成都15条房产新政 3点备受关注



昨天成都发布了房产新政15条，内容虽然有15条，耐看的主要是2条，一是增值税由2转5，一是摇号房源比例调整。

1.关于增值税免征年限从2年调整到5年

从往期整体成交分布来看，满5房源的成交是多于满2房源的。政策一出，短期内满2房源成交量或下降，准备买这类房源的购房者会进入观望状态或转买满5房源。

有人说这可能导致满5房源更稀缺而涨价。从贝壳公开数据来看，目前满5年的在售普通住宅是2.26万套，满2年的在售普通住宅是1.22万套，而成都总共有13.76万套在售二手房源，绝大多数并未标记满2或者满5（实际有非常多房源是符合条件的），从趋势来看满5明显多于满2，综合判断满5房源并不稀缺。

对部分买家来说，政策出台前大家或许更倾向于买满2的房源，毕竟房子相对更新，且以后若要再出售也更好卖；政策出台后，满2房源多出5%的税谁都不想出，买家可能转看满5。此时犹豫点至少变成2个，一是房龄相对较老，以后不好脱手；二是卖家可能加价。

其实加价与否大家可以协商，如果你觉得价高，就换别的看，就像上面说的，即便只看满5房源，可选择范围仍然很广，并不稀缺。退一万步讲，即便你看上的房源真的涨了一点，至少可以贷款，比起满2要交出数万或十来万现金还是好很多。

反过来看，这对买卖双方来说可能也是一个机会。成都大部分二手房并没有那么好卖，很多准备换房的家庭，老房子卖不出去，这会借着新政正好脱手去换新房，正常售价快速卖出回笼资金有何不可。

所以如果需求摆在那里，多看就行了，实际影响或大或小有什么关系？任何时候，买二手房都是大浪淘沙。

2.关于摇号房源分配问题

政策原话是，提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭（跟以前定义的刚需差不多）优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

满打满算下，以前棚改房源是10%，刚需是45%，普通是45%；现在改成了棚改20%，刚需48%，普通32%。（棚改优先20%房源，剩余的80%房源分60%给刚需，即刚需房源占总房源48%）

所以说，实际上刚需房源只提高了3%，100套房源多3套；普通就惨了，从45%跌到32%。在棚改无人报名情况下，刚需房源的确增多了不少，不过这可能更大概率发生在相对冷门的楼盘销售上。

有趣的是，目前市场上的大部分新房，都没啥棚改报名，就10%的房源都用不完，为何还要提高比例？或许是某些存量神盘或高性价比盘要入市了？

3.新政会不会刺激新房市场

大趋势来看影响可能不大，二手市场和新房市场的客群分化蛮明显的，一个是刚需性质，一个是改善性质。能上车新房的绝大部分人不会轻易去二手房，而去买二手房的，多半是买不起新房或者着急入住的。

政策出台的初衷，是在一定程度上抑制房产投机。对新房来说，不仅限售3年，未满5年可能还不太好卖；对二手房来说，以前买满2房源的不乏存在投机者，政策出台后或减少。至于政策具体实施后市场情况如何，就有待观察了。