住房租赁市场开始发力 

西安，一个历史底蕴无比丰富的城市，在几百年的政治中心大转移中，似乎慢慢被遗忘了。尤其在近现代，西安在经济上比不过北上广深等沿海地区，也不及同为西部城市的成都有活力，甚至被贴上了“落后”、“土气”的标签。
但从2018年后，西安的形象变了。短视频平台兴起带火了摔碗酒、毛笔酥、大唐不夜城……千年古都摇身成为了一个“网红”城市，流量和热度给了西安向世人展示的机会，也吸引了大量年轻人走进并留在这座城市。据第七次人口普查最新数据显示，西安总人口已达到1295.29万。
人口流入带来了什么？
“网红”效应下西安住房租赁现状
网红经济给西安住房租赁市场带来了什么？先看一组数据：
2018年，西安人口净流入77.55万人，是上年同期的4.7倍。2020年西安GDP增速重返8%以上，带动了GDP总量增加1000亿元，突破8000亿大关达到8499.41亿元，全国排名上升3位。


据调研，西安人口近年来持续增长，约有六成以上的流动人口（约225万）需通过租房解决临时性居住问题。
在今年4月份，中国房地产报就发布了一组有关热点城市的租房数据，在“租赁住房新增供应TOP10”榜单中，西安位居第7位。

对于西安的表现，很多人是这样解读的：西安租房需求的增长，意味着一部分住房需求转向租赁住房，一定程度上将缓解购房市场的压力，对实现稳地价、稳房价、稳预期的目标起到重要作用。
单纯从“租赁住房新增”的角度来讲，这一理解没有问题，毕竟一座城市的租房市场始终与外来流入人口成正比。在去年“西安常住人口破1200万”后，外来租房人口确实占据了重要的一席之地。
但看现状，各地新一线城市喊的口号已经从“让人进来”转变为“把人留住”。租房市场的供应量上去后，价格作为租房关键的衡量要素，就体现在“房租收入比”上。
据ICCRA最新调研数据显示，西安集中式公寓租金价格相较于2018年降幅明显，由1778元/月降至1168元/月，降幅达34%。结合西安近几年城镇居民年人均可支配收入情况看，集中式公寓套均租金价格约为城镇居民人均月可支配收入32%，租金价格趋于理性。


当然，还有一个比较现实的因素，使得西安的“房租收入比”比较低——城中村。
据报道，西安早年在三环内，六城区共有“城中村”292处，其中187个城中村处于高楼的包围中。西安的城中村宛如大型的独立王国，衣食住行皆可满足，且存有大量低廉租金的民房，对于很多初来西安的人来说，无疑是租房首选。
根据市场数据，一间30㎡独卫的出租房放在西安城中村仅需800元/月的价格就可以拿到，而同等配置的小区合租房，则至少需要1200元/月。若是公寓性质的独立开间，价格已突破2000元/月。城中村的存在，确实在一定程度上拉低了西安整体租房市场的价格。
不过随着涉及178个城中村和村庄的《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018-2020）》正式出台，西安各地租赁市场增量已不再出现“城中村”。解决新市民、青年人的住房问题，培育和发展保障性租赁住房市场，降低租房成本成为西安房地产市场健康发展的重要着力点。
2020年7月国家将西安等八个人口净流量较大的城市纳入第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。目前西安市可供租赁的各类社会化住房约40万套（间），其中机构运营管理的租赁住房已经占到25%，参与运营管理的各类住房租赁企业304家。
西安市住建局相关负责人表示，2021年西安市建设和筹集保障房将达到3.04万套，随着住房保障体系不断完善，保障房土地供应和资金筹集长效机制加快建立，保障房建设模式不断优化，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房需求将不断得到满足。
老城市也有新问题
住房租赁体系亟待完善
住房租赁市场已经成为西安市不可或缺的住房供给渠道。但同时，西安住房租赁市场在发展过程中也存在一些亟待解决的问题。
相比北上广深，目前西安整个市场还处于发展初期，专业化、规模化的住房租赁企业发展较为缓慢，国有企业参与度低，市场供应租赁房源普遍呈现“小而散”情况。市场租赁住房表现为“结构不平衡”，大户型、高租金房源供大于求，小户型、低租金、高品质房源供给不足等。
这其中，区域错配和结构错配的问题最为显著。
首先，西安中心城区核心区域租赁住房供不应求，而郊区、新开发区域可供出租的新建住房充裕，但交通等配套不到位，有效需求不足。据统计，西安市老旧小区空置率大约在30%左右、新建小区空置率在40%左右，意味着闲置住房资源丰富。而西安市产业发展密度最大、住房需求最旺盛的高新区，待出租房源仅占区域总居住房源的0.3%，而西安市住宅小区平均出租率约为10%，因此，产业聚集区职住分离现象明显。
其次在户型方面，中小户型蓝领公寓、宿舍类产品稀缺，大户型房源相对过剩。近些年，西安市商品住房供应以大户型为主，中小户型供应不足，加之棚改力度较大，原有小户型住房存量进一步减少，导致市场小户型、低品质租赁住房供应短缺，因此群租现象较为突出。
针对区域错配问题，西安市住房租赁试点实施方案明确提出，鼓励产业聚集区、商业聚集区发展住房租赁，可通过产业园区配建、闲置房产改建等多渠道有效增加租赁住房房源。同时，高新区一次性规划10宗租赁住房用地，集中建设小户型高品质租赁住房，其他产业区域目前也在积极推动租赁住房筹集建设中。

