2020年，天津“房价”还能回到一年前吗？

9月17日，相关部门发布的70个大中城市房价数据，在过去几天也被各大媒体分析得非常透彻了。其中有一个主流的观点是，过去一年里，在一线城市买房的人开始亏钱了。

 

乍一听是挺吓人的，如果一线城市的房子都不能买了，哪里的房子还有价值呢？

 

其实这里的亏本，说的是一个动态的概念。大家把折旧成本、资金成本、贷款成本、物业费计算在内，得出房子的年均持有成本约为5%左右。所以，如果房价年涨幅低于5%，就意味着买房本身就在亏钱。

 

 

从8月的数据来看，天津新房同比涨幅1.8%，很遗憾地进入到“亏钱”的行列。

 

当然这里想说的不是“天津进入横盘时期”这种风凉话，而是从另一个角度看待天津未来一段时间，房价到底会怎么走。

 

最近，楼市彻底和“金九”告别，天津市场也不例外。进入9月以来，位于生态城和宁河的多宗宅地遭遇停牌或流拍，成交地块也多以底价为主。而地价基本可以看做未来房价的风向标，房企对区域的态度，将在一定程度上影响该片区市场的走势。

 

尤其今年“金九银十”，天津土地市场出现的多起降价潮，不得不引发大家对区域价值的重估。

 

未来的10月份，市区板块比较热闹，但热闹背后却是难掩的苦恼。通过对比，可以看到河西、河东、河北的挂牌价都出现了“缩水”的情况。

 

以往每逢遇到市区土地拍卖，各家房企都会密切关注。因为这里的地价，在很大程度上决定了房价的“天花板”。而多次出现的“官方降价”，都会对地块辐射范围内的房价预期造成影响，进而挤压其上涨空间。

 

 

 

 

同样的情况还出现在中新生态城（原旅游区）板块。前面提到，9月初批量停牌地块报出的起始楼面价在7500元/㎡左右，而2018年5月成交地块的楼面价约为8100元/㎡。

 

在单价下调600元的情况下却无人问津，只能说明从前的估价过高，或者房企对该区域的开发意愿已经趋于饱和。无论以上哪种原因，今后房价都将维持稳定态势。

 

 

另外，宁河桥北新区的现有土地价值，也在不同地块的表现波动中引发争议。去年8月份，有房企以4460元/㎡的楼面价在桥北新区摘地。但到了今年9月，以单价3549元/㎡上架的地块却因故停牌。

 

 

最近，一路高歌的西青区也出现了“不买账”的情况。今年5月挂牌的水西公园西侧地块因总价过高遭遇停牌，重新上架之后，地块的住宅部分楼面价每平米下降了3500元，商业部分也取消了自持要求。可见，即使在热门地段，大家对土地上涨的预期也并非一如既往的高昂。

 

 

以上对今年9、10月份的地块回顾，大体上可以看清天津土地市场的基本面：市区回调、环城看稳、远郊乏力，而滨海新区部分板块则出现了上涨瓶颈，甚至是预期饱和。

 

这样的土地市场，相较去年已经呈现收缩之势，对房价的影响也将在明年初步显现。可以预判，天津未来房价基本不太会有大幅震荡，但“触底反弹”的可能也十分渺茫。

 

也许到了2020年，你会发现2019年并没有想象的那么艰难。