光明地产三季度净利5.7亿同比减半 


“含着金汤勺出生”的光明地产(600708.SH)背倚母公司光明集团，是公司核心发展业务之一，然而在迅猛扩张的规模化之路上，业绩却并不如意。

据光明地产2019年三季度报告，前九月营业收入约85.23亿元，同比下降9%，其中地产主业营收占比超85%;净利润约5.73亿元，同比下滑43%。

从光明地产的负债情况来看，自2018年提出500亿目标并加大投资力度后，2018年其净负债率水平快速上升至194%，2019年前三季度其净负债率高达238%，相比年初提升了44个百分点，此外若将永续债作为负债计算，其净负债率将高达302%。

克尔瑞认为，在政策的加码下，光明地产依赖融资发债而非销售回款的运营模式将受到更多考验。

记者注意到，在今年5月17日的年度股东会上，光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景，并表示要把其他业务板块做起来。不过，从实际效果来看，去年光明地产营收204.94亿元，其中非房地产开发业务占比不足4.5%，沈宏泽口中的“战略转型升级”仍有待真正实现。

加速拿地去化率仅为37%

2015年，海博股份与光明食品集团旗下农房集团、农房置业进行重组，由此诞生了新的平台光明地产。公司重组时曾承诺，2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。2016年、2017年，光明地产归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%，在实现目标后的2018年，公司归母净利润掉头向下，同比下降27.17%。

2019年第三季度报告显示，前9月光明地产实现营业收入85.23亿元，同比下降9.33%;归属于上市公司股东的净利润5.73亿元，同比下降43.34%。

光明地产方面回应称，公司净利润下降，主要是受销售产品结构变化等因素影响，公司本身运营状况良好，无重大经营问题。

数据显示，从2015年至2018年，其ROE(净资产收益率)分别为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波动明显;净利润分别为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元、14.2亿元。期间净利润虽有大幅增长，也完成了当初承诺的“2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元”的目标，但2018年光明地产净利润下滑明显，今年三季度更是近乎腰斩。

净利润持续下跌并没有阻碍光明地产在追求规模上的野心。根据三季度报告，今年前9月，光明地产新增房地产储备面积166.94万平方米，同比增长107.8%。在第三季度，光明地产新增房地产储备面积44.03万平方米，同比增长938.4%。比增长938.44%。

但从累积来看，2015年至2019年前三季度的累积新增土储建面为667万平米，但同期累积合约销售建面则高达945万平米。可见光明地产虽近年来积极补充土储，但整体的持有土地储备仍有减少。

在高杠杆运转的扩张模式下，光明地产所开发项目的去化并不不乐观。

早在2018年年中，光明地产的土地储备去化周期长达5.82年，而此前克而瑞研究中心数据显示，进入土地储备货值TOP100的房企，平均去化周期为3.9年。

今年7月，光明地产进驻成都的首个项目“光明蓉府”迎来开盘活动，推出218套住宅，由于只有1人排队报名，售楼处最终取消摇号选房过程，直接进入顺销状态。据四川中原地产研究院数据显示，光明蓉府开盘均价为18588-21099元/平方米，认购80套，去化率仅为37%，远低于成都市场当周53%的整体去化率。

值得注意的是，这是光明地产常态。2015年至2018年间，光明地产年度签约销售金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元，相对于权益拿地总额的翻倍增长，光明地产2018年销售金额的增幅仅3.37%。2019年1-9月，光明地产签约金额为181.55亿元，同比也仅增长4.56%。