光谷次地王即将问世!放风价3W+究竟值不值? 

经济腾飞，勇立潮头。武汉被置于宏大的发展格局之中。而能代表这座城市实力的地区，“光谷”是其中之一。在武汉，光谷似乎是唯一价值超越环线的神奇区域。

新春伊始，光谷亮出了“开局精彩”答卷。2月16日，武汉东湖高新区“2022年工委（扩大）会”公布了2021年光谷GDP突破2400亿元，为武汉经济作出了突出贡献。

2月9日，光谷中心城一神盘报规，关注度颇高。该项目案名为香港置地·元庐，自规划出炉，行业捧杀便连绵不绝。据了解，该项目光谷中心核心区域，单价预计在3.5W以上，比周边楼盘价格高出不少。那么香港置地·云庐是否与高房价、高期待值相匹配呢？真实情况如何？搜狐焦点进行了实际调研。

真相！实地情况曝光

香港置地·元庐项目位于神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东。从规划上看，共分为4个小地块(ABCD地块)，已公示其中的AD地块。这两个地块也是目前正在施工的地块。

其中A地块净用地面积约17402㎡，总建筑面积约69191㎡；D地块净用地面积约27247㎡，总建筑面积约103909㎡，两个地块的容积率分别为2.77和2.63，建筑密度20%，绿化率35%。

从数据来看，舒适度还不错，容积率不算很高，建筑密度和绿化率也还可以，不过最终品质如何还是要看后期的园林规划和设计来看。

项目规划图

从产品本身来看，项目属于清一色的高层，没有高低配之分，这样做的好处在于品质均匀，园林景观可以共享，之间没有割裂的情况。业主可以享受到更公平的待遇。

楼层基本在23-26层之间，舒适度较高，因此公摊相对更低，但具体结果尚需根据最后的梯户比来计算。但就户均面积来看，地块公布的总户均面积约119㎡，依照“户均面积=住宅总面积÷总套数”的公式，A地块约为120㎡；D地块约为118㎡。按照这个面积，多偏向于刚改，与项目走的“高端系”有些格格不入。

项目施工地实拍图

目前，A地块与D地块正在施工当中，走访了解，项目于2021年便开始施工，营销中心暂未开放，预计在3月份开放，4月份项目开盘。

从周边环境来看，项目正对外国语学校，另外小区内部规划有一所小学，教育资源尚可。但项目地处高科园路，周边多为高科院所，居住区较少。环境格外荒僻，项目500米以内多是空地，基本的生活配套缺乏。

外国语学校实拍图

项目周边实拍图

项目周边实拍图

从交通上来看，该项目正对着光谷有轨电车L2路高科园路站，距离该站点约500米，看似较为便捷，但实际上L2路有轨电车是连接江夏与光谷的交通线路，想要通往武汉主城区尚需转乘。

除此之外，距离项目较近的地铁线路有11号线和19号线，但想要乘坐地铁则需先乘坐公交再换乘地铁。距离项目的公交站仅有913路公交站可通达，距离项目约900米。

从自驾上讲，项目周边有神墩五路、高科园路、高科园三路、星高路，自驾条件还算可以，自驾大约十分钟左右可以覆盖光谷中心城多数关键配套。

百度地图截图

光谷中心城，除却科技产业外，商业的规划是亮点。项目距离光谷大悦城3.6公里，项目到光谷创新天地，坐地铁大约5站路，坐公交三站路，约三十多分钟到，自驾大概约十分钟左右。

次地王加持，房价欲破三万

据了解，该地块为2021年武汉首批供地中光谷次地王，在2021年首轮土拍中，香港置地以20330元/平的楼面价摘得此地。

项目周边房价图

目前香港置地元庐周边的在售楼盘光谷翡丽天玺、光谷洺悦天玺带装修均价超27000元/平，光谷创新天地均价24000元/平。项目周边几乎是光谷的房价天花板。倘若按照房价约为地价的1.8倍来算，以香港置地20330元/平的地价，房价至少卖到3万以上。可谓创下光谷东的房价新纪录。

周边光谷创新天地实拍图

项目周边实拍图

那么光谷的购买力能否支撑得起这样的高价楼盘？我们先从周边项目的一个去化情况来看，光谷前地王光谷翡丽天玺距离香港置地云庐不到百米，其备案价均达到了2.7万+/平，虽然堪称区域品质天花板，上期去化率仅10%。另外距离项目不远的昔日神盘光谷创新天地备案价高层带装修备案价22601元/平，开盘也未日光，前期开盘去化仅62%，较一般。

如今光谷中心城基本全面进入了2万+的水平，在武汉楼市属于改善甚至高改的层级，但是光谷中心城作为一个新区，距离配套成熟还需要一定的时间，很难吸引到其非光谷区域的自住购房者。纯属于规划还未起来，房价先行一步的状况。

港企龙头，稳健入汉

实际上，香港置地云庐之所以关注度高，也在于其开发商香港置地的热度。其作为香港地产大亨，创建于上世纪四十年代。与其他港企一样，走高端住宅路线。香港置地以稳健开发为主，因此资金流充足。

2017年初，香港置地首入武汉，携手卓尔集团在汉口宏图大道上打造50万方城市综合体。随后相继拍下经开后官湖旁地块，打造印湖云著，定位低密度生态居住区。硚口汉西地块，这也是香港置地布局武汉的第三个项目。2021年武汉首次土拍中，香港置地摘得光谷中心城P(2021)033地块，首次进入光谷，而这也是它在武汉楼下的第四子。

从开发商的角度选择，香港置地稳健的特质的确值得信赖。而香港置地·云庐作为其首入光谷的项目，大方向来看仍是定位于高端品质住宅。

从产品本身来讲，属于低密度的品质住宅，楼层适中，舒适度尚可。但户型可能偏向中小户型，与改善家庭的需求有所偏离。

从区域来看，如今的光谷中心城尚处于建设当中，许多规划项目仍处于进行中，可房价水平已达到了“天花板”，后期项目的增值力度有限。

3W＋水平的房价已经可以媲美二环的地段，拿着买二环的钱来购买一个配套尚未跟上的三环线的房子，是否值当？尚需购房者自身考虑。