外地人将买下成都,“谋”比“勇”重要
杨潇是广元人，眼看成都这几年的发展“快得有点吓人”，就想抓一把红利放进口袋。周末亲自来成都看房，中介小哥立马就来了个饿虎扑食。“买69㎡实得129㎡，户户带空中花园”，在小哥的嘴里，天府新区的“第四代住宅”简直是人间极品。不光区域感人，产品巨牛，旁边还有乐高乐园在一天天长高，简直集成都的精华于一体。只要买了房，后半生就只管数钱，提“上班”都觉得俗气。可潇哥好歹也是闯过世界的人儿，会用百度的呀。一搜案名，“彭山区”三个字弹了出来，啧啧，原来是眉山的地界，跟成都还是莫法比的。所以，杨潇并没有“冲动消费”，只是铁了心要做成都的股东。“今年还有4个多月，我还可以来成都十几趟！”话说这段时间，不管是线上还是线下，向37君咨询买房事宜的外地朋友和读者，特别多。怪就怪成都魅力大了点，前途和钱途都过于光明了点。来成都买房的想法，当然值得鼓励。不过，外地购房者也得认清现实：指望着房价暴涨、一举实现财务自由，是不可能的；闭着眼就能赚到，同样不切实际。终究还得认认真真研究具体区位和项目，把小目标设定为“跑赢通货膨胀”。
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持房成本高，投资须算细账
房地产的黄金时代早已过去。即使成都楼市的基本面足够好，也顶多处于白银时代。别指望随随便便就能在成都买房赚大钱。再说，这个市场从来不是绝对的自由市场，政策一直拉着烈马的缰绳。成都楼市的限购，短期内是不会完全松绑的。看清了这两个基本事实，再关注一下外地人相对本地人来说，更高的持房成本。
买房投资讲究长期回报，短则三五年，长则十几年的持房期，房子如何打理向来很讲究。让房子空置，购房人依然需要按月还贷款，这么做多多少少有些浪费资源。但若选择出租，外地购房者也需面对更高的持房成本。以一套三圈层100㎡的套三为例，对全屋作简单装修，家电家具配齐最少也得花上小5万，月租按市场均价1500元来算，也需三年才能回本。而这些，还只是看得到的投入。那些看不到的房屋损耗，对租房管理投入的时间与精力，以及更高的空置期，若不转化为年均10%的资产涨幅，购房者恐怕自己都很难说服自己。换句话说，外地购房者既不能幻想“买房即暴富”，但也要对投资回报有相当的要求。不然，来成都买房就不是件划算的事儿。
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天府新区照样可能割韭菜
众所周知，大成都的限购政策，已经实行三年之久。不过，外地购房者在成都买房的心却依然蠢蠢欲动，而有些无职业底线的中介们，为赚取高昂的渠道费，便抓住了杨潇们想买房又没资格的痛点，不停引流他们到“炒房基地”下单。直到泡沫被一个个戳破，购房者才发现自己沦为了韭菜。天府新区眉山直管区，便是最大的韭菜收割地。据不完全统计，2017年，天府新区眉山直管区的视高某大盘开售，开出1.3万的单价，而在此之前，视高最高售价也仅为5000元/㎡。然而这还只是个开始，2018年，视高被炒得最火热的时候，单价飙升到了1.7—1.8万。但尽管如此，视高的多个楼盘却还是迎来了“开盘即罄”。
视高某楼盘抢房画面随即而来的便是高点坠落。2018年5.15新政施行后，整个成都的房地产市场逐渐冷静，视高的房价也随之迎来大幅下降，目前，视高清水房价基本稳定在9000—12000元/㎡。可惜，世间不售后悔药，三年前扎进视高被割韭菜的人们，除了接受现实外，别无选择。视高之所以能成为韭菜收割机，正是源于购房者对成都市场的不了解。但直到今天，这样的外地购房者仍不在少数，他们依然被“天府新区不限购”吸引着，却殊不知价格降下来的视高，依旧在透支未来几年的红利。而刚才提到的第四代住宅，更是归属于眉山市彭山区管辖，与成都没有丝毫关系。
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保值增值多关注新津花源
成都还有哪里可以投资？新津花源板块与都江堰文旅项目，或值得关注。两个月前，新津正式撤县设区，与成都在所属关系上变得更加密切。但其实抛开行政关系，与其被视高割韭菜，曲线救国买入限购较宽松的新津显然更有未来。新津位于成都平原西南方向，距成都市区28公里，属于成都远郊范围。目前，区域内主流的三大开发板块为距离成都最近的新津县城，花源板块，以及岷江新城片区。其中，最值得购房者关注的是拥有地铁的花源板块。
作为新津离成都市区最近的一个板块，在10号线地铁通车后，板块内迎来了大量城南外溢客群。板块内的产品多以洋房、别墅为主，环境、居住品质与地铁通勤，完全可以撑起投资。而今年，板块价值又被TOD再次加码，据了解，新津站TOD规划包含了大量写字楼、商业街区以及公园绿地，是新津唯一完全走向国际化的区域，目前板块内已引入主城优质的教育资源石笋街小学。而成都首个TOD住宅项目城投中南智在云辰，6月份首次开盘均价约12000元/㎡，价格相对而言较为实在，不存在虚高，受到市场广泛关注。
新津站TOD规划图另外，距离新津TOD1.9公里的领地天府蘭台同样值得关注，12500元/㎡左右的单价，匹配最小151㎡的面积，总价200万以内，即可以拿下一套别墅。隆鑫公园首府，距离地铁五津站1公里，离新津中医医院和新悦广场很近，交通和生活比较方便。 项目户型面积89-141平米，流动性更强，上一期开盘清水均价9000。下一期将推出12号楼113-125㎡的户型，价格可以参考上期。事实上，从房价的健康程度来看，花源镇房价近几年一直保持持续稳定的增长，稳居新津第一。从投资购房的角度来看，花源是成都三圈层最具投资价值的板块。对于长期投资客户来讲，布局政策红利区是最好的选择。尽管产业的缺乏，让花源镇看似是城南的一座“睡城”，但有地铁的加持，未来，它必将是新津区最突出、最有潜力的板块。而除了传统的住宅以外，近年来备受市场关注的文旅项目也值得一看。在旅游资源丰富的都江堰，融创打造的文旅城项目，占地约4800亩，涵盖乐园、雪世界、水世界、剧场、酒店群、国际会议中心、商业街、低密住宅等多元业态，自成一城，具有较好的投资价值，约9000元/㎡的均价，不限购，也更适合外地购房者投资。
