房子过剩，但房价还在不停上涨呢？ 

早在2017年的时候，就有专业机构发布数据显示，中国的房子空置率为21.4%（远超国际警戒线5%～10%的合理区间），空置房达到6500万套，且同比呈逐年上升趋势（每年还有1000万套新建商品房入市）。另有民间机构统计数据显示，自2019年以来，一线城市的住房空置率为22%，二线城市的空置率为24%，三、四线城市的的空置率为26%。而在今年4月份央行统计司的调查数据则显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的家庭占比为31%，有三套及以上住房的家庭占比10.5%，户均拥有住房1.5套。由此不难看出，我国的商品房总量已经过剩。

但是房价确实是在不断上涨的。比如本月中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，2020年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为15280元每平，环比上涨0.31个百分点，同比上涨2.99个百分点。

按照经济学原理，当商品供大于求时，价格下跌；反之，价格上涨。那么既然房子已经过剩，为何房价还在上涨呢？原因可梳理为以下几点：

首先，中国的房价基本上就没有跌过，20多年来始终保持上涨趋势。

从房价涨跌的历史过程来看，其实在过去的20多年中，房价除了在2011年、2014年、2018年三次调整中有过小幅下降，其它时间并没有深跌，都是在持续上涨的。即便到了目前房住不炒的当下，整体房价还是处于上涨之中，只是上涨的幅度有所减弱而已。

房价上涨的三要素是：货币超发、土地价格上涨、炒房资金助推。

先以货币超发为例。截至2020年5月，央行发布的金融数据显示，截止4月末，广义货币M2余额达到209.35万亿元，同比增长11.1%，创近几年新高。而在过去的40年里，中国广义货币供应量M2的年均增速达到15%。超发的货币都去了哪里？大部分进了房地产这个巨大的蓄水池。否则最直观的反应是物价大幅上涨，但是这种情况始终没有出现。如此天量的资金注入房地产市场，房价能不持续上涨吗？

再从地方政府卖地收入来看。仅2018年，全国土地收入就达到65096亿元，到了2019年，同比增长了11.4%，实现连续四年双位数的增长。另外，到了2020年5月下旬，全国50个大城市土地出让金总收入14268亿元，同比上涨9.8%。多年来连续上涨的土地价格，如今已经占到房子建筑成本的五成左右，房价又如何跌的下来呢？

其次，中国的房子的确已经过剩，但是多余的房子在谁的手里，才是房价不降反涨的症结所在。

人均1.5套住房只是个平均数，只有分摊到每个家庭才能说房子够住，一旦房子被集中在少数人或企业的手里，再多的房子也会不够住。很多人认为炒房是推动房价上涨的原因之一，这样的看法的确没错，关键谁是真正的炒房客？

像那些有了点积蓄，把闲钱投资了几套房产的，或者为了孩子结婚提前买套房子空在那里的，甚至是网络报道的那些拥有几十套、上百套房子的房叔、房姐们，是导致住房空置率高的原因吗？其实不是。这些人充其量只是炒房大潮中浮在水面的的一些“小鱼小虾”而已，他们是无论如何也翻不起大风大浪的，更无法创造出多年来房价只涨不跌的神话。

真正的炒房“大鱼”是企业。据统计，最近几年，上市公司通过卖房保壳，扭亏为盈的例子比比皆是，像海马、高伟达等就是公开的例证。另有数据显示，在目前大大小小的上市公司中，有接近一半的上市公司持有投资性房产，总资产已经突破14000亿元。

去年海马汽车两次共计拿出401套房产销售用以扭亏，价值约4.4亿人民币。而在本月3日晚间，ST海马公告称，为优化和盘活存量资产，公司拟公开出售位于海口市金牛路2号的18#住宅楼共145套房产(总面积约4217.05平方米)的部分闲置房产。

不难看出，上市公司炒房的优势在于拥有雄厚的资本，他们是以“集团军作战”的方式进军房地产市场，通过企业化运作，将大量的房子囤积居奇，导致房子过剩、市场紧缺的局面。而那些需要房子住的人，只有付出高昂的代价，才能满足基本房住需求。

最后，只要市场有“需求”，房价就不可能下跌。

这种需求来自于中国庞大的市场。比如：被平均在1.5套城镇“有房”家庭中的刚需无房家庭、2亿左右待进城买房安家的农民、放开落户限制后有移居需求的小城市居民，以及在投资渠道匮乏下，仍然抱有投资炒房躺赚投机心理的投资者，或将成为高房价的接盘侠或击鼓传花游戏的下一位传递手，直至房价涨不动或游戏终结。

因此，归根结底的说，无论是刚需、改善还是投资，在需求的推动下，房子只会越建越多；而在货币不断超发、地价不断上涨，炒房屡禁不止的情况下，房价也会只涨不跌。至于空置率高低，由于房子的金融属性太过凸显，已经不是由市场供需规律所能决定的事情了