山西出台《商品房预售资金监管方法》 
 

为标准商品房预售资金的监督管理，保护房地产市场交易秩序，5月10日，山西省住宅和城乡建造厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局发布《山西省商品房预售资金监管方法》（下称《方法》）。《方法》要求，商品房预售资金监管遵从“专户专存、专款专用、全程监管、节点操控”的原则，最大程度确保商品房交易双方的合法权益。

预售款全额存入账户

预售资金监管方案包括：项目要点监管额度，单体工程要点监管额度明细；项目用款方案；监管银行、账户称号、账号等。房地产开发企业与购房人签定商品房预售合同后，应向购房人开具监管账户缴款单。购房人应凭缴款单，将悉数购房价款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭借款和住宅公积金借款的，监管账户作为借款唯一到账账户。房地产开发企业获得商品房预售许可后，应当将监管银行、监管账户等信息，在商品房出售场所显著位置以及监管部门门户网站进行公示。

账户不得私行扣划

监管资金分为要点监管资金和非要点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目状况，综合确定要点监管资金总额，但不得低于工程建造预算总额，包括建筑安装和区内配套建造等费用的110%，全装修交给商品房项目，应将装修成本归入预算总额。其间，要点监管资金实施专款专用，必须用于有关的工程建造，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。在监管账户存续期间，商业银行不得私行扣划。非要点监管资金是指超出监管账户内要点监管额度以外的资金，非要点监管资金可由房地产开发企业提取运用，优先用于预售项目工程建造和偿还本项目借款等。

资金实施动态监管

《方法》中提到，要点监管资金额度可根据项目单体工程建造进展进行动态调整：施工进展到达地上主体工程以上未达三分之一的，监管账户留存余额不得低于要点监管资金总额的85%；施工进展到达地上主体工程三分之一以上未达三分之二的，监管账户留存余额不得低于要点监管资金总额的70%；施工进展到达地上主体工程三分之二以上主体结构未封顶的，监管账户留存余额不得低于要点监管资金总额的55%；施工进展到达地上主体工程封顶的，监管账户留存余额不得低于要点监管资金总额的40%；项目基本建成，房地产开发企业组织施工单位和监理单位三方检验，具有检验合格材料的，监管账户留存余额不得低于要点监管资金总额的20%；获得项目综合竣工检验存案的，监管账户留存余额不得低于要点监管资金总额的5%；完成不动产初次挂号并到达购房人可单方办理不动产转移挂号条件的，监管协议无其他约好的，能够全额拨付剩下监管资金。

监管部门能够根据房地产开发企业动态考核、信用点评及资产负债状况，恰当下降或进步其节点留存要点监管资金额度，但每个节点下降或进步的比例不得超过5%。

违规行为要受处分

《方法》规则，房地产开发企业如未按规则将商品房预售资金悉数存入监管账户的、变相躲避商品房预售资金监管的、未按规则运用商品房预售资金的、提供虚伪材料的行为。契合上述一条，监管部门责令其限期整改，并可暂停其监管资金拨付，记入企业信用档案，逾期未改正的可暂停其商品房预售和合同网签存案，造成严重后果的，依法追究其法律责任。

《方法》自2022年6月5日起施行，有效期5年。对此，业内人士剖析称，《方法》的出台，能够有效补足预售资金监管长时间缺位的政策短板，真正实现从拿地开发到出售回款直至交房的全流程管控、全周期监管，最大程度确保在建项目顺利交给，保护顾客的合法权益。