房产虽好但不要贪杯哦：投资回报趋势性回落

过去的10年甚至20年，中国一线和部分二线城市房地产投资，年化回报率可能都超过了20%，甚至像厦门、北京、深圳、石家庄等年化回报率超过30%。

这样的投资回报率，即使与世界上著名的投资大师巴菲特对比，也毫不逊色。换句话说，过去20年，在中国一线和部分二线城市投资房产的人们，都是堪比巴菲特的投资大师！当然了这里面可能有笑话的成分，但实际结论的确是这样。

这似乎会给我们传达一个印象，房地产投资未来也会像过去10年、20年一样，创造超高的回报率。是这样吗？

我们先看一下比较成熟的西方主要发达国家，比如美国、日本、加拿大、法国等工业化国家，房地产市场相对比较成熟，城市化率达到了比较高的水平，为 80%-90%。在这些成熟的房地产市场，房地产的价格更会表现为它本身资产的属性，房价的上涨大约都是刚刚跑赢通货膨胀。

像美国，对它过去100年或者过去60年、30年分不同阶段的统计，发现它的房价年化的增长率大概是3%，美国的通货膨胀大概在2.8%。也就是说，投资房产基本上刚刚战胜通货膨胀，当然这里边没有考虑房屋租金的收益，只考虑了房价。

通过这些数字，道哥认为，随着中国房地产市场的不断成熟，房地产投资回报率也会出现逐渐回落的趋势。今天西方成熟的经济体，成熟的房地产市场的的投资回报率，未来很可能就是中国房地产市场投资回报率的写照。

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那么，今天投资房地产时，我们要如何预期自己的收益呢？

过去在一线、二线城市，我们都达到了百分之十几、二十几甚至三十几的回报率。

今天一方面我们能看到，中国房价普遍已经居高不下了，老百姓购买房产不论在任何城市都是比较吃力的；同时从中央到地方各级政府也已经看到了房价疯狂上涨背后带来的一系列社会问题。

如果你再考虑一下， 3到5年后像房产税这个新工具投放到市场上，我想会对房价的非理性上涨起到长期抑制的作用。

当然了所有这些并不是告诉大家，房地产市场的价格要面临历史性的拐点，房地产市场泡沫要破灭这些耸人听闻的观点。

当今主要的一线、二线和部分的三线热点城市的房地产市场，普遍处于限购、限售、限贷等的政府限制性的措施政策下。

这些限购信号，其实告诉大家的是，市场上供不应求，买的人太多了，房地产的供给满足不了。

从今天来看，这个局势可能，在未来3到5年甚至十年内，仍然是存在的。

第二，即使说在那些三、四线城市，房价其实也很难跌下去。

如果你留意新闻，一些库存比较高的城市，房地产商为了回笼资金，一夜之间下调房价，比方像北京周边的固安等，地方政府的反应是马上会阻止这种行为，认为他扰乱市场。

也就是说，即使这些三线城市房价缺乏支撑，地方政府也可以通过行政手段，通过控制土地供给，来防止房价下跌。

我想你明白了套路，你就会大概得出结论，未来的3到5年甚至十年，主要城市房价上涨应该还会是一个大概率事件。

但是，房价上涨的速度已经不能再用过去十年20年的快速上涨经验来预测了。