随着“金九银十”这一楼市传统逐渐褪色，2019年“金三银四”楼市“小阳春”延续的现象着实引人注目。国家统计局数据显示，2019年以来，70个大中城市新建商品住宅销售价格延续环比上涨态势。中原地产首席分析师张大伟表示，从2月份57城、3月份65城到4月份67城，4月份新房价格环比上涨城市数量为近4年来最多。

 

还有一个楼市现象同样不容忽视，那就是4月份各线城市房地产走势继续分化。在这背后，是我国房地产调控政策保持稳定和房地产市场发展空间充足。

 

三四线城市面临较大回调压力

 

针对楼市分化，中国民生银行研究院宏观分析师袁雅珵在接受《金融时报》记者采访时表示，一线城市继续回暖，由于北京、上海等城市前期回调充分，近期积压需求释放导致住房成交量显著反弹、房价抬升；二线城市内部分化加剧，前期回跌较多的厦门等城市房价显著上涨，青岛、武汉、成都等城市仍处环比下行区间，无锡、南京、昆明等城市上涨温和；三线城市仍在继续调整，因前期需求透支严重，棚户区改造货币化安置和投资需求退潮后成交形势持续严峻。

 

中国社会科学院近日发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》（以下简称《蓝皮书》），对楼市分化持认同观点。《蓝皮书》预计，在销售增速方面，2019年一线城市将会筑底回升，二线城市也会略有回升，三四线城市则可能进一步放缓，不排除陷入负增长区间；在开发投资方面，2019年一线城市有可能延续稳步回升趋势，二线城市2018年市场热度已明显提升，三四线城市将面临较大回调压力。

 

“从全国市场分化角度看，三四线城市或有降温的可能，尤其是部分城市棚改政策略有调整，潜在的棚改资金减少也会使得市场降温。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《金融时报》记者表示。

 

对此，穆迪助理副总裁兼分析师杨昱颖称，随着三四线城市需求转弱，预计未来半年到一年中国房地产合约销售额同比将持平或下降1%至5%，三四线城市库存水平或上升，但全国库存水平仍将低于2015年3月的峰值。

 

另据严跃进分析，从目前市场表现看，二线城市最容易反弹。第一，一线城市调控政策最紧，部分购房需求因此会外溢到二线城市；第二，实施人才导入政策后，二线城市购房政策略有放松，此时往往购房者也会积极入市，带动市场交易上升；第三，二线城市这两年自身市场影响力在提高，部分甚至赶超一线城市，当前此类城市供地增加，房企也会积极拿地，进而利好补库存。

 

楼市调控“咬定青山不放松”

 

值得注意的是，伴随房地产市场分化的是对楼市调控“咬定青山不放松”。4月中下旬以来，高层多次强调房地产市场调控方向不变。4月19日，中共中央政治局会议再度明确“房住不炒”的定位，要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；5月6日，国家发改委新闻发布会指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控；5月10日，央行媒体吹风会表示，房地产调控和房地产金融政策的取向没有发生改变。

 

 

 

 

“4月以来楼市调控持续，主因就是部分城市房价明显上涨，土地市场明显过热。”张大伟说。

 

而同时，随着城市分化愈发明显，一城一策也呈现出更大差异性。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者：“政策面边际呈现有松有紧的局面。既有杭州降低人才落户门槛，深圳、青岛等地放松公积金政策；也有合肥调整居住用地最高限价，西安收紧公积金政策；还有苏州一手抓人才安居、给予优惠购房条件，一手抓调控、部分区域重启限售。”

 

回顾过去一年，天津社会科学院经济分析与预测研究所研究员张智认为，住宅市场去库存基本成功，实现了基本目标，因城施策和分类调控实施效果开始显现，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。

 

展望今后发展，袁雅珵预计，房地产市场调控仍将以稳为主。下一步，地区层面调控政策将进一步体现因地制宜思路，地区分化、一城一策特点更加突出，呈现出“有松有紧”的差异化调控格局。同时，各地都将严厉打击各类扰动市场的违法违规行为，坚决遏制投资投机性购房，保障当地房地产市场稳定。

 

房地产市场仍存在较大发展空间

 

“持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善以及城市更新改造所产生的住房需求。”《蓝皮书》认为，短期可以预见，2019年城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。另外，2019年房地产市场投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

 

针对2019年房地产走势，袁雅珵认为，一线城市和人口净流入的重点二线城市房地产市场健康度较高，房价可能继续增长，但在从紧调控下难有大幅上涨，二线城市分化将更加明显。同时，2019年，棚改开工计划目标显著低于前两年，且棚改货币化安置比例下降，对三四线城市的需求影响较大，因而三四线城市楼市将继续调整，挤出泡沫。

 

促进房地产市场发展离不开强有力的政策支持。在《蓝皮书》顾问、中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞看来，房地产行业转型的关键在于调控政策由应对房价变化向构建房地产调控长效机制转化，以更多更好地发挥市场“无形之手”的作用。为此，需要进行包括土地制度、住房制度、税收和财政制度、金融信贷政策、城市化政策、产业政策等在内的系统化顶层设计。

 

北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春建议，首先，要以需求为导向进一步深化供给侧结构性改革，完善包括土地供给、住房金融、住房规划、房地产法律法规在内的基础性制度和政策，促进房地产市场平稳发展。其次，要做好规划，按照时序、需求开发建设，满足市场需求。再次，可以鼓励有条件的企业和单位自建职工住房，增加多主体供给。最后，在加大保障性租赁住房建设的同时，要进一步完善房屋租赁市场管理措施，强化规则引导，规范中介租赁行为，给予适当政策优惠，促进房屋租赁市场发展。