禹洲地产多业态“运筹”千亿版图

       以稳健运营著称的禹洲地产股份有限公司(01628.HK，以下简称“禹洲地产”)正鼓足干劲实现高质量扩张。

　　中期业绩公告显示，上半年，禹洲地产实现营业收入116.37亿元，同比增长25.91%，净利润约为16.39亿元，同比增长23.22%。

　　在营收、净利润双增的同时，上半年禹洲地产累积实现合约销售金额为人民币284.73亿元，同比上升32.47%，完成全年目标的42.5%。禹洲地产创始人，董事局主席林龙安太平绅士表示，下半年将加大推盘力度，“供货达到约800亿元，只需要50%的去化率就可以完成全年的目标。”

　　业绩亮眼的背后，禹洲地产也不断致力于为股东提供持续可观的回报。禹洲地产董事会宣布发放2019年中期股息每股12港仙及上市十周年特别中期股息每股3港仙，派息率达46.81%。上市十周年来，公司每股已累计派息2.62港元(经红股调整后)，相当于IPO价格2.7港元的97%。

　　同策研究院总监张宏伟分析指出，禹洲地产整体业绩呈现出增长的趋势，“按照30%左右增长率，那么对禹洲来讲，完成千亿目标可实现。”

　　多举措推高利润

　　据介绍，禹洲地产收入主要来自包括物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴。上半年，集团总收入同比上升25.91%至人民币116.37亿元。禹洲地产方面表示，这主要由于交付物业总建筑面积增加及平均销售单价上升，令物业销售确认收入有所上升。

　　事实上，今年以来，随着融资渠道的逐步收紧和宏观调控政策的不断加强，房企利润增速普遍呈现出放缓的趋势。

　　克而瑞研究中心研究指出，一方面，各主要城市限价导致房企销售收入低于预期；另一方面，2019年上半年，市场融资环境收紧，房地产作为高杠杆行业生存压力加剧。去年以来，房企融资渠道持续收紧，近期针对信托发行以及境外发债的融资新政再出台，未来房企融资成本恐将继续上升，盈利空间受到挤压。

　　另据克而瑞地产研究中心统计数据，今年1~7月，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，行业整体增速较2018年放缓。

　　与行业增速放缓相对应的是，禹洲地产上半年在利润和增速方面均有所上升。2019年上半年报告期内，禹洲地产毛利为31.4亿元，同比上升7.77%，毛利率为27.00%。母公司拥有人应占利润由2018年上半年的13.3亿元同比上升23.22% 至2019年上半年的16.39亿元。母公司拥有人应占核心利润同比上升20.63%至13.97亿元。

　　对此，亿翰智库首席分析师张化东指出，禹洲地产在利润方面表现不错，最关键的是其多业态运营，使其在获取土地方面具有一定优势，也在一定程度上摊薄了企业的运营成本。

　　禹洲地产半年业绩显示，2019年上半年禹洲地产销售及分销成本为1.8亿元，去年同期为1.94亿元。

　　对于经营利润的大幅改善，禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓回应称：“我们这一年在区域深耕方面的战略更明确，对好多资源进行了整合。比如说在长三角的有些区域，好多成本是可以相互分摊的，这样做起来就更有效率。从合约销售或者是交付的区域分布来看，六大都市圈里面贡献最大的是长三角，然后是海西、环渤海。区域深耕战略可以降低管理费用和营销费用，特别是在行业比较困难的时候，就需要对费用特别关注。”

　　亿翰智库研究报告对此置评：公司全国深耕布局战略的成果逐渐显现，未来随着这一战略逐步深化，多区域可实现并行发展，贡献来源的城市更加多元，业绩变现会越来越好，千亿目标未来可期。

　　除了区域深耕的重要策略，禹洲地产执行总裁许珂补充表示，近年来禹洲地产加大了自销团队和自建渠道的比例，“目前自销占我们业绩的贡献超过一半，销售费用比第三方代理公司更低，自建渠道成本也是更低的。”他同时指出，禹洲地产把人均产出当做一个很重要的指标，人均产出规模也在不断提升，“现在这种行业竞争下，我们是要勒紧裤腰带过苦日子的，同时要提升自己的专业能力，向内挖潜，这样整个费率、成本才能得到控制。在成本方面，我们今年也在加大集采，加大战略合作伙伴的合作力度，逐渐体现出来一些效果。”

　　商业发力“运筹”千亿

　　除了在土地储备上的“运筹帷幄”，今年以来，禹洲地产也开始发力商业地产领域。

　　行业数据显示，TOP100上市房企中有80%以上的房企布局商业地产，商业地产正因其独特价值吸引众多房企投入其中。

　　在张化东看来，从商业的角度切入，可以加强企业自身的核心竞争力，企业的项目选择会更加宽泛，从而提升企业利润的竞争力。从企业经营角度来说，未来在市场方面也会有更多机会。

　　事实上，作为百强房企之一，商业板块早已是禹洲地产布局领域之一。禹洲地产官网信息显示，禹洲集团自从2002年起即涉足商业地产领域，建成厦门城市综合体项目(禹洲世贸商城)，总建筑面积超过20万平方米，是厦门市中心最知名的现代化购物中心之一。而禹洲商业公司则正式成立于2007年4月，在2016年，禹洲商业集团总部迁至上海。

　　截至目前，禹洲地产拥有27个处于不同阶段的商业地产项目，涵盖购物中心、商业街、办公楼、社区商业等业态，打造商业面积超过200万平方米，拥有专业的商管团队582人。此外，集团在联合办公等业态进行大胆尝试，结合项目特点进行合理布局；同时对外接受商业管理输出和部分项目进行轻资产管理，争取在商业管理模式上多样化创新。

　　作为禹洲地产的重点布局板块之一，林龙安也在发布会上称，禹洲以住宅开发为主、商业运营为辅，“近期我们的商业集团也开始发力。禹洲地产上半年租金收入达到1.4亿元，同比增加44.4%，保持良好的增长态势。”

　　邱于赓进一步解读道，目前禹洲地产“整体的商业数量在运营层面已经投入出租的大约是15个项目，筹备中的是12个项目，总体面积超过200万平方米。”“这是一个很大的体量。”

　　与禹洲地产的拿地、销售额来源主要集中于一二线城市类似，在商业布局方面，禹洲地产同样聚焦一二线。邱于赓表示，上述商业项目主要集中于一二线城市，其称，“因为只有一二线城市的商业才更有价值，需求更大，所以集团的目标非常明确，就是集中在一二线城市的商业，我们会加大力度把它做起来。除了住宅销售以外，商业也是未来禹洲地产的增长点。”

　　天风证券分析师陈天诚在研究报告中指出，2019上半年禹洲地产物业投资收入1.48 亿元，同比增长44.36%，占总营收的1.27%。公司预计商业地产未来三年预期收益复合增速35%，未来三年预期在营面积复合增速30%，商业地产板块未来将持续发力。

　　“展望未来，本公司一如既往地积极响应国家政策调整与号召，顺势而为，把握市场脉搏，紧抓市场窗口，多元化方式拿地，抢占价值洼地，从而在复杂多变的市场中持续赢得穿越周期的优良表现。”林龙安表示。