1个消息击中楼市“心脏”！2省市已开始，房价降30%？

只剩一个多星期，2019年楼市就要结束了。

很多人下意识的会认为今年房地产表现的不好，比如，一会是土地流拍的消息，一会又是降价促销的新闻，还有前段时间传出来房企破产家数达到了450家，全年调控次数达到了550多次，无一不让人们的神经“紧绷着”。

但是，今年房地产的数据却非常好。

房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

这是什么概念？

超过16万亿的成交额，17亿平米的销售面积，今年卖出去的房子，不管总价还是面积，都创出了历史新高。

不过，对开发商和投机客来说，不要高兴太早，2省市已开始实行，1个消息击中了楼市的“心脏”。

第一，西安市对商品房预售资金再出重拳。

近日，西安市住建局发布《商品房预售资金监督管理办法》。核心内容包括以下3点。

1，商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管。

2，房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

3，商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨，完成不动产首次登记后可提取剩余的重点监管资金。

该怎么理解这个政策？

这个措施，相当于直接把开发商的资金关到了“笼子”里，再也无法像以前那样滚动周转，盲目扩张，拆东墙补西墙了。

举个例子，按以前的玩法，一家开发商现在手里有不少在售楼盘的回款，这些钱并没有用于该楼盘的施工，而是被挪用到其他项目上赶工期，或者是投入到土地市场去拿地，在房价持续上涨的阶段，这种“套路”可以带来更大的规模，更丰厚的利润。

一旦房价开始回落，现金流补充不及时，已经挪用的预售资金已经花出去了，轻则楼盘质量缩水，重则直接停工或延期交房，损害购房者的利益。

以后直接把预售款项纳入“专款专用”的账户，按楼盘施工进度拨付，开发商就算想玩花样，也是“巧妇难为无米之炊”。

第二，黑龙江调控升级，禁止房企贷款拿地。

前段时间，黑龙江省住房和城乡建设厅、自然资源厅等六部门联合发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》。

其中提到：房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

这个政策很容易理解，开发商想拿地，必须要用自己的钱，手中的楼盘需要先卖出去，回款稳定，财务状况要足够健康才行。

以前土地市场火爆的时候，房企拿着信托、银行贷来的资金，反正不是自己的钱，只要能拿下地王，他们就敢一直竞价，结果就是地价飞涨，购房者吸引入市，投机氛围大增。

西安和黑龙江虽然调控措施略有区别，却都把目标直指开发商的“钱袋子”，可以说是房地产的“心脏部位”，方向大同小异。

要知道，我们实行的是预售制，销售的房子绝大部分都是期房，房企的资金杠杆越高，整个市场的风险就会成倍放大。

这样一来，房企最前端的“资金层面”都被管控住了，随着各个省市都开始效仿，房地产预售制中最核心的“拿地杠杆”将会失去作用。

假设地价占房价的30%，建安费用占20%，税费、销售费用占20%，卖房利润占20%，还有其他一些零碎成本占10%。

假如各地都实行这样的政策，对房企而言，地价成本必然会抬高，自有资金将会变得捉襟见肘，中小开发商的降价、促销乃至破产、并购，将会成为常态。

因此，对不少三线以下城市来说，一旦未来也开始实行“预售资金监管”、“禁止贷款拿地”，当地小型开发商一旦开启降价潮，地价30%这一部分会演变成房价的跌幅。

因此，展望未来，2020年的楼市，表面上风平浪静，实则暗流涌动，难言乐观。

这样的形势，需要我们每个人都做好准备。

在今天举行的“2019年世界浙商上海论坛暨上海市浙江商会年会”上，马云就发话了。

他说：到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。

马云只说了是“卖楼”，没有说面积大小，是大平层还是别墅，是洋房还是整栋高层，但可以肯定的是，这10位朋友甩卖的这些楼，价值一定不会小。

看看，连马云周围的朋友，都开始降价卖房了，对所有的购房者和房企来说，也应该有这样的觉悟，降杠杆，降负债，让已经被击中“心脏”的楼市，逐步平稳的回归理性。