当房地产投资周期见顶遭遇疫情


如果没有疫情，房地产投资周期可能已经处于顶部区域。对去除趋势后的房地产投资序列（由于本轮周期土地购置费占比大幅上升，导致房地产投资与建安投资明显背离，故2016年之后用建安投资代替）做频谱分析，可以发现其存在3年左右的周期，这是由现实中房地产建设的时间决定，调控政策会熨平其波动。截至2019年12月，本轮房地产投资周期已经上行了17个月，接近历史上房地产投资周期平均上行时间，意味着本轮房地产投资周期可能基本见顶。用逻辑交叉验证，随着房屋新开工的放缓与竣工的修复，历史上建安投资增速往往趋于下行，施工增速已经出现见顶迹象，由于当前地产竣工增速依然处于历史低位并显著低于新开工增速，这将导致短期建安投资增速不会过快下行。但当竣工增速修复至新开工增速之上后，对建安投资的抑制作用将会加速体现。



疫情可能在短期加速房地产投资增速下行。2020年1月百强房企销售额同比减少12%，主要与春节错位有关，但受疫情影响，多地售楼处被要求暂停销售活动，人们出行与购房行为受到限制，加上房地产线下销售很难用线上代替，这导致地产销售处于冰点，30大中城市商品房单日销售套数连续2周不到100套。根据公式“建安投资=施工面积*施工单价”，疫情对施工面积和施工单价均有影响：一方面，多地将复工延后，部分地区返回工作地点后仍需隔离14天，我们选取1-2月新开工面积占比较高的江苏（占比11.4%，2015-2019年均值）与广东（占比10.6%，2015-2019年均值）作为观察对象，从百度迁徙规模指数可以看出江苏与广东节后人口回流远低于2019年同期，加上复工后建筑工地仍需要谨慎防控疫情、医疗用品供不应求，这些都会拖累项目施工进度；另一方面，疫情主要通过影响钢材等原材料价格来拖累施工单价，建筑安装工程价格增速与PPI增速走势高度相关，疫情短期会明显拉低PPI增速，进而拉低建安工程价格增速。

长期影响要看疫情发展情况。如果疫情主要影响能控制在一季度，从全年角度看，房地产受疫情的冲击没有餐饮、旅游等行业那么大：（1）1-2月本来就是房地产行业淡季，销售、新开工、建安投资在全年占比都比较低，近几年1-2月建筑安装工程投资在全年占比在10%左右。（2）地产项目可以在疫情进入尾声后加大赶工力度。（3）购房需求只会递延而不会消失，并且由于稳增长需要，流动性可能继续保持宽松，首套房贷款利率已经连续2个月下滑，也会刺激购房需求。（4）地产行业短期债务到期压力相对较小，现金流压力没有餐饮等行业那么大。

如果疫情进一步扩散，则冲击会更大一些。由于2019年以来房企融资渠道受到限制，销售回款成为房企最重要资金来源，2019年按揭贷款、定金及预收款占房地产开发资金来源的50%左右，如果销售长时间低迷，随着债务到期以及一些刚性支出，部分房企可能面临经营压力，拿地、新开工意愿下降，施工进程放缓，房地产投资的下行压力更大。