媒体：地产行业洗牌 中小房企犯难


　　人民法院公告网数据显示，截至目前，今年有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算。不仅有大量小微房地产公司，更有曾经一度拥有一定规模的ST银亿、三盛宏业等公司。
　　“土地储备过于集中、财务杠杆较高、多元化等问题，成为很多中小地产商最终面临破产的原因。”一位上市房企总裁向记者分析。
　　百强地产商也爆雷
　　几天前，三盛宏业集团的董事长陈建铭现场洒泪图片在朋友圈疯传，原因来自三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。
　　这家成立于1993年的地产商，连续15年位于中国地产百强。2018年，三盛宏业被中指院评为百强房企第54位。克而瑞数据显示，2019年上半年，三盛宏业以94.5亿元的销售额位列操盘金额榜第98位。
　　记者多方采访了解，三盛宏业资金紧张情况，在几个月前就有端倪。“几个月前，就有合作方觉得这家公司出现问题，一直不愿意给供应商付款。”一家股份制银行人士告诉记者。
　　“几个月我们和三盛宏业谈过股权并购，当时他们本可以通过出售项目股权来换取现金流，但是老板觉得价格太低，最终没有进行交易。”一家TOP20地产公司高管告诉记者。
　　显然，三盛宏业还是对于市场判断过度乐观。过去几个月，整个房地产销售情况降温，加之融资成本进一步提高，继而让这家公司逐渐面临资金危机。
　　不只是三盛宏业，近日颐和地产同样出现债务违约。
　　近日，联合评级表示，关注到颐和地产未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金，已构成实质违约。
　　“一般而言，债券违约会出现许多连锁问题，一旦地产商无法按时兑付，很多金融机构都会选择抽贷，继而严重影响地产商的现金流。”一位上市房企资金负责人告诉记者。
　　颐和地产做为老牌粤系房企，曾先后进入沈阳、西安、包头、鞍山、银川等多个城市，形成了“扎根广州、辐射全国”的布局，也是当年的豪宅代表之一。不过，终究还是面临违约风险。
　　今年地产圈最大的爆雷则是银亿。今年6月，因为资金出现问题，银亿出现债务违约，已于6月14日向宁波法院申请破产重整。这家公司在2016年销售收入曾达到652亿元，总资产近800亿元。
　　“银亿在宁波非常有实力，我们很多人都是银亿的业主，也是因为这个原因我才加入这家企业。”银亿一位员工曾告诉记者。
　　几年时间，银亿就从400亿市值到目前50亿市值。而已经退市的中弘股份因为当年过度押注旅游地产，不得不面临退场局面。
　　“2014年旅游地产项目有7965个，这里面非常繁荣，这些膨胀的项目更需要精细化的运作，而我们就是希望可以做好精品的旅游地产。”2015年，时任中弘股份副总裁金洁曾向记者表示。
　　“几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”一家西部小地产商坦言。地产项目过少，这些中小地产商基本没办法进入银行融资的名单，生存危机一触即发。
　　高财务杠杆与多元化成为主因
　　目前看来，中小房企的破产爆雷，较高的财务杠杆是致命因素。
　　“2016年的地产扩张期，让很多地产商都开始加杠杆融资，但是融资之后的投资就很重要，如果可以快速周转，那么风险不大，如果投资领域无法快速变现，那么资金将进一步紧张。”上述总裁告诉记者。