▲泊寓在西安的部分分布图
针对户型错配，西安市试点实施方案提出，鼓励建设90平方米以下中小户型租赁住房，同时给予财政奖补支持。日前，国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中也明确提出，鼓励各地以提供70平方米以下小户型租赁住房为主，满足新市民、青年人等群体住房困难问题。
围绕“促进住房租赁市场健康发展”议题，2021年7月29日，陕西省政协召开月度协商座谈会，邀请省政府及有关方面负责人与部分政协委员、民主党派和专家学者参加会议，共商促进住房租赁市场健康发展大计。
“应重点发展长租公寓。”西安财经大学经济学院副教授赵惠英就认为，西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好青年群体和“新市民”的住房困难问题。
多主体供应、多渠道保障、满足各个群体多层次住房需求的租赁住房供应体系正在西安加紧实施。
首创住房租赁资金监管制度
“西安模式”也有不少亮点
高层曾不止一次放话：“房价太高会逼走年轻人”。
绝大多数年轻人从学校毕业步入社会，在工作前途未定之时想到的第一件事不是买房，而是如何在陌生的城市中寻找自己的落脚之地。
早在2017年，西安就开始加快建立租购并举的住房制度，鼓励民营住房租赁企业和混合所有制企业协同发展，为广大新市民提供品质优良、服务专业、产品丰富的租赁住房产品。
西安市集中式租赁企业现有12家，运营房源数量约为1.6万套（间），房源主要由万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓等企业供给，占集中式房源总数的八成以上，为住房租赁市场提供有效支撑。

今年，西安还将计划新筹集租赁住房6万套，其中，新改建3万套，盘活3万套，多主体多渠道有效增加租赁住房房源供给。
如今西安市住房租赁管理平台共申请注册住房租赁企业659家，通过审核341家，培育规模化、专业化住房租赁企业7家。同时，积极鼓励市区两级成立国有住房租赁企业。其中，由市级牵头成立的安居集团，注册资本200亿元，建设管理169个保障房项目。
云兮公寓作为安居集团打造的首个长租公寓，在西安住房租赁市场起到了引领带头作用，对营造整个市场的良好秩序有着重要作用。一方面可以解决自身发展和就业需求，另一方面也可以承担起应有的社会责任，在专业化管理团队的运营下，为租房者提供更多选择，让租房者安心居住。
在加大住房租赁市场培育和发展的同时，西安的住房保障建设也取得了显著成效。截至2020年底，全市累计保障住房困难家庭42万户，惠及新就业职工、外来务工人员、中等以下收入住房困难群体约130万人。
近一年来，西安对照试点要求，不断完善体系机制，加快制定政策制度，大力培育市场供应主体，多渠道筹措租赁房源，初步探索形成了符合西安实际的可行性路径和运行体系。并在高新区、经开区、港务区等产业发展迅猛、住房需求大的区域，试点供应单宗租赁住房用地，集中建设租赁住房。
另外，西安还在不断拓展房源筹措渠道。建立了商品住房配竞企业自持租赁住房制度，明确商品住房用地招拍挂配竞自持租赁住房不低于住宅总面积的5%，自持年限不少于十年。
8月6日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，解决好新市民、青年人等群体住房困难问题，西安市开始向社会征集一批保障性租赁住房项目，以进一步扩大住房保障范围。

此外，西安市住建局还在近日发布《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》，将住房租赁企业实行等级划分，引导企业规范化经营，建立健全守信联合激励、失信联合惩戒机制，完善西安市住房租赁行业信用管理体系建设。
同时，针对长租公寓资金池、“租金贷”等问题，西安还在全国首创了住房租赁资金监管制度，住房租赁企业开设唯一资金监管账户，租客和企业进行合同网签，并将押金租金按照规定打入企业监管账号，这一措施不但规范了企业经营行为，同时也能切实保护承租人的合法权益。这一制度，不仅获得了住建部的充分肯定，而且已在全国进行推广。
可以预见，随着西安市经济水平进一步发展，人口净流入持续增加，西安的租赁住房市场也将呈现规范发展、百花齐放的局面。
留得住人，是一个城市吸引灵魂的所在。要想留住人才保障城市活力和发展，住房租赁市场将是稳定居住的重要调控手段。
西安绝对不是一个仅靠短视频炒作吸引游客的网红城市，而是一个真正有味道、有故事、有情怀留得下人的城市。
真正的西安，是一个古老与时尚并存的西安，是一个包容万象兼容并蓄的西安。