3万元，与周边同等大小的房屋相比，每平方米约便宜1万元。

 

　　胡女士带着家人一起看了房子。家人都表示房子很实用，可以满足一家老小的居住需求。在与家人商量过后，胡女士与周先生签订房屋买卖合同，约定在两个月内完成交易过户手续，同时支付定金40万元。

 

　　但在办理按揭贷款的过程中，胡女士方看到房屋楼下贴了一张区治违办《关于全面整治违法建设的通告》，要求全区范围内的违法建设必须自行拆除，如到期未自行拆除的，将根据相关法律进行强制拆除。

 

　　担心新买的房屋要拆除扩建部分，届时和购买前的设想不一致，如此一来单价也上升到每平方米5万元，每平方米高出同小区1万元。思虑再三，胡女士一家决定“不贪便宜”，通过中介公司向周先生协商要求解除合同退回定金。经过多次调解，胡女士愿意以被没收2万元定金的方式解除合同。

 

　　提个醒：莫贪便宜买了违建房

 

　　广州市地产中介协会警示消费者，违章建造的房屋，因其违反法律规定，不能合法取得房屋所有权；如符合一定条件的，可在接受行政处罚并补办相关手续后，依法办理权属登记。因违章部分未经有关主管部门处理，根据相关规定，有可能受到责令拆除、罚款等行政处罚，在买卖时不能按合法房屋面积进行交易，如遇拆迁时不能与合法房屋面积一样获得补偿。

 

　　所以，消费者在购买房屋时，除了查看查册表确定房屋是否存在查封抵押等信息外，也应根据房屋附图与现状进行比对，遇到疑问的应及时向业主核实。也可以查看不动产登记证上是否有违章注记，识别违章建筑情况。

 

　　B

 

　　买房挞定，中介费仍逃不了

 

　　2019年1月，买方黄先生通过某中介公司促成与卖方刘女士签订《存量房买卖合同》，购买天河区林和西路某物业，并与中介公司签订《中介服务确认书》，支付5万元中介服务费。

 

　　黄先生因公司出现资金周转困难，无法继续履行合同，遂与卖方刘女士私下协商解除合同。黄先生认为交易双方已解除了买卖关系，中介公司无权收取中介服务费，应退还其已支付的5万元中介服务费。

 

　　中介公司认为其已成功促成双方签署房屋买卖合同，完成居间义务，有权向交易当事人收取中介费，不予退还。黄先生遂向法院提出诉讼，要求中介公司退还5万元中介服务费。法院认为黄先生与刘女士及中介公司三方签订的《存量房买卖合同》属真实的意思表示、合法有效。黄先生与中介公司的居间合同关系成立，黄先生应按照约定支付报酬。黄先生因无证据证明中介公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息损害其利益，无权要求退还中介费，故法院判决驳回黄先生的诉讼请求。

 

　　提个醒：若挞定中介费仍需交

 

　　广州市地产中介协会分析，案件中，中介公司提供居间服务，促成黄先生与刘女士签署《存量房买卖合同》，已完成了居间人应尽的义务。黄先生和刘女士解除房屋买卖合同，是黄先生个人原因，并非中介公司造成，黄先生也无证据证明中介公司存在过错，故法院驳回黄先生要求公司退还中介费的诉求。

 

　　C

 

　　怂恿业主降价5万，中介想吃差价

 

　　业主高某希望以385万元出售其位于海珠区的某物业。中介公司在收到房源一段时间后，以该房屋出售价格过高为由，多次建议业主降价至380万元，并提出如最终成交价格超过380万元的，会与业主均分超过380万元的那部分款项作为中介费，并与高某签署同意付款的承诺书。降价不久，中介公司以385万元的价格将房屋出售。中介公司遂与业主签订《咨询及中介服务费确认书》，向高某主张2.5万元中介费。

 

　　高某后来与买方接触获悉，买方实际上一开始就同意按照385万元的价格购买房屋，并非通过中介公司努力提升了房价，故拒绝支付2.5万元中介费。中介公司为此向法院提起诉讼，要求高某支付约定的2.5万元中介费。

 

　　据了解，一审法院认为，高某应当按照《咨询及中介服务费确认书》约定支付中介公司2 。5万元。高某不服上诉。

 

　　二审法院认为，中介公司通过故意压低卖方报价，隐瞒买方出价的真实意愿等方式，造成通过居间人努力提升房屋售价的假象从中赚取差价，既有违诚实信用的民法原则，也不符合中介服务的行业规范和职业操守。所以，根据《合同法》第四百二十五条规定，不得要求高某支付中介费，驳回中介公司要求高某支付2.5万元中介费的诉讼请求。

 

　　提个醒：中介费最好分期付

 

　　据了解，当前市场上很多签署了独家放盘的二手房源，大部分都存在被中介怂恿降价，然后平分差价的情况。而目前法院对这一类纠纷更注重实质性审查。比如高某和中介间的2.5万元究竟是中介费还是房屋差价，性质不同会决定最终的判决结果。

 

　　广州市房地产中介协会法务中心建议，消费者可选择分段支付中介服务费的方式，如：签订《房屋买卖合同》时支付一半，交易过户结束后支付另一半。甚至可以再多分几笔，留待一部分中介费在收楼以后才支付。

 

　　D

 

　　少掏首付多贷款，网签报高价惹麻烦

 

　　买家何某通过中介公司促成，购买梁某在白云区的一套房屋，约定交易价格为80万元。签订合同当日，何某支付2万元定金给梁某，表示首期款22万元在交易递件当天支付，剩余的楼款56万元通过银行按揭支付。

 

　　为减少支付首期款，何某要求中介公司协助制作交易价格为110万元的网签合同，准备申请77万元的贷款。涉及“阴阳合同”避税，中介公司拒绝协助何某办理网签。何某遂私下与梁某通过自行交易的方式制作网签合同。

 

　　但后来在办理递件过户手续时，梁某要求何某按合同支付22万元首期款。何某认为在制作网签合同的时候已与梁某说明，有77万元通过银行贷款支付，加上先前支付的2万元定金，只要再支付1万元首期款就可以了。

 

　　梁某认为其只同意按110万元制作网签合同的建议，并不同意按1万元支付首期款。而应根据合同约定，按22万元支付，在收到银行贷款后，多出部分返还何某。何某认为这样有风险，并表示如果梁某不履行合同，则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。

 

　　双方意见争持不下，最终向广州仲裁委员会提起仲裁解决。

 

　　据了解，仲裁委最终支持梁某退回小何支付的定金解除合同，不支持小何向梁某主张的房屋价格10%的违约赔偿。

 

　　提个醒：网签报高价或低价均属违规

 

　　广州市房地产中介协会法务中心提醒，在制作存量房网签合同时，无论报低交易价格逃避交易税费；还是报高交易价格骗取贷款，均属于违规行为。