海南乐东6000多套违规房留下多少“后遗症”？ 

近日，接到全国多地听众反映，他们从2014年开始陆续在海南省乐东黎族自治县九所镇购买了商品房，都办理了产权证，但是2017年换发不动产证的时候，当地有关部门却将房屋性质变成了“居民自建房”，这与商品房性质有明显区别，消费者害怕自己花费巨资购买的房产得不到像商品房一样的保障。

当地居民拍摄的居民自建房，与开发商的商品房并无两样（视频由受访者提供）

记者采访中了解到，乐东县当地类似这些所谓的“居民自建房”竟然有6000多套，基本都是六七层高的楼房，有的还有泳池、地下车库。当初这些楼房都是由当地个人在获得乐东县出让的土地后，自己找建筑公司盖的，最大的一栋楼有7层200多套。

如此的“居民自建房”是如何通过层层审批变成“商品房”的？购房者的权益又该如何保障？

海南省乐东黎族自治县，拥有84.3公里的海岸线。乐东县九所镇距离著名的“天涯海角”景区只有35公里，从2014年起，这里多家“房地产企业”陆续开始做广告、发传单，吸引人们前来购房——70年大产权，建设用地许可证、规划证都有，交钱就有房本。

被广告吸引，吉林长春的赵先生于2015年在这里购买了一套单间，也顺利拿到了商品房房屋所有权证书，但没想到2017年之后改为不动产证，他们的房屋性质变成了“居民自建房”。

赵先生告诉记者：“在房地产经营商手中买的，买的都是有房屋所有权证书的，2017年初买完房屋去换取证书，发现不能换取（证书），大家才开始进行维权。他们说房屋是以自建房形式报建的，我们物业、会馆、健身活动室、书画室都有，要是自建房的话，我们当时也不能买。”

 

更改前的房屋所有权证，房屋性质为商品房（受访者供图）

 

更改后的不动产权证，房屋性质成为自建房（受访者供图）

 

契税（受访者供图）

来自重庆的陈女士也是在2015年看到广告后，在乐东买的房，看到的确能办下来70年产权的房屋所有权证，让陈女士彻底放心购买，可没想到在2017年换不动产证的时候，突然遇到了问题。

 

销售“居民自建房”的广告（受访者供图）

陈女士说：“满街都是广告，70年大产权、拎包入住。7层楼、8层楼、9层楼，最多的一栋楼现在入住的是240多户，我们也到政府去咨询过，工作人员说没问题，是70年大产权，是国有出让土地，让我们放心购买。”

陈女士提供了一段她在乐东县房管局咨询相关问题的视频，一位工作人员告诉她，产权绝对合法。“房产证都有了，绝对可以过户，不要纠缠大产权合不合法了，不存在这个问题。现在存在的是你买了，什么时候能办不动产证到我的名下就完了。”

虽然房管局承诺“绝对合法”，可以放心购买，但在2017年换发不动产证的时候，乐东县自然资源和规划局却告诉消费者，“经过协调可以换发新的不动产权证，但是要写上备注‘居民自建房’”！对此赵先生并不认可。明明是商品房怎么变成了居民自建房？当初卖房时乐东县相关部门又是如何审批的？

赵先生说：“他承认我买的证书合法，承认我们交易也合法，但就是不给换这个证书，要换就给换自建房的证书。当时乐东县政府怎么审批的呢？怎么按商品房发放出来的，怎么确权卖给老百姓的？”

 

乐东县政府文件显示的“自建房”内容

此前负责房产登记的乐东县房管局工作人员刘杰告诉记者，2007年开始，乐东县打算将县政府搬到九所镇，就将当地不少土地都出让给了干部职工鼓励他们买地盖房，后来搬迁计划取消，出让的土地留了下来，但让他也不理解的是，一些人竟然公开在土地上以“居民自建房”的名义盖起了六七层高的居民楼，甚至取得了当时审批部门的许可。

销售方

刘杰说：“你到九所看就知道了，有的房子盖了一万多平方米，两三百套房，有游泳池、地下车库。有这样的建法吗？当时就不应该批这么多地给个人，出让给个人。5000平方米，又批8层、9层盖了10000多平方米，上面一套套盖。”

 

高层“居民自建房”（受访者供图）

尽管表达不满，但说起解决办法，刘杰却建议，希望其他政府部门作出让步，干脆将错就错给这些房屋定性为商品房。“房屋性质怎么来定，能不能定为市场化商品房，就解决问题了。能不能通过你的呼吁，政府能不能让步办个市场化商品房，也解决问题了，有税收收入，双赢，对吧？”

对此，现在负责不动产登记的乐东县自然资源和规划局认为，这明显违规。

一位工作人员告诉记者，按照国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这些开发的房屋，土地使用权想要分割转让，必须通过房管部门和土地管理部门的同意，而土地管理部门当年没有同意可以以个人名义盖自建房之后，再把一栋楼的土地分割出来。说白了，当初整栋楼分割开售卖就是违规行为。

此外，按照《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》规定，以个人名义报建的房屋由报建主体个人使用，没有商品房销（预）售许可证，不能办理房屋国有土地使用权分割手续。这意思是，当初办理房产证也是违规的！工作人员说：“当时是他们个人拿的地，修的房子。在房管局那边办了证，但是他们没有销售资格。按理说自建房是不能够将土地分割销售的。现在这种问题，也不能让消费者来承担责任，因为当时国土和房管是分开的，现在是‘房地一体’，现在个人自建房的土地是不能分割销售的。”

长期关注房地产问题的北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，在出让土地上盖的居民自建房的确可以交易，但必须是整栋楼交易，像这种一栋楼里分割为上百套的居民自建房，如果没有手续是不可以分割交易的。最重要的是，按照规定，九所镇绝大多数自建房是没办法一栋楼办出多个房产证的，可当年居然又办出来了。

王玉臣说：“按照常规来讲，你都能够办到产权证了，意味着你前面的手续应该是完备的，这后面有一个大大的问号，你名义上证办下来了，但是背后的东西真的齐全吗？因为按照常规，是自建房的话，整个楼去卖是可以卖的，如果要去做分割的话，没有相关手续是分割不了的。如果我把一套房子分割成了100套，它是需要相关手续的。你是怎么盖出来的、是怎么把产权证给办下来的？”

 

带户型图的“居民自建房”（受访者供图）

尽管已经有全国多地消费者遭受损失，而且目前乐东县主管部门也明确了这些居民自建房不能分割销售，但记者了解到，这些居民自建房的销售机构还在大张旗鼓地发放广告、对外销售，毫无顾忌。这样的问题房屋至少有几千套。销售人员说：“2017年之前有商品房的（产权证），现在也是一样，该多少年还是多少年（产权）。以前产权证现在转换成不动产证了，咱们走的交易是二手交易，但是是新房。”

乐东县九所镇一百多栋，6000多套的所谓“居民自建房”问题何时能得到妥善解决？采访中，乐东县有关部门承诺，正在和海南省职能部门协调，3个月内在政策的允许范围内会给群众一个满意的答案。对此，记者将继续关注。