分享中国房地产发展的根本逻辑





　　房地产，不仅仅是经济支柱，它支撑着一个本土经济体的国家信用及国民财富。

　　在本土经济体中，中国已经形成了一套基于政策驱动的增长方式。具体到房地产，中国的国有土地制度、税收政策、土地财政，与房地产经济、城市化进程、城市公共用品等直接相关。

　　房地产不仅仅是经济支柱那么简单，它是国家信用体系的基石。从国家信用、货币（信贷）/国债（地方债务）、土地国有制度、土地财政、房地产经济，到城市化、城市人口、城市公共用品及生存权，这是一条深刻理解中国经济、货币以及房地产本质的重要脉络。

　　或许，很多人并不能够完全明白，土地对于国民生存而言，意味着什么？

　　《诗经》上说：“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。”

　　在一个相对的封闭环境中，比如商周时期的领土城邦之内，掌控土地意味着金字塔顶端的权杖，掌控着这土地上所有人的生存权。

　　城邦时代的欧洲有句谚语叫：“我的附庸的附庸不是我的附庸”，它说明了土地直接掌控者对领地的绝对统治权。

　　法国经济学家理查德·坎蒂隆曾在《商业性质概论》指出，土地垄断者决定了一个国家的人口数量和市场价格【1】。

　　坎蒂隆所指的土地垄断者正是封闭经济体中的城邦领主。领主垄断了土地，如何安排土地生产，比如种植多少粮食，种植多少葡萄，狩猎场多大，决定了这块土地上能够养活多少人，也决定了这块土地上的粮食价格。

　　他举了很多例子，比如说古代中国，古代中国大量的土地用于生产粮食，而不是狩猎或种植奢侈产品之用。这样中国可以产出很多粮食供养大量的人口。

　　但是，欧洲的情况则参差不齐，有些地方的领主、地主奢侈无度，喜欢喝葡萄酒和狩猎，将大量土地种植葡萄和放牧。

　　这样的结果是，这片土地上产出的粮食有限，粮食价格高涨，能够养活的人口少。依附在这片土地上的人，不得不选择不婚、晚婚、少生育，甚至杀婴的方式，来换取生存权。

　　从房地产的角度来看，土地垄断者垄断了城市的土地，供给多少土地，以什么价格拍卖，决定了这座城市能够容纳多少人口，决定了这座城市的房价；同时，也间接决定了这座城市的年轻人是否结婚，是否晚婚，是否不生育，生育多少个孩子，是否生育二胎。

　　所以，土地垄断权，是一个座城市的生存大权。土地制度、土地财政、房地产与城市的婚姻、教育、养老、社交以及生存权深度捆绑。

　　如果没有房产，你将无法获取优质教育权、优质婚育权、更好的社会地位以及信贷条件，甚至影响你和下一代的社交、就业与前途。