坚持因城施策落实房地产管理机制





　　2019年11月16日，中国人民银行发布的2019年第三季度货币政策执行报告，“按照‘因城施策’的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前还是以房地产业在中国经济中仍有着重要地位，在地产拐点逐步行成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧，保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。


　　为了稳定房地产业的发展进而稳定中国整体经济发展，我们需要采取有效措施，以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨，以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展，支持房地产业合理融资需求，调整土地供应结构，增加住房供给，加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制，最终实现房地产稳定发展这一目标。

　　一、当前房地产业在经济中仍具有重要地位

　　(1)房地产对于经济的贡献

　　利用市场租金法重新评估中国房地产行业增加值后，2018年房地产行业对于经济增长的贡献达到12.73%，仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本，经历过次债危机的美国，房地产对其经济的贡献率也依然较高，二者基本稳定在12-13%左右。目前中国房地产业对经济的贡献基本与二者相当，但是从经济发展阶段来看，中国目前正处于快速城镇化和高速工业化的进程中，房地产市场的需求仍处于增长阶段，高于美国和日本等发达国家。

　　(2)房地产对于投资的贡献

　　中国自1998年“房改”以来，房地产投资在固定资产投资中的占比始终保持在20%左右的水平，今年1-10月份房地产投资占固定资产投资的比例达到21.45%，房地产投资对固定资产投资的贡献率较高。房地产投资占GDP的比重达到14.05%，达到近三年来的相对高位。Burns&Grebler在其著作《The housing of nations》中提出了住宅投资“倒U型”曲线的假说，即住宅投资与GDP的比值先上升、后下降。2018年中国城镇化率仅为59.58%，可见房地产投资在未来较长时期内(城镇化基本完成前)仍然要发挥较为重要的作用。

　　二、房地产行业未来仍然存在一定的需求空间

　　从长期来看，中国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。

　　根据国务院发布的国家人口发展规划(2016—2030年)，2030年中国城镇化率预期发展目标为70%，未来12年中国城镇人口将会增加2.15亿人。按照目前城镇居民人均住房建筑面积39平米(根据国家统计局2018年数据)计算，未来新增城镇人口的住房需求为83.85亿平米。城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平米。未来12年间城镇住宅总需求约为139.43亿平米(按照30年折旧则为213.54亿平米)。