多家地产企业靠销售回款“续命” 





继7月30日中央再度强调“房住不炒”原则并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，多地银行上调首套房贷利率的消息不断传出，楼市调控政策持续加码。实际上，五月份银保监会下发“23号文”已经对地产融资释放了收紧“从严”的信号。

但今年恰恰是房企们的偿债高峰期，内外因素叠加，促使地产企业纷纷举起“现金为王”的大旗，并把重点工作放在销售回款上面。需要指出的是，许多房企强调销售回款实际是为了“续命”。同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示，采取降价措施加快项目销售或将成为大部分房企下半年的重要战略之一。


中央在7月30日对房地产市场的新定调，彻底击破了房地产调控放松的幻想。受政策收紧影响，Wind资讯申万行业分类数据显示，在7月31日至8月8日的7个交易日内，房地产开发沪深股及港股市值分别缩水1168.07亿元和3833.89亿元，两市合计缩水逾5000亿元。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，“730会议”是房地产调控“再升级”的标志。他告诉记者，在7月份合计56次的房地产调控中，有接近10次调控内容都是中央发布，其中针对房地产企业资金收紧的内容非常多。“特别是7月份以来，连续2次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产行业发布资金收紧政策。”

这种“收紧”已经反映在房企的融资成本上，据中国指数研究院数据，内地房地产企业海外债今年上半年发行规模激增，发行利率均值较去年同期上涨约2个百分点。据记者了解，小型房企融资成本增加明显，美元融资利率超过10%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，房企在下半年主要有三大压力，包括资金压力、库存压力和政策压力。“其中，资金压力是当前最大的压力，尤其是融资端的收紧，使得相关房地产企业需要积极把控金融风险。而从库存压力看，这和房企的销售目标等有关，房屋销售不好则会倒逼降价。

当前，扩大销售回款几乎是地产界的共识。不过，近年来房地产开发企业的销售回款走势却不乐观。2018年下半年开始行业销售回款持续下行，安信证券相关数据显示，2018年12月份行业的销售回款总额为8153亿元，同比增速下滑0.2个百分点，环比下滑6.8%。以销售回款占销售金额的比重计算回款率，2018年6月份以来行业内销售回款率低于60%。

吴建斌向记者表示，龙头房企的操盘项目数量较大、覆盖城市层级较广，故在回款方面的进程差异也较大。而对于一些规模较小的房企而言，操盘相对容易，回款速度较快也是正常现象。

严跃进也指出，“其实上面提到的小型房企也是50-200名，某种程度上这些企业规模也不会太小，相对来说操盘策略比较灵活，抓销售回款也会相对比较到位一点。”

但这也反映了一个事实：中小型房企提升销售回款率的空间几乎到了尽头，大型龙头提升销售回款率面临着项目所在区域、项目实施进程等多方面因素的制约，但所有地产公司的主要资金来源却又寄托在销售回款上。