京基木棉湾旧改｛回迁房 拆迁房 房产投资｝
木棉湾片区项目位于布吉街道，龙岗大道与木棉路交汇处南侧，龙珠花园北侧，地铁3号线木棉湾站旁，布吉街道木棉湾片区属于70个旧城旧村改造项目之一。2016年7月份，经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议审议确定的拆迁范围，因拆除范围线压占现状建筑物与产权宗地边界问题需对其进行优化调整：调整前拆除范围面积为74495平方米，调整后拆除范围面积63236平方米，减少拆除范围总面积11259平方米，当时主要涉及以下三个问题：
（一）对东侧与木棉湾片区更新单元相邻处，原则上按照规划翔鸽路道路中心线划分，两个更新单元拆除重建范围线进行无缝对接，将原位于木棉湾入口更新单元拆除范围的用地调出拆除范围。
（二）对更新单元北侧拆除范围线，按照已征转地线将空地调出拆除范围，按照非农建设用地宗地线与现状建筑物边界将部分用地与建筑物完整调入拆除范围。
（三）对更新单元南侧与龙珠花园交汇处，按照龙珠花园国有已出让用地宗地线，将现状为龙珠花园的用地调出拆除范围。
本次调整前拆除范围面积为74495平方米，调整后拆除范围面积63236平方米，减少拆除范围总面积11259平方米。
木棉湾入口片区城市更新单元，项目区域条件优良，临近龙岗大道，处于布吉站与木棉湾站之间，距离两个地铁口约300米左右，未来规划14号线与布吉站接驳3号线。周边规划有两个超大型城市更新项目，北侧为佳兆业南门墩项目，计划打造计容建筑面积达63万平的超高层综合体；东侧为京基木棉湾项目，拆除重建面积约28.5万㎡，未来也将会是一个超百万大型综合体。三个旧改项目相辅相成可以预见对片区的改造提升有非常大的助力，前景可期。
木棉湾入口片区城市更新项目属于70个旧城旧村改造项目之一；但由于内部原因停滞多年后，随后被纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》 ；
2017年初，经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议审议确定的拆迁范围，因拆除范围线压占现状建筑物与产权宗地边界问题对其进行优化调整，将龙珠花园用地范围调出拆除范围后，再次纳入《2017年龙岗区城市更新单元计划第三批计划》中，并将拆除重建用地面积调整为6.1万㎡。由深圳市龙岗区城市更新局申报，早前有消息称意向与信义地产合作开发。
项目具体参数：
项目位于布吉街道，深圳东站的东侧，北临龙岗大道，南靠龙珠花园，东临规划的翔鸽路。项目用地面积69110.5㎡，拆除重建用地面积61075.9㎡，开发建设用地面积36513.7㎡，计容率总建筑面积26.28万㎡。项目共分为3大地块，其余为公园绿地及水域。
01-01地块为商业用地，用地面积9829.9㎡，容积率9.03，计容积率建面8.8万㎡；
01-02地块为二类居住+商业用地，用地面积2.02万㎡，容积率7.78，计容积率建面15.7万㎡；
01-03地块为二类居住+商业用地，用地面积6474.8㎡，容积率2.61，计容积率建面1.68万㎡。
其中，住宅84300㎡（含保障性住房1.1万㎡），商业、办公及酒店16.77万㎡，公共配套设施1.08万㎡（含9班幼儿园、公交首末站等）。
依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则，现将拟定的《龙岗区布吉街道木棉湾入口片区等城市更新单元计划》（草案）进行网上公示及现场公示。
《龙岗区布吉街道木棉湾入口片区等城市更新单元计划》（草案）一览表
众所周知，布吉片区毗邻罗湖区，依靠深圳东站交通枢纽，坐拥天然的地理优势。此外，拥有百万人口的布吉随着交通基础设施及城市配套不断完善，众多知名开发商纷纷入驻，京基木棉湾项目、招商三联项目等百万级综合体均已启动，百合地产、佳兆业、万科、鸿荣源、合正、信义等大型开发商纷纷进驻耕耘。
而木棉湾入口片区更新单元便身处两个超大型城市更新项目中间，北侧为佳兆业南门墩项目，计划打造计容建筑面积达63万㎡的超高层综合体；东侧为京基木棉湾项目，拆除重建面积约28.5万㎡，未来也将会是一个超百万大型综合体。三个城市更新项目可谓相辅相成均规划有大型商业配套，可以预见三大更新项目的崛起将对片区的改造提升有非常大的助力，前景可期。
现场实拍
本人最近推出了龙岗南约社区的回迁房，开发商为京基木棉湾，和昌莱蒙，万科回龙铺，市场反响热烈、购买热情高涨，但有一些投资者内心充满疑虑，对回迁房有很多不解的地方，下面我总结几个常见问题希望可以帮到给位买主。
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1、安全性高不高？如何保障安全？
回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和农民伯伯签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，安全性极高，开发商信用背书。
2、 房子交易安全吗?
房子交易百分百安全，交易流程是先向村民支付10%定金，业主再向村委报备，村委则向开发商报备，整个过程一周内完成，即可与开发商签定正式回迁房补偿协议，交50%（包含定金）。再约10个工作日开发商确权完成盖好公章等即可领取完整的补偿安置协议。当天交剩余50%尾款，则交易完成。接下来等待四年后交楼，交楼后180个工作日出房产证。
3、确定是商品房吗?
答：确定是百分百的商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。其实回迁房目前遍布深圳每个区域，如布心、布吉、草埔、平湖、坪山，而宝安、南山、福田等也都有大量的回迁房分布，
4、这么赚钱为什么还要卖呢?
答：因为村民家家户户基本拥有几套至几十套房子，钱对他们来讲不是唯一，且钱也是永远赚不完的，如果手里缺乏现金，留着再多的房子也没有意义；而也不是每个村民都是一开始有钱状态，在未得到回迁之前也有一部分村民家庭状况是中低生活水平之间的。于是，部分村民就会拿出十套或二十套房子卖掉提前变现，作为生意周转、孩子的前期培养、提前先买套商品房来住等等。然后打打麻将、旅旅游、看看五彩斑斓的世界。变现部分面积既能满足当下的用钱需求，又能让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意出。
5、补偿的是商品住宅房吗？
答：确定是商品住宅，一般农民房拆迁前没有特殊的约定，常规赔付标准就是拆啥赔啥，拆的是商铺赔的就是商铺，拆的是厂房赔的就是产业园或写字楼或商务公寓，如果拆的是住宅赔的就是住宅了。当然，本人这次推的回迁房在合同中约定的就是住宅，毫无争议可言。
6、 确定能过户到我的名下吗?
答：确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备，开发商与散户及机构买家签署回迁房补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料在楼盘建到一定程度时向房管局备案，然后房管局根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
7、户型怎么选? 答：户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选110平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有110平米的户型可以选择，则选择最贴近110平米的面积，如107或113平米。根据合同的约定，在上下10平米以内均以同期开盘价的8折补差价，超过10平米以上的则按时价购买。
8、 朝向与楼层怎么选?
答：目前不确定那个朝向与楼层，待交楼时与众多的回迁户进行统一选楼，采取公开、公平、公证的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝南的则会比较值钱，至少比市场价会高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意见，城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则，你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。
