“存量房”时代来临，房价会下跌吗？




　　房子作为一大件商品，与其他商品相比，房子的属性更广。此前，大家对房子的看法很单纯，无非就是用来住人的。近些年，随着社会经济在持续向前发展，房子也与年轻人的婚姻，子女入学息息相关，同时房子也具有投资价值。在过去的数十年中，有不少的人多买了几套房子，财富也增长了不少。因此，长久以来多数人都会关注房价的走势。如今2020年已逐渐进入尾声，2021年的房价会怎么走呢？

　　

　　随着城市化和经济增长，2019年底的国内生产总值增至143429美元，占世界份额的16.34%，人均国内生产总值超过10,000美元。房地产行业的快速增长伴随着房地产业的繁荣，根据相关机构的估计，2018年城镇住房总平衡从早期的短缺上升到276亿平方英尺，城镇住房单元数量增加到3.11亿单元，公寓单元与家庭单元的比率增加到1.09。

　　今年年初，央行调查数据显示，城镇居民家庭平均住房资产187.8万元，住房拥有率达到96%，家庭拥有1.5套住房。根据国际经验，当住房拥有率超过65%，人均国内生产总值超过8000万美元，每户平均住房单位数超过1套时，住房市场将从增值时代转向存量时代。在去年的一次演讲中，贝壳找房副总裁左东华说，2017年，人均国内生产总值已经达到8800美元，有21个城市的二手房交易量超过新房交易量，高于2018年是24个，2018年可以被定义为住房存量时代的第 一年，因为每个住房企业都将面临改造和升级的挑战。同样，中国首富王健林预测，没有一个国家的房地产市场会繁荣50年。进入“库存”时代，房地产市场的整体供求发生了变化，那么未来的价格会下跌吗？

　　在剔除投 资属性后，房屋具有基本生活价 值，然后在供给大于需求时，未来房屋价格将由需求决定，也就是说，决定房屋价格的是人口结构的变化。人口红利回落，住房需求减少，在商品流通领域，供大于求，房价不可避免地下跌。但这只是对于整体而言，每个城市地区的房价都不相同，差异化趋势非常明显。现在，城市化已经进入第二阶段，人口将从中小城市向中心城市、大城市转变。城市化发展程度不同。人口的涌入必然会产生新的住房需求，房价仍有上涨的空间，人口减少的城市将失去支持。住房的基本属性是居住，在商品流通领域，供大于求，则价 值下降，供小于求，则价 值上升。住房问题也是如此。住房市场进入“存量”时代后，住房的总供给超过了住房的需求。人口可能成为房价的一个关键因素。在两极分化的趋势下，城市人口流入的住房价格将得到支撑，城市人口流出将导致房价下跌。