从上半年房企财务表现来看，虽然负债率与融资成本有不同程度的上升，但大多数企业整体风险可控，短期内偿债压力不大。但是随着融资难度和成本的逐步增加，部分企业，尤其是融资能力相对较差、经营不善的中小企业债务违约风险需警惕，如2019年银亿由于债务违约已经被法院进行了破产清算审查，此外三盛宏业、颐和地产以及国购投资等房企也陷入了债务危机。 

 

  展望未来，预计近阶段房企融资会持续保持低位。从融资成本来看，2019年绝大多数企业的融资成本都在上升，主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高。从月度走势来看，房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。而在融资渠道方面，随着境内外融资政策的持续收紧，信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多，目前最佳的维持现金流的方法仍是加强自身造血能力，以销售回款为主力保障企业的财务稳定。

 

 

 

  2019年初，房企融资延续了去年底的回暖态势，出现一波小阳春，但是从二季度开始又迎来了新一轮更加严峻的融资调控。5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，开启了2019年房地产融资调控。此后，7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。7月12日，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；多家银行于2019年8月29日收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。

 

在这个背景之下，房企融资规模也呈现先扬后抑的趋势。据监测数据不完全统计，2019年95家典型房企融资总额为14494亿元，同比增加5.5%。2019年一季度房企的融资环境较为宽松，房企纷纷抓紧窗口期进行融资，这也就使得2019年1月份成为了近两年来单月融资额最多的一个月。此后虽然二季度开始融资环境持续收紧，但是由于房企融资节奏的关系7月份又是一个融资高潮。从全年的表现来看，单月的融资额在5月之后持续保持低位，但因为1月和7月房企额融资额较多，所以全年的融资额仍会继续同比增加。

2019年中国房地产总结与展望

 

 

 

  从单月情况来看，2019年房企单月融资额整体处于逐渐减少的态势。由于2019年一季度的整体融资环境继续延续了2018年底回暖的趋势，使得一季度的房企融资出现了“小阳春”，其中1月份是近两年融资额最多的一个月，达到了2082亿元，同比增加了27%。而4月份开始融资环境开始逐步收紧，因此二季度开始单月融资额基本逐月减少。而7月份由于房企融资节奏的关系，单月融资额反弹至1686亿元。在“730”会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，房企融资环境持续低位运行，8月和10月的融资额都处在两年来的较低水平。

2019年中国房地产总结与展望

 

 

 

  2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。事实上，自2019年5月发布23号文限制信托贷款后，开启了房地产融资的新一轮的调控，三季度以来陆续对信托贷款、境外发债以及开发贷等都做出了更加严格的调控，房企借贷成本整体走高成为必然趋势，此外2019年高成本的海外债规模快速攀升，也同时带动了整体融资成本。

 

 

  2019年中国房地产总结与展望

 

  从历年房企的境内外融资成本情况来看，2019年境内债券的平均成本为5.21%，较2018年略有下降0.67个百分点；而境外债券的平均成本为8.13%，较2018年全年上涨0.86个百分点。这主要是由于境内外债发债主体变化，2019年在境内监管严格的背景下，高杠杆企业更多采用了海外债的融资方式。2019年TOP11-30梯队房企的境内发债规模同比大幅下降46%，占比从2018年境内债总量的40%下滑至29%；境外债规模则同比上升了80%，占比从2018年的25%上升至32%。由于TOP11-30梯队企业大多具有高杠杆特征，历来融资成本较高，从而使境内外融资成本的差距拉大。