这一两年来时不时后台有人咨询换房的问题，一直以来没有写篇文章系统地说说，今天就来好好聊一聊这个话题。

从理论上说，换房无非是一买一卖，假设你在卖房的同时马上就买房，买卖操作一并进行，那么在同一时期同一地区，楼市都是相同的行情，换房无所谓盈亏。但在具体实践中并非如此，需要视情对待。

应该说在楼市上行期换房比较容易，那时房价在涨，成交量也在涨，不管是买还是卖，成交时间都相对较短，并且楼市火热期大家都在提价，挖的坑相对较少。而近两年的楼市下行期形势就不同了，这两年来的楼市成交量已经远远不及2016年和2017年，市场火爆时大家纷纷在提价，市场下行时可就不是大家一致在降价，即使在降价的，他们的降价幅度和诚意也不同，这就造成了下行期里楼市行情十分混乱，存在巨大价差。并且由于市场下行时不少人心有不甘，还奢望能卖出两年前的价，并且总要给杀猪价找各种各样的借口，挖了坑等你跳。

这样一来，我们发现，在楼市上行期比较容易实现的换房操作，到了楼市下行期却是如此危机四伏，一买一卖还是两个动作，要交大把交易税费和中介费不说，一不小心还有可能铸成大错。卖房此时已经不可能卖出当年最高点时的价格，买房却要面对眼前混乱价格下的暗流涌动、遍地深坑。

当前想要换房的人，一般来说都是早年房子取得成本不高，有房在手生活相对安逸，可一旦你卖完房再买时不慎让人宰了一刀，只怕多年攒下的家当会在刹那间化为乌有，本来平静舒适的生活会在你签字的那一瞬间黯淡无光。 因此，对于楼市下行期换房的问题，我一向建议谨慎操作，尽量不折腾。

举例来说，近日有人问，他在鼓楼上班，想卖了马尾东方名城的房子去换鼓楼的房子，这样做是否划算？

这个问题我们应该这样思考：在正常情况下，马尾和鼓楼的二手房之间存在接近一倍的价格差，如果你在换房的同时不想加重家庭负担，进行等价交换，或者只是多加上几十万存款，那么你也只能用马尾的一套大户型换来鼓楼的一套中小户型，地段固然好得多，上下班通勤时间也能缩短，划片学校也更好。但是这样一来你就只能从原来的三房四房搬入紧巴巴的两房，居住舒适度必然大幅下降。

而如果要换一套大户型就必然要额外增加家庭负债，月供金额翻倍上涨，对于大部分普通收入的家庭来说，生活压力陡然增大，生活质量也会大幅下降。而这还没有算上你换房所要承担的大笔税费和中介费，此时你就要想一想，这么做是否值得呢？

马尾东江滨片区距离鼓楼区有十几公里，这个距离说近并不近，但说远也没有那么远，实际上随着福马路的拓宽，道路的通畅，上下班通勤时间已经没有那么长，几年后一旦地铁2号线马尾段建成，从东江滨前往市中心也不到半小时而已，这样一来，你是否有必要冒着降低生活质量、增加负债并且一不小心就坑死自己的风险去做这一番换房的操作呢？楼市下行期还是多看少动为妙。

当然，考虑再三之后也会有人决意要马上换房，那么，此时我的回答就是：先卖房再考虑买房的事。成交量大幅下降的情况下，你卖房并不容易，也只有在卖了房换来现金之后才有可能买房，而买房就相对简单得多，只要有钱就能买。因此，这时候你如果一定要换房，不妨先把房子卖出去再说。

这个道理其实是共通的，对于同样面临房价乱局的福州、厦门是如此，对于在过去这一轮三四线去库存中房价大幅上涨的福建各个山城、县城更是如此。此时尽管二手房有价无市卖房不易，但只要能卖出去变成钱，就依然是人生赢家。尤其是连江、安溪、闽侯等房价早已被炒得过于离谱的地区，高位套现的人最为明智。