新一个十年的房地产大趋势信号出现！





　　这两年可以明显察觉，一线城市的新盘远没有前几年那么多了，新房多在N环之外的郊区；二线城市新盘稍微多点，但也集中在离市区比较远的地方，三四线城市新房不少，可空置一堆，大量现房出售的广告遍布全城，那种“买房送老婆”的广告都能打得出来。

　　2018全国的商品房销售面积是17.2亿平，同比增长了1.3%。2019年前11个月的销售面积是14.9亿平，同比只增长了0.2%。

　　很明显，现在新房的销售规模已经是慢慢减少的趋势，你再很难听到身边的某某某靠卖房子发财了。

　　以后，新房的建设量和销售量也会逐渐变慢，这几年会是一个高点。

　　什么敢这么说？

　　首先，我们要知道这20年的房子为什么建得这么快，主要是三个需求在支撑。

　　一是改善需求。八九十年代大家都住着家属院和集体宿舍，城市人均住房面积不到10平方。那时即便是一个大单位的领导，也是一家人住在三五十平的平房或筒子楼中。

　　现在人均住房面积是40平方，有的城市达到50平方。这个从10到40的过程，就是大量改善需求购房的过程。

　　二是进城刚需。1978年9.6亿中国人中有82%的农民，城镇居民只有2亿不到，而现在我们的城镇人口已经有7亿左右，大量中国人在这几十年实现了往高能级区域的跃迁。

　　农村往三四线跑，三四线往省会跑，省会往北上广跑，这种城镇化的速度比我们想象得要快太多，以至于许多大城市规划过早的地铁站，被挤得水泄不通。

　　三是旧城改造。“官二代富二代不如嫁个拆二代。”从坊间热词中就能知道前几年拆迁工作的火热。

　　一方面拆迁户们需要新房子住，另一方面拆掉一个容积率为2的小区，可能造出一个容积率为5的小区，这种建设规模是非常大的，去库存压力也不小。

　　在以上三个需求的共同作用下，我们的房子多了，房价涨了，GDP也上来了。

　　可现在，这三个需求都释放得差不多了，或者说释放速度的高点已经过了。

　　一是世界的人均住房面积都在50上下，德国45，法国和芬兰40，即便是都住着郊区大House的美国也是65，没有说提高到一两百。

　　所以中国城市住房短缺的时代已经过去了，不少人从家属院搬到了商品房，现在只有说想去一二线城市奋斗缺房，没有说想进城有个房子都难。